?前往“” ，獲取最新房地產(chǎn)研究報告

2023年上半年，南京房地產(chǎn)市場銷售榜單已經(jīng)揭曉。保利江蘇上半年商品住宅銷售額為145.65億元、銷售面積為39.30萬㎡，遠超其他房企，榮獲銷售金額榜與銷售面積榜的雙榜冠軍。同時，其多個項目在銷售項目榜上也占據(jù)前列。

(資料圖片)

從市占率來看，保利江蘇7.55%的銷售金額市占率遙遙領(lǐng)先，不僅超過其2022年上半年和全年的市占率，也遠超其他年份TOP1的市占率。而高市占率不僅源自保利發(fā)展在售項目數(shù)量多、市場規(guī)模大，更源自于購房者對保利江蘇優(yōu)秀產(chǎn)品力的認可。

圖：2020年以來南京房地產(chǎn)市場銷售金額半年度/年度榜單TOP1市占率一覽

品牌房企在一個城市的開發(fā)選擇中都會有重倉、深耕的板塊。保利江蘇在南京持續(xù)深耕南部新城，而市場也用成績回報保利的選擇。2023年上半年，南部新城在售商品住宅銷售情況中，保利江蘇開發(fā)的項目其成交金額、成交套數(shù)占比均超5成。具體來看，成交金額、面積、套數(shù)方面，琥珀云臺（236套、2.85萬㎡、13.47億元）和保利文華（200套、2.77萬㎡、13.77億元）均位列冠軍與亞軍，表現(xiàn)突出。南部新城板塊目前“內(nèi)卷”較為嚴重，而保利江蘇憑借自身品牌實力和產(chǎn)品表現(xiàn)力贏得了購房者的認可。

在燕子磯新城板塊，保利燕璟和頌一枝獨秀、七開七捷，其成交套數(shù)占燕子磯新城在售項目總成交套數(shù)近五成，單盤銷售表現(xiàn)上，其成交面積6.05萬㎡、成交套數(shù)582套數(shù)均位列南京項目銷售面積榜、銷售套數(shù)榜TOP1；成交金額也為棲霞區(qū)在售項目銷售金額TOP1。

在江北新區(qū)，保利江蘇的銷售成績同樣表現(xiàn)突出。保利閱云臺的成交金額、面積、套數(shù)在青奧片區(qū)內(nèi)均位列第一，且遙遙領(lǐng)先第二名；萃云臺成交金額、面積、套數(shù)方面也位列片區(qū)第一，成交套數(shù)335套占片區(qū)總成交套數(shù)超四成。

雨花臺區(qū)鳳起云臺項目也有著不俗的銷售成績，其上半年成交套數(shù)452套是整個雨花臺區(qū)新房銷售套數(shù)第一，遠超其他競品。

在河西南板塊總價千萬級以內(nèi)的產(chǎn)品中，楓璟雅園項目5-6月銷售金額、銷售面積以及銷售套數(shù)均為板塊第一，其112㎡戶型為目前河西南在售新房中唯一112㎡的項目，為夢想置業(yè)河西南的購房者提供了更低的門檻。

作為央企龍頭的保利江蘇，不僅在市場下行階段能夠穩(wěn)健發(fā)展，在市場復蘇行情下踩準每一個營銷節(jié)點，在半年度南京房企地產(chǎn)市場中取得如此優(yōu)異的成績，離不開其方方面面修煉與準備。究其背后，實現(xiàn)路徑有關(guān)鍵四點：前瞻性取地、開發(fā)提速、革新產(chǎn)品力以及營銷發(fā)力。

擇址核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，拿地布局前瞻性

拿地是一家房企對未來預判的直接映射，通過分析房企拿地情況可以推測未來其市占率與銷售業(yè)績。拿地，競爭的不僅是資金，更多是信心。2022年至今，保利江蘇在南京共拿了5塊地，拿地金額為126.6億元，為央企與民企中拿地幅數(shù)與金額最多的房企。彼時，全國土地市場處于相對低迷狀態(tài)，南京也不例外，在多家房企選擇縮減拿地投資或暫停拿地時，保利江蘇充分發(fā)揮其“央企”的優(yōu)勢、承擔責任，堅持穩(wěn)健投資，摘取多幅優(yōu)質(zhì)地塊。這期間的南京土地市場，民企拿地熱情逐步回升，拿地數(shù)量占比為11.72%，但對比央企拿地占比17.97%仍顯不足。而在央企中拿地數(shù)量中，保利江蘇獨占21.74%，凸顯出央企保利的資金優(yōu)勢。

