這是嚴(yán)肅君的第592篇推送

(相關(guān)資料圖)

最近一周，北京土地市場消息頻頻，今年土拍到底怎么玩兒，終于有了明確章程！

三處微調(diào)---

一是化整為零，“動態(tài)”集中供地。今年首批公示了9個城區(qū)23宗宅地項(xiàng)目，擬出讓時間段為2023年2月16日-2023年5月16日。

也就是說，今年一批次集中供地，將在未來3個月時間內(nèi)，“少食多餐”形式完成，而不是一次性集中拍完。

二是信息公開，“推介式”供地。

2月以來，包括朝陽、昌平、大興、順義、豐臺、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的多個城區(qū)，召開土地推介會，對外公開全年區(qū)域擬供地清單。推介會形式雖然不是首次出現(xiàn)，但今年確實(shí)格外多。

北京規(guī)自委網(wǎng)站也上線新功能，在“土地市場”欄目下新增了“擬供應(yīng)商品住宅用地清單”標(biāo)簽。

公示的字段包括城區(qū)、地塊名稱、區(qū)位、規(guī)劃用途、用地規(guī)模、地上建筑面積、出讓方式、擬出讓時間段和供應(yīng)輪次。

購房者可以清晰知道，哪些地、預(yù)計(jì)什么時間入市。

三是量入為出，理性有序供地。

自然資源部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》中明確---

“已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市。應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至暫停供地?！?/p>

嚴(yán)肅君一個個來說~

1.

影響最大的，是土地供應(yīng)模式的改變，從一次性的集中式推出到持續(xù)性的常態(tài)化出讓。

對于開發(fā)商來說，分散供地，土儲補(bǔ)貨壓力變小。

一方面投拓、設(shè)計(jì)、策劃等各部門，有了更充足的時間做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括地塊調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、企業(yè)之間的合作與談判等；

另一方面有利于北京土地市場主體的多元化，過去兩年北京土地市場拿地的往往以國企央企為主，資金實(shí)力較弱的小房企經(jīng)常全年顆粒無收。

延長到供應(yīng)端來看，新盤項(xiàng)目錯峰競爭，也能有效避免內(nèi)卷。

不在入市速度上“卷”，就可以卷一卷產(chǎn)品了，嚴(yán)肅君也期待北京新房重新回到產(chǎn)品主義的道路上來。

當(dāng)然，市場供應(yīng)節(jié)奏均衡，購房者也能更從容的選擇。2.

目前2023年北京首批供應(yīng)土地23宗已全部出爐，涉及朝陽4宗、豐臺、順義、通州各3宗，大興、昌平、海淀、石景山、亦莊各2宗。

其中，昌平2宗宅地---朱辛莊二期0028地塊、昌平新城東區(qū)地塊已正式轉(zhuǎn)正進(jìn)入“土地招拍掛”流程，房企報(bào)名截止時間至3月22日，線上競價(jià)時間截至3月23日。

其余地塊分析請戳---① 海淀四季青地塊→2023海淀擬供地｜四季青、永豐南地塊在來的路上

② 朝陽東壩、奶西地塊→2023朝陽擬供地｜除了四環(huán)地塊外，太陽宮將再供地③大興西紅門、黃村地塊→2023大興擬供地｜五環(huán)內(nèi)西紅門板塊供應(yīng)“井噴”

④ 昌平朱辛莊、昌平新城地塊→2023昌平擬供地｜都臨鐵，朱辛莊真要來了

⑤豐臺新宮、青塔、羊坊村地塊→2023豐臺擬供地｜萬泉寺、郭公莊地塊漲價(jià)了

⑥石景山、通州、順義等地塊→首批23宗宅地！北京公示“擬供應(yīng)商品住宅用地清單”⑦亦莊地塊→2023亦莊擬供地｜開閘放水，今年要供9500套房？

3.

其實(shí)不只一批次，2023全年北京供地計(jì)劃也已出爐。

2023年北京市全年計(jì)劃安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3190至3630公頃，與2022年基本持平。其中，商品房用地（含共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)下限為300公頃。

細(xì)化拆解來說，城六區(qū)中供應(yīng)大頭依然是豐臺區(qū)和朝陽區(qū)，分別有40公頃和30公頃。

郊區(qū)中，大興、昌平、順義、亦莊開發(fā)區(qū)住宅供地較多，分別有39、37、32、23公頃。

注意，這也是目前北京剛需購房者扎堆的片區(qū)。

日前房山38個新房樓盤在區(qū)住建委推動下，聯(lián)合發(fā)起“30天無理由退定金”活動，根本上都是在為購房者，尤其是剛需托底。

更關(guān)鍵的是，土地市場信息越來越公開化，不僅開發(fā)商拿地心里有譜兒，做出更理性的投資決策，提升房地產(chǎn)行業(yè)營商環(huán)境；

另一方面，穩(wěn)定購房者對于市場的預(yù)期，購房者在置業(yè)選擇中，也能夠著眼未來供應(yīng)，通盤考慮，做出更合適的選擇，而不是被市場節(jié)奏和外部聲音帶跑偏。

4.

發(fā)現(xiàn)沒，今年北京土地市場的微調(diào)，是對集中供地政策的優(yōu)化，最終指向的就是土地供應(yīng)更為理性。

這也與去年自然資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，不謀而合。

該通知的重點(diǎn)有兩個。

一是要求地方政府加大擬出讓地塊的信息公開程度；二是要求商品住宅去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市控制供地規(guī)模。

尤其是第二點(diǎn)，通過控制供地規(guī)模，先消化商品住宅庫存，扭轉(zhuǎn)一定時間內(nèi)的供需失衡，也防止房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

像北京2023年確認(rèn)首批供應(yīng)的23宗宅地，目前庫存量較高的幾個片區(qū)，比如朝陽十八里店、王四營等，都沒有出現(xiàn)在名單上。

用未來一段時間消化商品住宅庫存，扭轉(zhuǎn)一定程度上失調(diào)的供需平衡，有利于降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資產(chǎn)價(jià)值大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。

互動時刻：

其實(shí)，放眼全國，部分城市土拍市場從溢價(jià)率上來看，已經(jīng)有所回溫。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來有84個城市完成住宅用地出讓，共計(jì)成交272宗，成交規(guī)劃建面合計(jì)約2320萬㎡，土地出讓金268.7億元，平均溢價(jià)率5.28%。

其中有20個城市成交平均溢價(jià)率超過5%，其中11個城市成交平均溢價(jià)率超過10%， 包括秦皇島、安陽、湖州、紹興等一些三四線城市。

對于2023年北京首批供應(yīng)地塊，你最期待哪宗？會在今年出手買房嗎？歡迎在評論區(qū)留言討論~

關(guān)鍵詞： 商品住宅 土地供應(yīng) 住宅用地 北京土地市場