中房報記者 李葉 北京報道

“物管行業(yè)是‘長坡薄雪’的行業(yè)，要持續(xù)讓‘雪球’滾下去，前提是踏踏實實做好每一天，贏得客戶的尊重，企業(yè)經(jīng)營才會更有韌性。短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會讓行業(yè)變得更加脆弱?！?月28日上午，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會，萬物云董事長朱保全在會上說。

(相關(guān)資料圖)

前一晚，萬物云發(fā)布了2022年經(jīng)營業(yè)績，這也是萬物云上市后首次公布年度業(yè)績報告。

報告期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入301.06億元，同比增長27%。其中，基礎物業(yè)業(yè)務收入223.56億元，同比增長34.3%，毛利率10.6%；科技業(yè)務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%，毛利率31.6%；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流27.56億元，盈余保障倍數(shù)1.7倍。

在喜人的營業(yè)收入數(shù)據(jù)背后，萬物云不算高的毛利率也一直是外界最為關(guān)注的話題之一。

對此，朱保全多次表態(tài)稱，不追求過高的毛利率、恪守本業(yè)、注重口碑和現(xiàn)金流、追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，這是萬物云的選擇。

業(yè)績會上，朱保全還談到對物管行業(yè)的反思，及在新的市場局面下萬物云的發(fā)展方向。

三個反思

“2022年，對于物管行業(yè)而言是一個反思年。”朱保全表示，反思包括三個方面。

第一，對于與地產(chǎn)公司關(guān)系的反思。物管公司客戶來源是否相對豐富多元，不僅僅只是來自母公司或關(guān)聯(lián)公司。

第二，并購的反思?！?~4年前，物管公司有這樣一個邏輯，大概45倍的市盈率可以用30倍去并購，剩下15倍去‘割草’。于是，行業(yè)線下交易時的倍數(shù)都很高，大家都按100%商譽來計算。但5年前，A股經(jīng)歷了商譽突然減值，如果企業(yè)用100%記錄商譽的話，那商譽到底是什么？是企業(yè)人力資源的無形資產(chǎn)，是客戶資源的無形資產(chǎn)，是企業(yè)IP的無形資產(chǎn)，還是品牌的無形資產(chǎn)？這些無形資產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過程之中形成溢價所記錄的商譽，一定要符合一個基本邏輯，才能未來發(fā)揮價值。同步在記錄高價過程中，對于資產(chǎn)負債表來說企業(yè)一定是變重了。一旦企業(yè)記錄了大量攤銷，那么對于當期的利潤業(yè)績也一定就會產(chǎn)生影響?！?/p>

第三，是對于社區(qū)增值服務的反思。

朱保全坦言，當社區(qū)增值服務做到100萬元~3億元時，收入增速會非常快，且毛利很高。但當超過這個數(shù)額到達3億~5億元后就會出現(xiàn)問題。物業(yè)公司是否以物業(yè)費為通道的行業(yè)，賺100萬元很容易，但要賺10億元就沒那么容易了。當物業(yè)公司走向資本市場時，對于一些局部的故事或案例，是否能夠讓它成為一個商業(yè)模型是要去反思的。

“走出溫柔鄉(xiāng)”

在3月28日發(fā)表的致股東書中，朱保全同樣提及房地產(chǎn)行業(yè)變化對物管行業(yè)的影響。

他寫道：開發(fā)商，這個物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現(xiàn)到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務與案場業(yè)務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加以及其他關(guān)聯(lián)應收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業(yè)務在物業(yè)公司的財務報表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過不菲的毛利。

“時代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時代的洗禮?！敝毂ＨJ為，如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的“溫柔鄉(xiāng)里”。

面對房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的局面，萬物云在朱保全的帶領(lǐng)下選擇“走出溫柔鄉(xiāng)”。

在持續(xù)降低與母公司關(guān)聯(lián)交易比例的同時，萬物云從2019年就開始為對沖業(yè)務來源單一的風險做出多元客戶布局，并通過旗下“萬物梁行”，讓其成為互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造等領(lǐng)域頭部企業(yè)的戰(zhàn)略物業(yè)服務商。

記者注意到，2022年，萬物云物業(yè)及設施管理服務中來自第三方的收入為人民幣64億元，占比達84.8%，并新增了16個世界及中國500強客戶、8個獨角獸客戶，其中包含新能源、半導體、航空航天等領(lǐng)域的頭部企業(yè)客戶。

提及多元客戶戰(zhàn)略，朱保全介紹，從萬科一家為萬科物業(yè)來做房地產(chǎn)開發(fā)之后的物業(yè)服務，而到今天來自非萬科的第三方項目已達67.7%。另悉，與開發(fā)商相關(guān)的增值服務，比如說前介、案場業(yè)務，目前占比只有9.7%，開發(fā)商業(yè)務對于萬物云業(yè)務也會帶來影響，但是占比越來越低。

“蝶城模式”也是本次業(yè)績發(fā)布會中的高頻詞。

據(jù)悉，蝶城是萬物云圍繞居民生活與資產(chǎn)服務需求，基于空間物聯(lián)技術(shù)及應用，構(gòu)建的社區(qū)共享服務網(wǎng)絡。根據(jù)業(yè)績報告，在選址造城方面，2021年，萬物云已具有459個蝶城，至2022年蝶城總數(shù)增長到584個。2022年，萬物云完成38個蝶城住宅服務流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業(yè)服務帶來3000萬元的提效。

不過，朱寶全提及未來展望時表示，到現(xiàn)在很多人對蝶城模式還是將信將疑的狀態(tài)，它需要不斷地通過驗證、相信的過程。如果說2023年萬物云繼續(xù)做蝶城，最少還要改造100個。

“相信2023年的效益改善會大于規(guī)模的增長，2023年收入增長和效益增長相比，會有更多的蝶城進入到提效改造過程，蝶城底盤已超過500個，必須要在2023年讓它產(chǎn)生效益，才能為未來做出更好的鋪墊。”他說。

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