2022年財(cái)報(bào)季如約而至，各大房企又到了“總結(jié)與展望”的時(shí)刻。

對(duì)比往年，今年內(nèi)地房企業(yè)績(jī)可以用“慘淡”兩字形容。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止2月14日，已發(fā)布業(yè)績(jī)的67家A股房企中，虧損的有38家，虧損總額最高達(dá)1542億元。盈利的只有29家，盈利總額最高達(dá)362億元。

明源君注意到，與內(nèi)資房企大面積虧損相比，常年被貼上“保守”標(biāo)簽的港資房企，卻走出了獨(dú)立行情，整體盈利能力依然強(qiáng)勁。

(資料圖片僅供參考)

比如李嘉誠旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)去年盈利217億港元，恒基地產(chǎn)盈利92億港元，太古地產(chǎn)盈利80億港元，香港置地盈利61億港元，4家合計(jì)450億港元。

450億港元什么概念？也就是僅僅這4家港企的利潤(rùn)，就已經(jīng)超過A股29家房企盈利之和。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，港資房企是如何順利過冬的？他們對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？又是否會(huì)抄底內(nèi)地樓市？且聽明源君一一道來。

港企盈利能力強(qiáng)勁

內(nèi)地業(yè)務(wù)竟比香港業(yè)務(wù)表現(xiàn)好

看完數(shù)十家香港房企的財(cái)報(bào)，明源君有以下三點(diǎn)感受。

第一，內(nèi)地房企業(yè)績(jī)普遍腰斬，香港房企降幅卻很小。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2022年有近90%的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，平均幅度高達(dá)41.6%。其中降幅大于50%的房企數(shù)量為36家，另有32家百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)降幅在20%—50%之間。

雖然香港房企也受到市場(chǎng)下行的影響，但業(yè)績(jī)下滑幅度通常在10%左右，有的甚至還實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

比如新世界發(fā)展2022年下半年錄得綜合收入402億港元，同比增長(zhǎng)13%；恒基地產(chǎn)2022年實(shí)現(xiàn)收入256億港元，同比增8.60%；恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入103.47億港元，與2021年持平。

來源：明源地產(chǎn)研究院

第二，港企的內(nèi)地業(yè)務(wù)竟比香港業(yè)務(wù)表現(xiàn)要好。

2022年香港房企業(yè)績(jī)堅(jiān)挺，很大程度竟是內(nèi)地業(yè)務(wù)在起作用。

比如嘉華國際香港物業(yè)銷售收入39.61億港元，同比減少59.84%，內(nèi)地物業(yè)銷售收入41.37億港元，同比減少只有26.32%。

嘉華國際表示，香港市場(chǎng)降幅較大，是因?yàn)?022年初開始實(shí)施嚴(yán)格防疫限制及社交距離措施，市場(chǎng)氣氛日漸趨淡，導(dǎo)致年內(nèi)一手及二手物業(yè)市場(chǎng)成交量按年分別下跌42%及39%。政府私人住宅樓價(jià)指數(shù)按年下跌15.6%，是自1998年以來最大跌幅。

再看恒隆地產(chǎn)，其內(nèi)地與香港物業(yè)租賃收入分別為67.52億港元、32.79億港元，均同比減少3%，但內(nèi)地的物業(yè)組合租賃收入按人民幣計(jì)值上升1%。

恒隆地產(chǎn)表示，2022下半年內(nèi)地租賃收入較2022年上半年增長(zhǎng)8%，香港方面只有3%。增長(zhǎng)原因主要是武漢恒隆廣場(chǎng)租賃收入劇增52%達(dá)2.32億元，另外除上海和沈陽外的高端商場(chǎng)也均錄得6%至52%增長(zhǎng)。

新世界發(fā)展也表示，集團(tuán)內(nèi)地銷售情況非常好，跑贏大市，去年7月至12月銷售額是92億人民幣，已經(jīng)超過財(cái)年目標(biāo)的60%。杭州望江新城二期去年累計(jì)賣了110億元，也創(chuàng)了紀(jì)錄。

第三，市場(chǎng)下行，但港企的盈利能力依然強(qiáng)勁。

據(jù)機(jī)構(gòu)和媒體統(tǒng)計(jì)，截止2月14日，A股有67家上市房企公布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)計(jì)虧損的房企數(shù)量達(dá)到了38家，占比近6成，預(yù)虧房企虧損總額最高達(dá)1542億元。

