過(guò)年家里有點(diǎn)事情處理，沒(méi)有更新，抱歉…

【資料圖】

今天的文章字?jǐn)?shù)會(huì)比較多，會(huì)涉獵到前段時(shí)間大量出現(xiàn)的政策，希望各位能有所收獲。

現(xiàn)階段的濟(jì)南樓市，需要關(guān)注的只有兩件事：

一是政策，二是供需。

01

今天一個(gè)利好，后天一個(gè)利好，很多人在心里也疑惑，為什么房?jī)r(jià)不漲，為什么樓市的成交量沒(méi)有大波動(dòng)，為什么自己手頭的老破小依然難賣(mài)。

實(shí)際上，有相當(dāng)多的人完全不懂上面出臺(tái)各類(lèi)“政策”的初衷，理解出發(fā)點(diǎn)，要遠(yuǎn)比條文本身重要的多得多。

先舉一個(gè)非常久遠(yuǎn)的例子，縣城為什么出臺(tái)限跌令？

在外來(lái)人口較少的縣級(jí)城市，踩踏式的降價(jià)除了會(huì)讓縣城10年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅瞬間清零外，會(huì)瞬間擊垮土地市場(chǎng)。

尤其是那些缺乏人口流入，自身產(chǎn)業(yè)困乏的城市，其引發(fā)的連鎖反應(yīng)尤其可怕。

很多縣城保交付的壓力沒(méi)那么大，沒(méi)產(chǎn)生大的動(dòng)蕩，也可以說(shuō)限跌令立功了。

所以，在上個(gè)階段打壓房地產(chǎn)，最大的成果就是把過(guò)去買(mǎi)房就上漲的信仰擊碎了

汽車(chē)是有倒擋的，房?jī)r(jià)是會(huì)跌的，有些城市是不值得買(mǎi)的。

之所以轉(zhuǎn)這么大圈，我只想告訴諸位，現(xiàn)在的所有利好其實(shí)矛頭就對(duì)準(zhǔn)了一件事：扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

高層人士是這么說(shuō)的：

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?/p>

房?jī)r(jià)跌跌不休能讓金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)給開(kāi)發(fā)商貸款，乃至完成保交樓的任務(wù)嗎？換做你是金融機(jī)構(gòu)，會(huì)愿意進(jìn)入一個(gè)夕陽(yáng)行業(yè)嗎？”

房?jī)r(jià)跌跌不休能讓觀望的剛需改善加速入場(chǎng)嗎，今天買(mǎi)了，下個(gè)月降兩千，會(huì)有人買(mǎi)房嗎？

很明顯，不能。

所以高層人士又說(shuō)了：

“未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

雖然汽車(chē)是有倒擋的，但是房子是能買(mǎi)的，房地產(chǎn)未來(lái)的道路還是光明的。

空口白牙說(shuō)說(shuō)畢竟不管事，想讓人掏真金白銀同樣需要真金白銀。

除了引導(dǎo)銀行給各大開(kāi)發(fā)商持續(xù)供血外（給予授信 ），也正如1月5日所說(shuō)的那樣，鄭州的利率下調(diào)至3.8%。

濟(jì)南4.1%的利率降到3.8%，百萬(wàn)貸款月供僅相差不到150元，北園中梁 ，不但首付能做低，開(kāi)發(fā)商還給還交房前貸款，按照這個(gè)說(shuō)法，這得排隊(duì)到大明湖西南門(mén)。

這件事本身不是什么重磅利好，但是背后所顯示的決心和意圖要比所有利好都更為重磅。

5號(hào)發(fā)文，過(guò)年10天，收尾5天，1月29日，鄭州打響第一槍，再加上寫(xiě)報(bào)告申請(qǐng)的時(shí)間，這應(yīng)該屬于秒批吧...

我們發(fā)散一下：

在金融政策支持下，今年土拍會(huì)不會(huì)出現(xiàn)手握授信金額的大金主，反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果樓市依然萎靡不振，會(huì)不會(huì)稍微搞點(diǎn)貨幣化拆遷？

再加上后疫情時(shí)代，全力拼經(jīng)濟(jì)的宏觀背景，2023年的房地產(chǎn)劇本大綱已經(jīng)寫(xiě)明白了。

哪怕不漲，也不能繼續(xù)拖后腿了，最起碼新房連續(xù)走低三個(gè)月就要出手了...

02

橫向?qū)Ρ韧?lèi)城市，濟(jì)南是徹底的鈍感之城，火熱也好冰凍也罷，總是呈現(xiàn)相對(duì)緩和的局面，并不尖銳。

在政策持續(xù)寬松的前提下，供需水平將決定濟(jì)南未來(lái)的走勢(shì)。

首先給到各位一個(gè)數(shù)據(jù)：8個(gè)月。

2022年在疫情的壓力下，濟(jì)南新房住宅銷(xiāo)售了1000萬(wàn)平，按照過(guò)去成交水平的分析，現(xiàn)在市面上的住宅庫(kù)存量?jī)H夠銷(xiāo)售8個(gè)月。

一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)的合理區(qū)間是12-16個(gè)月，8個(gè)月意味著庫(kù)存偏緊，如果沒(méi)有大規(guī)模土地入市，房?jī)r(jià)上漲往往是大概率事件。

先別著急噴我，請(qǐng)看下圖：

（圖源濟(jì)南合富2022樓市白皮書(shū)）

確實(shí)，樓市的成交面積大普遍下滑，但是注意，大多數(shù)區(qū)域供應(yīng)量下滑的速度更加迅速，這就導(dǎo)致相當(dāng)多有需求的區(qū)域不但沒(méi)跌，反而上漲了。

還有個(gè)例子，雖然歷下區(qū)很不錯(cuò)，網(wǎng)簽成交甚至在上漲，但是因?yàn)橥瞥龅姆吭丛龆?，反而房?jī)r(jià)下滑了3%...

