【資料圖】

導(dǎo)讀：社會(huì)高速發(fā)展帶來(lái)居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求，居民對(duì)居住環(huán)境及居住條件的要求日益提高，面臨有限的土地資源，極易產(chǎn)生“人地矛盾”，在城中村中尤為突出。城中村周邊城市化發(fā)展迅猛，使得城中村的空間越來(lái)越局促。而村民的嫁娶、生育屬于社會(huì)發(fā)展的正常現(xiàn)象，人口增加，居住空間的需求勢(shì)必會(huì)增加，而商品房售價(jià)偏高。為了改善這一狀況，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。要么村民集資建房，要么引進(jìn)外來(lái)資金建房，總之，村民會(huì)以很低的價(jià)格得到寬敞舒適的居住環(huán)境，因此極為受歡迎。但是此類房也容易產(chǎn)生糾紛，更易被執(zhí)法機(jī)關(guān)盯上。尤其是遇到拆遷時(shí)，本著“違建不賠”的原則，拆遷單位總會(huì)以各種手段給小產(chǎn)權(quán)房戴上違建的帽子，從而降低拆遷補(bǔ)償。在遇到拆遷時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為違建？

基本案情周女士所在村，村委會(huì)為解決村民住房困難，村民代表大會(huì)決議通過(guò)，決定集資興建集體住宅樓。周女士參與了出資建房并分得一套120多平米的房屋。2021年3月，該村被納入拆遷改造范圍。拆遷單位有意壓低對(duì)村民興建的集體住宅樓的補(bǔ)償，部分村民因各種因素影響，簽訂了補(bǔ)償協(xié)議；但是部分村民覺(jué)得補(bǔ)償太低，拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議。拆遷單位為加快拆遷進(jìn)度，由城管局、街道辦、城棚改事務(wù)中心、資規(guī)局四單位聯(lián)合作出《關(guān)于拆除違法建設(shè)的聯(lián)合通告》，督促相關(guān)人員盡快搬離集體住宅樓。后，資規(guī)局和城管局又作出《違法建設(shè)認(rèn)定的函》。最終由街道辦實(shí)施強(qiáng)拆行為。周女士不服強(qiáng)拆行為，提起行政訴訟。一審法院判決確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法，但是在事實(shí)認(rèn)定部分將上述集體住宅樓認(rèn)定為違法建設(shè)。周女士只看判決結(jié)果，當(dāng)然覺(jué)得已經(jīng)勝訴，但是律師立即發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，決定提起上訴，請(qǐng)求二審法院糾正一審判決關(guān)于違建認(rèn)定的事實(shí)。二審法院組織了庭詢，最終在二審判決中糾正了一審判決的錯(cuò)誤。律師說(shuō)法1.暫且不說(shuō)集體住宅樓的建設(shè)是否符合法律規(guī)定，但是結(jié)合建設(shè)背景，以及周女士作為買受人支付對(duì)價(jià)的事實(shí)，以違建拆除確有不妥，勢(shì)必會(huì)給周女士等人造成財(cái)產(chǎn)利益的減損，并且也是對(duì)多年以來(lái)形成的穩(wěn)定的占有使用權(quán)益的侵害；再者，征收項(xiàng)目就此類房屋已經(jīng)作出征收實(shí)施細(xì)則，并對(duì)部分購(gòu)房者進(jìn)行了補(bǔ)償，不能因?yàn)椴缓瀰f(xié)議就認(rèn)定為違建實(shí)施強(qiáng)拆。“區(qū)別對(duì)待、選擇性執(zhí)法”不可取。2.即便為了達(dá)到加快拆遷進(jìn)度的目的，也應(yīng)當(dāng)由職權(quán)機(jī)關(guān)經(jīng)法定程序作出相關(guān)行政決定。要么由規(guī)劃部門依據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，以未辦理規(guī)劃許可手續(xù)為由認(rèn)定違建；要么由土地行政主管部門依據(jù)土地管理法的規(guī)定，以違法占地，未辦理用地相關(guān)手續(xù)為由認(rèn)定違建。具體到本案，上述《關(guān)于拆除違法建設(shè)的聯(lián)合通告》《違法建設(shè)認(rèn)定的函》并非對(duì)外發(fā)生效力的行政決定，只是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部公文來(lái)往，沒(méi)有具體相對(duì)人，沒(méi)有查明違法建設(shè)的基本事實(shí)，也未告知救濟(jì)途徑。周女士等人根本無(wú)法通過(guò)獨(dú)立的程序維護(hù)權(quán)利。律師認(rèn)為只能起訴強(qiáng)拆，并在強(qiáng)拆案件中對(duì)強(qiáng)拆依據(jù)進(jìn)行附帶審查。一審法院未對(duì)強(qiáng)拆依據(jù)進(jìn)行審查，直接采納被告的意見(jiàn)，二審法院對(duì)此作出否定，認(rèn)為沒(méi)有具體行政決定，周女士也未對(duì)聯(lián)合通告提起訴訟或申請(qǐng)復(fù)議，作為實(shí)施強(qiáng)拆行為的依據(jù)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行附帶審查。最終認(rèn)為無(wú)論是從規(guī)劃法律規(guī)范，還是土地法律規(guī)范，均無(wú)充足的證據(jù)證明已經(jīng)進(jìn)行了法定的違建認(rèn)定程序，一審法院認(rèn)定缺乏法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。律師提醒購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，作為村民，如有建房需求，建議您首先依據(jù)法律規(guī)定向村集體申請(qǐng)宅基地，申請(qǐng)宅基地是您的權(quán)利，至于村集體及相關(guān)部門是否會(huì)審批同意分配宅基地給您，是他們綜合考量后履行法定職責(zé)的表現(xiàn)，如您對(duì)相關(guān)結(jié)果不滿意，可以提起相應(yīng)的法律程序進(jìn)行救濟(jì)。如您確實(shí)已經(jīng)購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房，也請(qǐng)您不要擔(dān)心，單純以違建的名義拆除小產(chǎn)權(quán)房的可能性微乎其微。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)于村集體土地上，隨著城市化進(jìn)程，勢(shì)必會(huì)面臨拆遷，面臨拆遷時(shí)，您就有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

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