來源：克而瑞

港股方面，截止3月20日，39家港股房企發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告及預(yù)告中，有25家房企或錄得虧損，虧損總額最高達(dá)1015億元。

反觀香港房企，除極個(gè)別房企虧損外，其他全部盈利。

比如長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)盈利217億港元，同比增長(zhǎng)2.08%；恒基地產(chǎn)盈利92億港元；太古地產(chǎn)盈利80億港元；香港置地盈利61億港元；新鴻基地產(chǎn)2023財(cái)年前半財(cái)年盈利84億港元。

另外，恒隆地產(chǎn)盈利38億港元；嘉華國際盈利14億港元；新世界發(fā)展盈利12億港元；瑞安房地產(chǎn)盈利10億港元。

而且不少港企內(nèi)地業(yè)務(wù)盈利水平還超過香港業(yè)務(wù)。比如恒基地產(chǎn)香港物業(yè)發(fā)展的稅前盈利下降了29.48%至33.55億元，而內(nèi)地物業(yè)銷售應(yīng)占稅前盈利約21.97億港元，按年增長(zhǎng)37%。

不玩“三高”

經(jīng)營(yíng)策略追求“基業(yè)長(zhǎng)青”

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，港資房企是如何保持盈利水平的？?jī)?nèi)地房企要向香港房企學(xué)習(xí)什么？明源君總結(jié)了以下三點(diǎn)。

第一，不玩“三高”，安全比增長(zhǎng)更重要。

過去十多年，內(nèi)資房企憑借高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的跨越式發(fā)展，誕生了一大批黑馬房企?？梢簿褪沁@種瘋狂無序的擴(kuò)張，極大削弱了房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為日后內(nèi)地房企紛紛暴雷埋下了隱患。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗就曾說，內(nèi)資房企追求的是規(guī)模和速度，而不是盈利能力和素質(zhì)，這種音樂椅游戲遲早會(huì)結(jié)束。

而經(jīng)歷多個(gè)大周期的港資房企，早就摒棄了以往盲目做大的浮躁心態(tài)，在經(jīng)營(yíng)策略上追求“基業(yè)長(zhǎng)青”，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)已經(jīng)刻在企業(yè)基因里去了。

所以港資房企負(fù)債率普遍偏低，三道紅線標(biāo)準(zhǔn)里凈負(fù)債的標(biāo)準(zhǔn)為100%，行業(yè)規(guī)模房企的凈負(fù)債率則在70%的水平。

而2022年末港資里最高的新世界發(fā)展凈負(fù)債率不過46.9%，恒基兆業(yè)24.1%，新鴻基地產(chǎn)19.2%，太古集團(tuán)連7%都不到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整個(gè)行業(yè)的平均水平。

大多數(shù)情況下，低負(fù)債率代表著公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量較好，同時(shí)意味著公司的發(fā)展?jié)摿梢赃M(jìn)一步挖掘。

具體作用主要體現(xiàn)在三個(gè)層面：

第一，低負(fù)債率意味著公司具有良好的還款能力，貸款機(jī)構(gòu)放心。

第二，低負(fù)債率意味著公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)，投資者放心。

第三，低負(fù)債率意味著公司發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U，可以進(jìn)一步融資擴(kuò)張。

第二，側(cè)重持有型物業(yè)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

內(nèi)資房企普遍喜歡住宅開發(fā)，而港資房企則青睞現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地房企持有物業(yè)收入占比普遍不足10%，而香港前十大房企中，租賃收入貢獻(xiàn)占比平均為40%。

來源：倍智

比如新鴻基地產(chǎn)在香港樓市泡沫破滅后的1999年-2005年，其銷售物業(yè)利潤(rùn)率大幅下降，但租賃業(yè)務(wù)卻幾乎沒有受到影響，保持了公司50%以上的利潤(rùn)。

來源：太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)

而2022年業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好的太古地產(chǎn)，其大部分收入來源于物業(yè)投資的租金，其中辦公樓租金收入60億港元，零售物業(yè)租金收入58.49億港元，住宅租金收入3.74億港元。

對(duì)房企而言，持有一定比例的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，可以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房企亦可通過有效運(yùn)營(yíng)，獲取所持物業(yè)的長(zhǎng)期增值收益。

