上周，北京完成了第一輪供地清單發(fā)布后的首場(chǎng)土拍，朱辛莊0028地塊被42家房企爭(zhēng)搶，讓市場(chǎng)直接體驗(yàn)了一把土拍的高潮。

今年土拍門檻的降低變得非常明顯。

比如北京這次的朱辛莊0028地塊總價(jià)低（12.995億封頂）、無(wú)需競(jìng)現(xiàn)房，加上參拍房企的資質(zhì)要求大幅降低、競(jìng)價(jià)程序簡(jiǎn)單（報(bào)價(jià)達(dá)上限后直接搖號(hào)），而且所處區(qū)域的樓市平均去化周期較短，因此給一眾想躋身北京的房企提供了搶地機(jī)會(huì)，而這也導(dǎo)致本次土拍變得極度火熱。

(資料圖片僅供參考)

今年的1-2月份，一線和強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了很明顯的樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但3月份出現(xiàn)了明顯的回落。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況來看，民企和國(guó)央企之間已經(jīng)出現(xiàn)了越來越劇烈的分化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由國(guó)央企開發(fā)商來托底也成為了既定的事實(shí)。

以鄭州等普通二線以及其他三四線城市為例，國(guó)央企開發(fā)商的銷量占據(jù)了新房市場(chǎng)的絕大部分比例，這甚至造成了國(guó)央企開發(fā)商新盤的供不應(yīng)求，根源還在于買房人擔(dān)心民企樓盤的爛尾，而沒有爛尾壓力或接近現(xiàn)售的民企樓盤卻少之又少。

北京朱辛莊0028地塊的競(jìng)拍人中，國(guó)央企開發(fā)商占據(jù)了絕大多數(shù)的比例，同樣的，杭州等熱點(diǎn)城市今年的土拍中，主要的參賽選手依舊是國(guó)央企開發(fā)商。

民營(yíng)房企經(jīng)歷前幾年的動(dòng)蕩后雖然也有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)需求，但相比品牌、實(shí)力且融資成本更低的國(guó)央企開發(fā)商，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中也只能望而卻步。

市場(chǎng)方面認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)央企開發(fā)商樓盤的熱銷并不能代表樓市整體的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，尤其是民營(yíng)房企的整體銷售表現(xiàn)仍令人擔(dān)憂，市場(chǎng)各方目前對(duì)樓市復(fù)蘇的可持續(xù)性也表現(xiàn)出了更大的顧慮。

事實(shí)上，除一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱賣以及普通城市國(guó)央企開發(fā)商樓盤的熱銷外，其他銷售改善情況并不明顯，而且3月份以來還出現(xiàn)了比較明顯的環(huán)比下跌。同樣的，除一線及強(qiáng)二線以及其他城市核心區(qū)位的地塊外，土拍市場(chǎng)的復(fù)蘇也出現(xiàn)了更明顯的區(qū)域分化。

也正因?yàn)樯鲜鲈?，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)變得異常撕裂，大部分國(guó)央企開發(fā)商以及少數(shù)頭部?jī)?yōu)質(zhì)民營(yíng)房企過得很滋潤(rùn)，樂觀而自信，而大部分民營(yíng)房企則依舊愁云密布，尤其是依然深陷融資困境的民營(yíng)房企，大都感覺有點(diǎn)悲觀。

盡管如此，我們?nèi)詧?jiān)定地認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依舊在復(fù)蘇的路上，只是要客觀認(rèn)識(shí)到銷售端的溫和爬坡，以及正常的市場(chǎng)波動(dòng)和螺旋式上升現(xiàn)象。簡(jiǎn)單來說，這一次樓市的復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就，但也不太可能曇花一現(xiàn)。

上周，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了2023年1號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范信托公司信托業(yè)務(wù)分類的通知》。我們注意到，截止當(dāng)前，市面上只剩下5、6家信托機(jī)構(gòu)還在新增地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，其他大部分都在艱難地處置著不良項(xiàng)目。

與信托機(jī)構(gòu)的情況類似，截止當(dāng)前大部分地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)也都暫停了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，中基協(xié)2月份發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》后也未見什么大的市場(chǎng)動(dòng)靜。

總體來看，信托、私募等主流投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍信心不足，尤其對(duì)民營(yíng)房企的項(xiàng)目還是保持著謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。

值得一提的是，銀行、信托、私募、金控等所有投資機(jī)構(gòu)都對(duì)國(guó)央企開發(fā)商的融資需求趨之若鶩，但因國(guó)央企開發(fā)商在融資渠道和融資成本上具有天然的談判優(yōu)勢(shì)，因此大部分投資機(jī)構(gòu)都很難介入。

近段時(shí)間，幾家信托和私募機(jī)構(gòu)都在大力拓展國(guó)央企開發(fā)商地產(chǎn)項(xiàng)目的真股融資業(yè)務(wù)，但就我們與國(guó)央企開發(fā)商合作的經(jīng)驗(yàn)而言，好的項(xiàng)目（比如土拍市場(chǎng)需搖號(hào)的地塊）國(guó)央企開發(fā)商基本都不會(huì)拿出來做真股融資或合作，而差的項(xiàng)目卻又經(jīng)常面臨銷售去化方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此想做真股投資的機(jī)構(gòu)也面臨進(jìn)退兩難的問題。

從投資端的市場(chǎng)走向來看，我們認(rèn)為最值得慶幸的一件事情是越來越多的投資人（高凈值個(gè)人）對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的真股投資（金融）產(chǎn)品有了更高的接受度，包括不要求信托等機(jī)構(gòu)定期支付收益、分紅等。

這或許是資管新規(guī)實(shí)施以來，歷經(jīng)幾年的房地產(chǎn)及金融行業(yè)爆雷潮后，資本市場(chǎng)以及投資者教育方面取得的最大的進(jìn)步。

我們亦認(rèn)為，金融行業(yè)真正打破剛兌后，對(duì)于我們這些專業(yè)性的投資機(jī)構(gòu)來說，今后的業(yè)務(wù)和發(fā)展空間反而會(huì)更加寬廣。

來源：西政資本，向原作者表示感謝。

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