編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

(資料圖片)

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng)回顧嘉里建設(shè)在內(nèi)地的發(fā)展策略，包括在上海以將近200億元購入黃浦區(qū)金陵東路綜合用地和浦東巨峰路TOD綜合體項(xiàng)目，兩者均是大體量、自持比例高的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

在營(yíng)項(xiàng)目城市分布方面，嘉里建設(shè)在內(nèi)地打造包括辦公室、零售、酒店和服務(wù)式公寓在內(nèi)的多業(yè)態(tài)組合優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，同時(shí)深耕長(zhǎng)三角及大灣區(qū)核心和重點(diǎn)城市。

目前在營(yíng)項(xiàng)目主要可以分為高端購物中心（嘉里中心系列）以及社區(qū)型購物中心（嘉里城系列）兩大系列產(chǎn)品，兩者針對(duì)的消費(fèi)群體有所區(qū)分，因此在項(xiàng)目打造以及品牌招租方面各具特點(diǎn)。

穩(wěn)定加倉

嘉里建設(shè)財(cái)報(bào)中表示，將分階段推出商業(yè)物業(yè)組合，其中前海嘉里中心二期和三期的辦公室、零售和酒店部分于2022年起相繼落成；杭州武林區(qū)項(xiàng)目的辦公室、零售和酒店部分預(yù)計(jì)于2024年起相繼落成；武漢項(xiàng)目辦公室和零售部分預(yù)計(jì)2025年起分階段竣工推出。

上海浦東巨峰路項(xiàng)目的零售和辦公室部分預(yù)計(jì)2025年推出，黃浦區(qū)項(xiàng)目的辦公室、零售和酒店部分則預(yù)期于2028年推出。其中提及的上海黃浦區(qū)以及上海浦東巨峰路項(xiàng)目是指近兩年在上海最新獲得的商業(yè)用地。

作為老牌港資企業(yè)，嘉里建設(shè)在內(nèi)地?cái)U(kuò)張一直保持穩(wěn)健態(tài)度，兩次逆勢(shì)拿地表明對(duì)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展繼續(xù)持有信心。

2022年初，嘉里建設(shè)發(fā)布公告稱，全資附屬公司卓妙有限公司以招標(biāo)形式成功購入上海市黃浦區(qū)金陵東路綜合用地，包括廣場(chǎng)社區(qū)C010102單元064-01、065-01、066-01、067-01的四宗地塊，代價(jià)為人民幣133.29億元，購地采取分期付清的形式，將從嘉里建設(shè)集團(tuán)內(nèi)部資源及透過外部融資撥付。

地塊總面積為3.81萬平方米，總建筑面積約19.85萬平方米，囊括約12.45萬平方米住宅公寓及石庫門聯(lián)排別墅約，約4.9萬平方米零售、酒店及配套設(shè)施以及約2.5萬平方米辦公樓。

該地塊特別之處是位于上海市政府黃浦區(qū)深化城市有機(jī)更新及歷史風(fēng)貌保護(hù)計(jì)劃的中心位置，坐落于具有超過160年歷史的街區(qū)里，有豐富的石庫門、里弄小巷和沿街傳統(tǒng)的騎樓建筑，糅合中法建筑風(fēng)格，反映上海中西結(jié)合的歷史文化。

作為城市有機(jī)更新計(jì)劃的一部分，指定歷史遺跡及歷史建筑物將得到修繕和重建，該地塊將發(fā)展和建設(shè)成為地標(biāo)式的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

此外，在2021年初，嘉里建設(shè)聯(lián)合新加坡政府投資公司（GIC）以60億元成功競(jìng)得上海浦東巨峰路TOD綜合體項(xiàng)目；2022年3月，該綜合體項(xiàng)目正式開工。

項(xiàng)目總建筑面積約43萬平方米，囊括了近22萬平方米軌交上蓋購物中心、約4.7萬平方米住宅、約2.5萬平方米辦公樓，以及約13.7萬平方米的停車及配套服務(wù)設(shè)施。

嘉里建設(shè)近兩次累計(jì)投入將近200億元，在內(nèi)地投資的商業(yè)項(xiàng)目比例逐步擴(kuò)大。同時(shí)，可以注意到，兩次拿下的均是體量大、金額高以及大比例自持的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也維持了一貫以來的投資理念。

嘉里建設(shè)認(rèn)為，隨著地塊發(fā)展項(xiàng)目分階段推出，將能帶來樂觀的物業(yè)銷售收入，同時(shí)項(xiàng)目落成后將大大增加集團(tuán)的經(jīng)常性收入基礎(chǔ)。

此前，嘉里建設(shè)在上海已有靜安嘉里中心、浦東嘉里城等標(biāo)桿商業(yè)綜合體項(xiàng)目，就布局時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)來看，值得市場(chǎng)期待。

城市理想

城市布局方面，嘉里建設(shè)在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)中表示，集團(tuán)在內(nèi)地尋找土地會(huì)更集中在長(zhǎng)三角及珠三角的大灣區(qū)中心城市，側(cè)重于城市綜合體的發(fā)展。