第三，熱衷布局城市群中的核心城市。

港資房企布局不會(huì)把戰(zhàn)線拉得過長(zhǎng)，而是選擇城市群中的核心城市重點(diǎn)深耕。

注：數(shù)據(jù)截止到2021年

比如太古地產(chǎn)，其2022年實(shí)現(xiàn)收入138億港元，盈利80億港元，同比增長(zhǎng)12%。之所以能之所以能保持這么好的業(yè)績(jī)，很大程度就是因?yàn)椴季侄酁橐欢€核心城市。

截至2022年12月，太古地產(chǎn)應(yīng)占物業(yè)組合總樓面面積約300萬平方米，其中香港占比約4成，主要包括甲級(jí)辦公樓、酒店及其他高尚住宅物業(yè)。

在內(nèi)地，太古地產(chǎn)也只在北京、廣州、上海等城市的優(yōu)越地段，布局大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，權(quán)益面積為127萬平方米。其中成都太古里2022年銷售額超過80億元，在成都主要商業(yè)體和購物中心中位居第二。

再如瑞安房地產(chǎn)，2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額272億元，實(shí)現(xiàn)收入156億元，僅分別同比下降10%、11%。

對(duì)比內(nèi)地房企動(dòng)輒腰斬的業(yè)績(jī)，瑞安房地產(chǎn)受影響較小，也是因?yàn)椴季侄酁橐欢€核心城市，其中瑞安在上海已經(jīng)深耕超過三十五年。

地產(chǎn)圈流行一句話：地段，地段，還是地段。核心城市之所以受青睞，就是因?yàn)檫@些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口流動(dòng)性較好，潛在購房需求和消費(fèi)需求活躍，對(duì)于房企未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了保障。

投資依舊謹(jǐn)慎

部分港企會(huì)加倉內(nèi)地樓市

港資房企對(duì)今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)判？是否會(huì)抄底內(nèi)地土地市場(chǎng)？

明源君結(jié)合財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，港資房企投資分化十分明顯，主要分成兩類。

第一類，以新世界發(fā)展、九龍倉置業(yè)為代表的港資房企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)判偏于謹(jǐn)慎，會(huì)繼續(xù)收縮戰(zhàn)線。

比如新世界發(fā)展去年8月高調(diào)宣布，公司將在12個(gè)月內(nèi)向上海、廣州、杭州和深圳等多個(gè)中國城市投資共計(jì)100億元。

可半年多下來，新世界發(fā)展僅在去年7月與保利+招商聯(lián)合體以34.2億元競(jìng)得上海普陀區(qū)1宗地塊，11月以2.54億元在杭州獲取了一塊宅地。

截至2022年12月底，新世界發(fā)展在內(nèi)地持有的土地儲(chǔ)備約525.6萬平方米（不包括車庫），僅比2022年年中多了5萬平方米。

另外，聲稱“有興趣買地，且有很多內(nèi)地民企來洽購”的九龍倉，也已經(jīng)好幾年沒有在內(nèi)地拿地。

明源君認(rèn)為，上述港資房企不趁勢(shì)抄底內(nèi)地樓市，主要有兩個(gè)原因。

一是內(nèi)地樓市仍不明朗，港資房企不敢輕易嘗試。

港資房企的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極高，對(duì)于把握不準(zhǔn)的事情輕易不會(huì)去碰。

九龍倉就表示，集團(tuán)對(duì)投地有興趣，但希望再觀察市場(chǎng)的發(fā)展情況。假如市況仍是疲軟，投地會(huì)更謹(jǐn)慎。

瑞安房地產(chǎn)也表示，現(xiàn)在機(jī)會(huì)是很多，但市場(chǎng)收購的機(jī)會(huì)還沒有完全出現(xiàn)，公司還是會(huì)比較小心地去判斷這個(gè)市場(chǎng)。所以總的來說，公司相信市場(chǎng)肯定會(huì)逐步回暖和朝著好的方向去發(fā)展，但是在短期之內(nèi)，還是有很多波動(dòng)的。

二是港資房企對(duì)項(xiàng)目要求極高，不合適就不買。

港資房企更注重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，所以對(duì)項(xiàng)目選址要求極高。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)表示，只要回報(bào)合理，公司就會(huì)買地。不過，公司投地一直比較有紀(jì)律，不會(huì)有志在必得的心態(tài)，符合價(jià)格就做，絕對(duì)不會(huì)盲目出價(jià)。

九龍倉置業(yè)就表示，公司對(duì)買地的要求比較嚴(yán)格，之前有很多內(nèi)地民企找公司洽購項(xiàng)目，但考慮到這些項(xiàng)目可能會(huì)有一些陷阱，所以寧愿參與政府土地拍賣方式獲得項(xiàng)目。