圖：2022年至今保利江蘇在南京拿地一覽

獲取的這些土地均位于南京核心板塊，周邊配套和未來規(guī)劃層級較高。而今年上半年保利江蘇的銷售業(yè)績也證明其拿地具有超強前瞻性。保利江蘇之所以在南京土地市場上砸入重金，源自集團“堅持聚焦核心城市+城市群，做優(yōu)增量投資”的策略、源自對南京這一強二線城市的信心與深刻理解，更是源自其始終堅持用發(fā)展的眼光看待城市發(fā)展脈絡(luò)與板塊未來演變。

積累經(jīng)驗打通合作，開發(fā)節(jié)奏跑出加速度

近兩年來，保利江蘇在南京市場整體開發(fā)節(jié)奏不斷提速。琥珀云臺、鳳起云臺、萃云臺、燕璟和頌等項目都是在取地后4-6個月入市，而文璟和頌項目更是在拿地19天后出規(guī)劃、3個月入市開盤，刷新全市主城核心區(qū)項目入市紀錄。今年春節(jié)后的2-3月市場迎來回暖，正是開發(fā)節(jié)奏的加速，核心板塊主要在售項目的供貨均趕上了這波“小陽春”。取地的項目入市之快、開發(fā)節(jié)奏不斷加速的背后不僅僅是營商環(huán)境的不斷改善，更多是源自保利江蘇的自信。

保利發(fā)展進入南京十五年，在南京各區(qū)域開發(fā)了多個項目，在這過程中保利發(fā)展積累了項目設(shè)計、報批報建、營銷策略等方面豐富的開發(fā)經(jīng)驗，同時作為一家實力雄厚的央企，不論外部市場的風云變幻，其始終保持內(nèi)部穩(wěn)定、高效、協(xié)調(diào)的運轉(zhuǎn)機制。以文璟和頌項目而言，作為保利發(fā)展在南部新城的第七子，不言自喻是站在“前人肩膀”上的。從保利堂悅到南部新城G13地塊，十年時間保利發(fā)展深耕南部新城共落八子，十年間積累了豐富開發(fā)經(jīng)驗并且深刻理解客戶喜好，此外內(nèi)部合作也達到了純熟，積蓄的能量助推保利發(fā)展在當前整體下行的市場局面下取得開發(fā)提速與項目銷售的雙重成功。

堅持產(chǎn)品主義初心，品質(zhì)驅(qū)動產(chǎn)品力提升

后置業(yè)時代，產(chǎn)品力成為各個品牌房企和購房者關(guān)注的重點。產(chǎn)品力最直接的體現(xiàn)就是房子好不好，好房子的評判標準，不應(yīng)被禁錮在單純的功能和配套的疊加里，而是要有一定的創(chuàng)造力和想象力，滿足更高級的需求。不止要讓生活更便利，更重要的是讓生活更豐富。

在產(chǎn)品同質(zhì)化愈發(fā)明顯的當下，在戶型設(shè)計上若有明顯的創(chuàng)新之處，往往會成為一個樓盤的賣點。保利江蘇雖手握多種創(chuàng)新設(shè)計，但仍拒絕“躺平”，隨著市場變化、深研不同家庭的居住需求在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，向產(chǎn)品主義轉(zhuǎn)變。尤其是在戶型設(shè)計上不斷創(chuàng)新，設(shè)計出包容性較強的戶型，其中LDK+寬廳設(shè)計便是保利發(fā)展始終關(guān)注的重點。目前其主要在售項目多個面積段均有此設(shè)計。

▼文璟和頌143㎡的戶型，LDK一體化設(shè)計、開間約5.2米的寬廳連著長8米左右的跑道陽臺，公共空間無縫銜接，不僅提升舒適度，也能讓家人間更好的互動。

▼文璟和頌129㎡戶型中，同樣設(shè)計了LDK+寬廳的設(shè)計，同時餐廳空間較同面積段其他產(chǎn)品進一步擴大。

▼保利文華建面約175㎡戶型四房三衛(wèi)打造，層高約3.15米，約6.6米開間大客廳，中西雙廚設(shè)計，LDKB一體化，超寬社交大雙廳＋雙套間，主臥套房帶有雙盥洗臺、獨立衣帽間設(shè)計，可謂主城大平層的尺度樣本。

▼楓璟雅園約112㎡戶型，兩廳兩衛(wèi)的格局，三開間朝南，橫廳+LDKB一體化設(shè)計，南北全飄窗、主臥套房，約5米面寬大客廳與大陽臺，居住舒適度高。