所以，2023年的走勢(shì)取決于2022年的土地供應(yīng)，在一片流派涼涼的吶喊聲中，濟(jì)南土地成交不負(fù)眾望，果然涼涼…

這就導(dǎo)致了濟(jì)南2023年面世的新樓盤(pán)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2022年，咱這不是官媒，不需要天天高舉穩(wěn)定大旗，以我來(lái)看，非邊角料房源實(shí)在是太少了。

大多數(shù)都是發(fā)展中的土地…

具體看看片區(qū)則更有意思：

唐冶今年華潤(rùn)悅府上新，這盤(pán)就在山腳下，雖然地處剛需板塊，但是產(chǎn)品明顯偏向改善，據(jù)說(shuō)大面積房源將突破2W，其他均為老面孔，例如保利龍湖。

下一步想買(mǎi)唐冶新房也只有歷控旗下的唐冶北了，雖然公園蓋的不錯(cuò)，三甲醫(yī)院已封頂，但是尚未傳出開(kāi)發(fā)商拿地的消息，即使現(xiàn)在拿地，估計(jì)也是半年后了。

而且據(jù)我所知，中大戶型的概率較高，特點(diǎn)和神武片區(qū)有點(diǎn)雷同，購(gòu)房的話現(xiàn)在還有，但是未來(lái)什么時(shí)候還會(huì)有合適的，要等土地。

再來(lái)看扛起2022年成交大旗的雪山。

按照現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，今年就會(huì)與市場(chǎng)拜拜，年前我去了趟春來(lái)曉園，這盤(pán)12月份勁銷(xiāo)200套，剩余的房源也就能撐到5月份。

看了看地圖，雪山也沒(méi)啥地塊了，或許真如置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)，想買(mǎi)1.5上下的房源只有新東站了。

華山片區(qū)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，只剩下云宸了。

其實(shí)去轉(zhuǎn)一圈也就知道了，大部分地塊已然快蓋滿了，包括中海的推廣，基本上都以天賦巔這類(lèi)高端盤(pán)為主了。

對(duì)此我只能說(shuō)，華山北歡迎你~

張馬屯成熟的相當(dāng)之快，但是論說(shuō)空地不少，正是因?yàn)楦髀啡耸亢趤?lái)黑去，2022年張馬屯無(wú)人拿地。

泛新東站的樓盤(pán)，只有大辛莊地段尚可，軌交新東站地塊與濟(jì)鋼板塊，之前的航拍涉獵過(guò)，不能算做特別好的位置。

至于改善，這已經(jīng)成老生常態(tài)了，選擇面越來(lái)越少，面積越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越高，新地塊也只有科技城了...

至于其他熱盤(pán)，

中建保利原本地塊就不大，銀豐也只剩下最后幾個(gè)地塊了，如果不樂(lè)意去盛?？此魵獾脑?，要不去仁恒瞧瞧？

盛福多說(shuō)幾句，像招商越秀基本都是尾盤(pán)準(zhǔn)現(xiàn)在售，不過(guò)鑒于盛福出讓的地塊面積比較大，一時(shí)半會(huì)倒是不太用愁供應(yīng)。

至于南部，以教育著稱的領(lǐng)秀城，以產(chǎn)品著稱的萬(wàn)科城，別的不敢說(shuō)，總價(jià)比華潤(rùn)在的時(shí)候高多了。

另?yè)?jù)小道消息，按照這兩位的2023年目標(biāo)，清盤(pán)速度會(huì)非常之快。

至于其他上新的區(qū)域無(wú)非是滿足區(qū)域內(nèi)的內(nèi)生需求，比如市中錦雲(yún)原著，這盤(pán)的定位與中電建國(guó)譽(yù)茂山類(lèi)似，至于白馬山的能建則和世茂定位差距不大，西客站也在加速進(jìn)入二手房時(shí)代。

供略大于需，不過(guò)盤(pán)子不大也無(wú)所謂了。

孫村郭店彩石乃至黨家王府莊國(guó)際醫(yī)學(xué)中心就不多說(shuō)了，當(dāng)里面沒(méi)得選了之后，沒(méi)準(zhǔn)也會(huì)迎來(lái)春天，畢竟便宜。

即使2023年開(kāi)發(fā)商資金量恢復(fù)正常，瘋狂拿地，面世的時(shí)間大概率也是下半年，即使開(kāi)發(fā)商資金回復(fù)正常，被蛇咬了好幾年，一時(shí)半會(huì)也緩不過(guò)來(lái)。

當(dāng)然，又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商敢大手筆拿地呢，投資部門(mén)都優(yōu)化了…比如現(xiàn)在的我，想找開(kāi)發(fā)商拉點(diǎn)廣告，抬頭望去，就這么幾個(gè)盤(pán)。

普漲大漲的機(jī)會(huì)確實(shí)消失了，但是從這幾天售樓處火爆的氣氛看，現(xiàn)階段的確是個(gè)窗口期。

濟(jì)南樓市2023年回暖的劇本已經(jīng)寫(xiě)好了，該配合演出的你不要視而不見(jiàn)...比如這三位，真推到了臺(tái)前，你又能怎么樣呢？

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