第二類，以太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)為代表的港資房企，去年加大了對(duì)樓市的投資力度，今年仍會(huì)積極看機(jī)會(huì)。

來源：明源地產(chǎn)研究院

比如太古地產(chǎn)去年年初就高調(diào)宣布，未來10年將在核心市場(chǎng)投資1000億港元，于中國內(nèi)地、香港及東南亞幾個(gè)主要市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

如今計(jì)劃實(shí)施一年，太古地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中提到，截至2023年3月7日，已承諾的投資計(jì)劃總額約為390億港元，其中，170億港元用于中國內(nèi)地，110億港元用于香港，110億港元用于購買住宅物業(yè)買賣項(xiàng)目。

另外，去年1月，嘉里建設(shè)以133.29億元拿下上海黃浦區(qū)4宗地；去年6月，香港置地等聯(lián)合體競(jìng)得上海徐匯濱江宅地，總價(jià)47億元；去年12月，瑞安房地產(chǎn)以23.76億元競(jìng)得上海市楊浦區(qū)一宗地塊。

明源君認(rèn)為，上述港資房企此時(shí)加碼樓市，主要有兩個(gè)原因。

第一，看好內(nèi)地樓市后續(xù)發(fā)展。

在特殊時(shí)期，信心比黃金更重要。隨著疫情影響逐漸消散，以及各項(xiàng)樓市利好政策層出，一批港資房企對(duì)2023年房地產(chǎn)走勢(shì)看好。

太古地產(chǎn)表示，中國內(nèi)部經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很多發(fā)展勢(shì)頭，2023年肯定有很好的機(jī)遇。以公司自身經(jīng)營(yíng)為例，內(nèi)地零售業(yè)務(wù)自從去年10月底開始人數(shù)和營(yíng)業(yè)額都開始回升，現(xiàn)在內(nèi)地的銷售水平已經(jīng)非常接近疫情前。

恒隆地產(chǎn)也表示，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期底部，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)仍有上升空間。不少地產(chǎn)商都加快在內(nèi)地買地的節(jié)奏。公司也會(huì)繼續(xù)去研究市場(chǎng)，看有沒有機(jī)會(huì)買到新地，這是我們一直沒有停下來的一項(xiàng)工作。

第二，戰(zhàn)略發(fā)展需要，及時(shí)補(bǔ)充彈藥。

最近幾年，中國奢侈品消費(fèi)表現(xiàn)亮眼，且增長(zhǎng)空間巨大。

據(jù)要客研究院發(fā)布的《2022中國奢侈品報(bào)告》顯示，2022年，中國人奢侈品市場(chǎng)銷售額達(dá)到9560億元，在全球奢侈品市場(chǎng)占38%，中國人依然是全球奢侈品消費(fèi)的最重要力量。據(jù)貝恩預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2025年，中國有望成為全球最大的奢侈品市場(chǎng)。

基于自身發(fā)展需要，部分主打高端零售的港資房企進(jìn)一步擴(kuò)大投資也是順勢(shì)而為。

太古地產(chǎn)透露，公司會(huì)預(yù)留500億港元用于內(nèi)地市場(chǎng)，拓展以零售為主導(dǎo)的“太古里”“太古匯”兩個(gè)品牌，目標(biāo)是在未來10年內(nèi)地物業(yè)的總樓面面積增加1倍。另外，公司會(huì)繼續(xù)關(guān)注粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，特別是廣州和深圳。

嘉里建設(shè)也表示，公司希望在內(nèi)地主要城市找到非常優(yōu)質(zhì)的地點(diǎn)，然后建設(shè)非常優(yōu)質(zhì)的綜合體，這樣公司會(huì)有不同的持續(xù)收入，而且會(huì)越做越好，越來越增長(zhǎng)。

結(jié)語

看完內(nèi)地房企和香港房企的財(cái)報(bào)，明源君不禁感嘆，都說風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，此時(shí)此刻便應(yīng)驗(yàn)了。

不過對(duì)于內(nèi)地房企來說，這也未必是壞事。正如一位大咖所說：百次的好言相勸，不及一次碰得頭破血流的教訓(xùn)，讓人變得清醒。

注：各位地產(chǎn)朋友想和本文作者進(jìn)一步交流，可以直接加本文微信號(hào)（-ab19650618），麻煩注明房企+職務(wù)+姓名。

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