▼燕璟和頌約109㎡的戶型，LDK+寬廳設(shè)計，同時U型廚房設(shè)計升級裝修餐廳與廚房緊密互動，動線流暢合理，設(shè)計美觀且方便實用。

▼燕璟和頌約89㎡的戶型，保利突破以往小戶型的局限，同樣設(shè)計了LDK通廳，這使得空間更為寬敞與實用，提升小戶型的居住體驗。

保利江蘇對戶型起步面積不斷在做“減法”，但是在泛會所的設(shè)計與配備卻處處在做加法。作為連接城市與家的紐帶，泛會所是社區(qū)里的“第三空間”，承載著親子、社交、娛樂等多義功能，延伸出人們對美好生活的無限想象。保利江蘇在多個項目均配備了泛會所，提升人居體驗、堅持服務(wù)主義。

▼鳳起云臺項目，獨具特色的下沉式主題會所將為業(yè)主構(gòu)建六大健身、社交場，也是片區(qū)內(nèi)少有的會所盤。

▼燕璟和頌項目配置了建面約1000㎡的下沉式庭院會所——杏林會，涵蓋瑜伽館、健身中心、四點半學堂等功能場所，實現(xiàn)“全齡、全時、全功能”專屬服務(wù)，滿足業(yè)主休閑娛樂所需。

▼萃云臺項目配備約800㎡的特色下沉會所（含室內(nèi)外），更有會客、運動、休閑三大架空層泛會所空間，以一己之力，將江核的新房品質(zhì)提高到了新高度。

修煉營銷內(nèi)功，精準預判市場、加強品牌發(fā)聲

2023年上半年保利江蘇在南京市場取得的成績離不開一支提前準備、精準預判、反應(yīng)迅速的營銷團隊。早在2022年年末，保利江蘇的營銷團隊就在為新一年的“小陽春”做準備，堅持春節(jié)不打烊。在節(jié)后小陽春有所跡象時，保利發(fā)展早已做好了充分的準備，無縫銜接2-3月的市場復蘇。

眼下，隨著生活方式的轉(zhuǎn)變，越是符合大眾情感需求的品牌傳播越能打動人心。在真正理解購房者的信心情感需求之上，今年開春以來保利江蘇策劃了兩次較大的活動：“趁春好”“陪寧赴山?！?/strong>，將房地產(chǎn)與情緒相結(jié)合，給購房者奮斗的信心。

在營銷手段方面，除了傳統(tǒng)的營銷手段外，保利發(fā)展非常重視線上營銷，積極擁抱數(shù)字化營銷，打造線上售樓處，利用保利云和+、小紅書、抖音平臺等垂直媒體進行拓客，拓客轉(zhuǎn)化率在行業(yè)中居高位。此外，保利江蘇與京東跨界合作，利用京東零售端的優(yōu)勢開發(fā)新的渠道。

結(jié)語

當房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，修煉內(nèi)功、自我提升才是企業(yè)賴以發(fā)展的新基石。保利江蘇堅持用發(fā)展的眼光對待土儲拿地，不斷提升開發(fā)速度，堅持產(chǎn)品與戰(zhàn)略的迭代與更新，堅持產(chǎn)品品質(zhì)，堅持城市深耕，這些正是自我提升與革新的體現(xiàn)。今年上半年的優(yōu)異成績是價值加速釋放的過程，也是激勵保利江蘇繼續(xù)堅持的理由。未來改善性購房需求或?qū)⒗^續(xù)加快釋放，保利江蘇在追求更好的成績同時為南京這座城市帶來更多的品質(zhì)產(chǎn)品，持續(xù)呈現(xiàn)一家實力央企的能力與魄力。

報告下載（電腦端復制鏈接）

降息落地，能否提振樓市？

https://www.cih-index.com/report/detail/56438.html

關(guān)鍵時刻！房地產(chǎn)不應(yīng)再拖經(jīng)濟后腿了

https://www.cih-index.com/report/detail/55919.html

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55501.html

企業(yè)研究：

2023年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/55502.html

2023年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/55759.html

上市民營房企退市潮起，下一家是誰？

https://www.cih-index.com/report/detail/56144.html

當前民營房企拿地的還有誰？

https://www.cih-index.com/report/detail/56458.html

房地產(chǎn)市場：

2023中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/56449.html

中國房地產(chǎn)市場月報2023年05月

https://www.cih-index.com/report/detail/55761.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55507.html

指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55520.html

物業(yè)研究：

2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

中指研究院·中指云平臺（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

https://www.cih-index.com/