42進(jìn)1，外來房企大華集團(tuán)憑借最終搖號(hào)順利拿地，成為2023年北京首輪土拍中的“幸運(yùn)兒”，也被業(yè)界稱為“運(yùn)氣王”。

作為上海的房企，大華集團(tuán)尤為低調(diào)，但是值得關(guān)注的是，近三年來大華集團(tuán)在規(guī)模上有了更高的訴求，且頻頻逆勢(shì)出手拿地，獲得了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。那么，大華集團(tuán)到底來歷幾何？“進(jìn)京”背后又有何擴(kuò)張意圖呢？

【資料圖】

在成為2023年北京首輪土拍中的“幸運(yùn)兒”后，上海房企大華集團(tuán)受到了廣泛關(guān)注。圖/IC photo

首次進(jìn)京的“幸運(yùn)兒”

回顧3月23日，北京2023年首次土拍搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)座無虛席，昌平朱辛莊0028地塊吸引了共計(jì)42家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與拿地。而最終上海大華集團(tuán)以成交價(jià)“觸頂”達(dá)到12.995億元幸運(yùn)搖中。

對(duì)此，中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，朱辛莊0028地塊是北京史上最熱地塊，42家房企參與搖號(hào)大戰(zhàn)，中簽率僅2.38%。就地塊天然條件來看，朱辛莊地塊規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低，因此能吸引各種企業(yè)競(jìng)相參與。

3月27日，對(duì)于大華集團(tuán)將在朱辛莊地塊打造怎樣的產(chǎn)品，大華集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)人士并未透露更多的信息。而據(jù)新京報(bào)記者了解，目前大華集團(tuán)在京尚未設(shè)立團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)成立成熟的管理架構(gòu)還需要一段時(shí)間。

對(duì)于這塊地的天然素質(zhì)和盈利空間，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱：“朱辛莊地塊條件較好，是信息園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃下為了實(shí)現(xiàn)職住平衡‘量身規(guī)劃’的居住區(qū)，朱辛莊周邊分布有以小米產(chǎn)業(yè)園為代表的科創(chuàng)園區(qū)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)配套、交通、商業(yè)配套已經(jīng)比較完善。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，根據(jù)地塊的樓面成交價(jià)3.56萬元/平方米來算，項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)售價(jià)為6.2萬元/平方米，拿地房企將有約3萬元/平方米的盈利空間。

雖然地塊天然資質(zhì)較好，但是對(duì)于首次進(jìn)京的大華來說也是一次產(chǎn)品能力的考驗(yàn)，首個(gè)項(xiàng)目是否能“一炮走紅”也對(duì)于其未來在京拓展具有關(guān)鍵意義。郭毅表示：“朱辛莊承接了海淀區(qū)的外溢購房需求，對(duì)于海淀北、昌平南的購房人群來說，其購房主力以‘碼農(nóng)’為主，這些精英產(chǎn)業(yè)人群對(duì)于產(chǎn)品有著苛刻的需求，比如得房率、產(chǎn)品適配度、戶型設(shè)計(jì)等都會(huì)與周邊項(xiàng)目做精細(xì)對(duì)比，這就需要產(chǎn)品要足夠能‘打’才能在昌平南板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝。”

“逆勢(shì)加倉”的大華集團(tuán)

公開資料顯示，大華集團(tuán)始創(chuàng)于1988年，總部位于中國(guó)上海， 是國(guó)內(nèi)較早一批擁有房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前身是上海市寶山區(qū)住宅開發(fā)總公司大場(chǎng)分公司，1998正式轉(zhuǎn)制為大華（集團(tuán)）有限公司。

作為中國(guó)最早起步、最大規(guī)模的城市更新運(yùn)營(yíng)商之一，大華集團(tuán)多年來專注“三舊”改造、新城區(qū)建設(shè)、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等，其尤為擅長(zhǎng)舊改和大型社區(qū)的打造。目前，大華集團(tuán)在全國(guó)已開發(fā)運(yùn)營(yíng)八座平方公里新城、17個(gè)百萬平方米超大型社區(qū)，擁有約70萬業(yè)主。

雖然作為上海老牌房企，但是大華集團(tuán)的發(fā)展速度較為遲緩。由于大華集團(tuán)尚未上市，也并未官方公開其銷售數(shù)據(jù)，僅從公開的信息查知，此前的2016年-2019年，其銷售額分別為169.1億元、172.1億元、183.9億元及202.5億元。

從2019年開始，大華集團(tuán)開始大手筆拿地并且加快銷售速度，重新回到規(guī)模賽道上。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年和2022年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額分別為260億元和95億元，排名分別為27名和32名。

2020年，大華集團(tuán)拿地聚焦長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)及核心省會(huì)城市，新進(jìn)入佛山、杭州、南通等城市；2021年和2022年，大華集團(tuán)又斥資71億元拿下廣州朱村舊改項(xiàng)目、上海寶山地塊及上海普陀地塊等。

由于擴(kuò)張步伐加快，大華集團(tuán)的銷售額也迅猛增加。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年和2022年大華集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷售金額500.4億元和559.9億元，達(dá)到500億元規(guī)模之上；2022年大華集團(tuán)銷售額為361億元，排名為第57位。

從目前大華在全國(guó)的布局版圖來看，大華的優(yōu)勢(shì)區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角區(qū)域，以上海為中心輻射到南通、南京、蘇州、無錫等地；就北方區(qū)域而言，大華集團(tuán)布局較為散落，已進(jìn)入了天津、大連、煙臺(tái)、青島、沈陽等城市。而此次進(jìn)駐北京，也反映出大華集團(tuán)將繼續(xù)加碼北方區(qū)域一二線核心城市的擴(kuò)張意圖。

仍將面臨“闖關(guān)”挑戰(zhàn)

從業(yè)績(jī)來看，根據(jù)2022年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度，大華集團(tuán)營(yíng)收約為265.35億元，同比增長(zhǎng)70.5%；凈利潤(rùn)約為19.63億元，同比下降27%，處于增收卻未增利的狀態(tài)。負(fù)債方面，大華集團(tuán)的負(fù)債已經(jīng)達(dá)到上千億元。截至2022年三季度末，總負(fù)債約為1594.76億元，一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債約為87.26億元，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為179.82億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在房地產(chǎn)行業(yè)收縮時(shí)期擴(kuò)張，大華集團(tuán)需要警惕負(fù)債的攀升以及現(xiàn)金流覆蓋到期債務(wù)的情況。此外，在地價(jià)攀高時(shí)期所拿土地陸續(xù)進(jìn)入銷售期和結(jié)算期，這也考驗(yàn)著大華集團(tuán)的操盤能力和盈利水平。

就北京區(qū)域而言，大華集團(tuán)目前尚未有管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，在拿地之后，大華集團(tuán)當(dāng)務(wù)之急是建立北京業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)；同時(shí)，就產(chǎn)品力來說，一貫擅長(zhǎng)“舊改大社區(qū)”的大華集團(tuán)能否在朱辛莊地塊打造出“小而美”的適配產(chǎn)品，才是其在北京市場(chǎng)穩(wěn)住腳跟的關(guān)鍵。

那么，大華集團(tuán)會(huì)在北京“闖關(guān)”成功嗎？

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶

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