一年一度的315晚會(huì)，今晚又上線ing...

(相關(guān)資料圖)

作為消費(fèi)者權(quán)益日最受關(guān)注的活動(dòng)，這是不少企業(yè)最心驚膽戰(zhàn)的一夜，每年都有不少行業(yè)黑幕在節(jié)目上曝光，成為規(guī)范市場秩序和保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的重要窗口。

而對(duì)于普通打工人來說，買房是場硬仗，鎖定目標(biāo)后，“房貸”又成為購房路上的另一道檻。

但在買房實(shí)操過程中，開發(fā)商或中介會(huì)把你帶進(jìn)銀行，銀行一頓信息輸出，然后塞給你一份十幾頁的合同和一大堆條款，讓你簽字、按手印。

△示意圖（圖片來源 ：攝圖網(wǎng) ）

對(duì)于不懂行情的人，如果不清楚貸款合同中的“隱藏條款”，一臉懵逼地簽了合同，很有可能就吃了大虧。

那么，在貸款買房過程中，究竟有哪些“隱藏條款”，讓人容易掉坑里呢？

01

利率調(diào)整還得等半年？

但凡關(guān)注過樓市的人都是，近年來房貸利率的變化非常之大。

從早幾年的基準(zhǔn)幾率到如今的LPR，從當(dāng)初的基準(zhǔn)利率85折到如今的LPR下調(diào)x個(gè)基點(diǎn)，房貸利率也經(jīng)歷了“過山車”般的輝煌歷史。

尤其是隨著LPR的正式推出，與之相應(yīng)的利率調(diào)整方式也發(fā)生了很大的變化。

而在貸款合同里，有一個(gè)叫做利率周期調(diào)整的選項(xiàng)，這里有兩種選擇：一個(gè)是次月生效，一個(gè)是下一年生效。

比如去年8月下調(diào)的LPR，如果選擇不是次月生效，而是一年后生效的話，那么接下來半年內(nèi)的利率調(diào)整跟你一毛錢關(guān)系都沒有。

只能等到第二年才能調(diào)整，這半年你就得乖乖付銀行利息了。

當(dāng)然，如果在利率上調(diào)期，那么對(duì)購房者來說就可以少付半年的利息了。

所以大家在做貸款的時(shí)候，一定要注意利率調(diào)整周期，選擇適合自己的方式。

02

坑！提前還款要付違約金？

隨著今年“提前還貸潮”的興起，很多人在準(zhǔn)備提前還貸的過程中，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)年竟然被銀行給“套路”了。

比如部分銀行以貸款合同中有約定“借款人提前歸還貸款，貸款人有權(quán)計(jì)收違約金”為由，認(rèn)為購房者提前還貸屬于違約行為，向其收取相應(yīng)的違約金幾千到幾萬元不等。

說起來，小前線也是這樣一個(gè)大冤種！

想當(dāng)年，為了趕上利率上漲前的末班車，在中介和銀行的催促之下，小前線急急忙忙地簽下了人生中第一套按揭貸款合同。

后來，當(dāng)小前線想要申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸時(shí)翻開合同才發(fā)現(xiàn)，無論什么時(shí)候提前還貸，都需要多支付3個(gè)月的違約金。

△工行提前還貸補(bǔ)償金約定

提前還款補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：提前還款補(bǔ)償金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×3個(gè)月。

想來，當(dāng)時(shí)也是因?yàn)闆]有注意到這個(gè)隱藏的條款，才導(dǎo)致自己無緣無故要多支出一筆錢。想想，也是真坑！

其實(shí)，對(duì)于銀行來說，這屬于基操了！

原因很簡單：銀行或者其他正規(guī)貸款機(jī)構(gòu)主要以收取利息來盈利。如果提前還款，在一定程度上會(huì)對(duì)其預(yù)期收益造成影響。

并且，根據(jù)我國《合同法》第七十一條規(guī)定：

債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)叫實(shí)質(zhì)性的提前還款。

各貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是在半年到三年內(nèi)，借款人提前還款數(shù)萬元甚至剩余全部貸款。

至于違約金，大部分銀行主要有以下三種處理方式：

1. 無論何時(shí)還款，均不收違約金；

2. 在一定時(shí)期（3個(gè)月、半年、一年、兩年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金；

3. 部分銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。以本金的百分比計(jì)算或加收若干個(gè)月份的利息。

當(dāng)然，各大銀行規(guī)定不一，具體還是要看回按揭貸款當(dāng)中的條款約定。

03

想貸款？買保險(xiǎn)？！

隨著房貸市場的緊縮，各家銀行吸存和中間業(yè)務(wù)壓力增加，為多拉客戶應(yīng)付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等行為。

想要低利率優(yōu)惠，要么購買銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬，多則十幾萬，這類捆綁銷售和收費(fèi)“潛規(guī)則”在前幾年并不少見。

像小前線的一個(gè)朋友，2015年左右在廣州某商業(yè)銀行就碰到了類似的條款。

當(dāng)時(shí)他看中了一套二手房，前一天晚上和中介雙方都算得清清楚楚明明白白的首付和貸款年限等細(xì)節(jié)，第二天和房東都談妥了，結(jié)果接下來要辦理貸款的事宜，中介才轉(zhuǎn)達(dá)銀行方的話述，需要購買一個(gè)6880的保險(xiǎn)才能貸款。

△圖源： 微信公共圖片庫

后來，朋友實(shí)在是沒辦法接受這樣的霸王條款，于是要求中介轉(zhuǎn)換其他銀行，否則不買，最終避免了“上套”。

其實(shí)對(duì)于這種行為，購房者不想買完全可以直接拒絕。因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)明確提出，嚴(yán)厲查處銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的捆綁銷售、亂收費(fèi)、虛假承諾等違規(guī)行為。

因此，在貸款需要購買保險(xiǎn)的時(shí)候，用戶需要仔細(xì)閱讀合同，全面了解，謹(jǐn)慎簽約，避免掉進(jìn)坑里。

04

不同還款方式利息不同？

其實(shí)，這個(gè)是在貸款買房過程中最常見也是必須面對(duì)的一個(gè)選擇。 但殊不知 這其中也有 貓膩！

雖然我們辦理貸款時(shí)還款方式有很多，但常見的類型有兩種：等額本息和等額本金。不同的還款方式其支付利息的金額與方式也不同。

如果流水好收入高，貸款又不多，月供壓力又不大，又不打算提前還款，可以選擇等額本金，因?yàn)橄嗤馁J款期限，等額本金的利息要比等額本息少不少。

如果選擇的是等額本金，當(dāng)月供有壓力的時(shí)候還可以調(diào)整成等額本息，方式很靈活。

如果打算提前還款的話，選擇等額本息最劃算。

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一定要弄清楚等額本金和等額本息的區(qū)別，選擇最適合自己的一種，并且在銀行簽件的時(shí)候告訴工作人員你的選擇，有的銀行直接默認(rèn)等額本息。

一般而言，銀行不會(huì)主動(dòng)提等額本金的還款方式，因?yàn)檫@種方式對(duì)購房者而言后期會(huì)省不少錢，但是銀行的利益就會(huì)相應(yīng)減少。

講真，買房是個(gè)大學(xué)問，無論是買房、貸款還是交付各個(gè)環(huán)節(jié)，都至關(guān)重要。

而在各方利益權(quán)衡之下，只有提前了解這些隱藏的“潛規(guī)則”、“隱形條款”，才能防患于未然，避免成為大冤種！

如果你還有其他按揭方面的問題，也可添加“小前線”（注明【房貸按揭群】）進(jìn)群暢聊~

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