從目前在營(yíng)項(xiàng)目城市分布來看，家里建設(shè)在北京、上海、杭州、深圳、沈陽、濟(jì)南及天津均有商業(yè)項(xiàng)目布局，重點(diǎn)分布在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及北京等核心城市。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀察嘉里建設(shè)區(qū)域選址，可以發(fā)現(xiàn)旗下多數(shù)商業(yè)綜合體項(xiàng)目選址一二線城市繁華中心地段，打造高端綜合體項(xiàng)目。

如北京嘉里中心地處朝陽CBD核心區(qū)域，毗鄰中央廣播電視臺(tái)。作為CBD商務(wù)區(qū)地標(biāo)性項(xiàng)目，成為海內(nèi)外駐京精英工作和生活聚集地。項(xiàng)目通過圈層社交、健康運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)為商務(wù)人群提供工作之余的休閑娛樂，模糊商務(wù)工作與生活的邊界。

此外，上海靜安嘉里中心處于最繁華的南京西路商圈，緊鄰地鐵靜安寺站。南京西路作為上海傳統(tǒng)頂級(jí)商圈，跨國(guó)企業(yè)和領(lǐng)事館駐扎在此，同時(shí)上海恒隆廣場(chǎng)、興業(yè)太古匯等高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目云集，所處區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目創(chuàng)造了濃厚的高端商務(wù)氛圍。

作為南京西路上首個(gè)大規(guī)模商業(yè)綜合體項(xiàng)目，靜安嘉里中心總建筑面積達(dá)45萬平方米，包括靜安香格里拉酒店、甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)組合，打造商務(wù)、居住、社交、休閑一體的地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目。

此外，深圳前海嘉里中心項(xiàng)目所在商圈亦值得討論。

前海嘉里中心坐落于深圳前海香港現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城品區(qū)，坐擁一線海景及水廊道景觀資源，是前海納入廣東自貿(mào)區(qū)后出讓的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)也是首個(gè)在前海試點(diǎn)香港建設(shè)模式的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，前海規(guī)劃主要包括桂灣片區(qū)規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，作為國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)總部基地，前灣片區(qū)計(jì)劃打造為綜合發(fā)展區(qū)，主要匯集金融、科技以及專業(yè)服務(wù)企業(yè)等專業(yè)技術(shù)型企業(yè)，媽灣區(qū)域計(jì)劃為國(guó)際經(jīng)貿(mào)合作先導(dǎo)區(qū)，主要匯集現(xiàn)代物流、供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)新金融等類型企業(yè)。

前海嘉里中心項(xiàng)目一期自投入運(yùn)營(yíng)以來，吸引了不少知名企業(yè)入駐，包括有IBM、易馬達(dá)科技、恒生前?；鸬仁澜?00強(qiáng)企業(yè)，入駐企業(yè)囊括科技、金融、物流等領(lǐng)域。

從入駐企業(yè)來看，嘉里建設(shè)旗下寫字樓項(xiàng)目依靠區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，更多吸引金融、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、科技、信息服務(wù)、外資等實(shí)力企業(yè)，有助于項(xiàng)目入駐率保持穩(wěn)定。

商業(yè)偏好

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，嘉里建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目主要分為高端購物中心項(xiàng)目（嘉里中心系列）和社區(qū)型購物中心項(xiàng)目（嘉里城系列）兩大系列。

2013年開業(yè)的上海靜安嘉里中心，是嘉里建設(shè)高檔購物中心系列代表項(xiàng)目。

據(jù)了解，靜安嘉里中心商場(chǎng)在各個(gè)方向共設(shè)置了14個(gè)出入口，其中場(chǎng)地內(nèi)部也設(shè)置了通向商場(chǎng)的入口，消費(fèi)者可以從多個(gè)區(qū)域進(jìn)入商場(chǎng)，提高各個(gè)商業(yè)店鋪的可達(dá)性，減少商場(chǎng)內(nèi)部出現(xiàn)冷區(qū)死角。

從消費(fèi)業(yè)態(tài)布局來看，商業(yè)區(qū)域地下二層主要設(shè)置有超市和個(gè)護(hù)家居兩大區(qū)域，分別位于北區(qū)和南區(qū)，形成對(duì)立方位，有助于拉動(dòng)人流。項(xiàng)目地下一層與兩個(gè)地鐵口相連，同時(shí)可以連接至商業(yè)區(qū)域和酒店區(qū)域，豐富人流動(dòng)線。

具體來看，商場(chǎng)地上L1到L3的商業(yè)布局較為類似，主要布置奢侈品和時(shí)尚零售類別，同時(shí)在動(dòng)線末端設(shè)置不同類型的餐飲服務(wù)，L4則為吸引人流設(shè)置了電影院和娛樂店鋪。

同時(shí)，靜安嘉里中心商場(chǎng)主打輕奢路線，定位為打造全新尚城生活方式，項(xiàng)目開業(yè)后為靜安寺區(qū)域時(shí)尚商業(yè)標(biāo)簽起重要作用。后續(xù)開業(yè)的杭州嘉里中心、北京嘉里中心等項(xiàng)目持續(xù)延續(xù)輕奢風(fēng)格。

于此，高端購物中心系列的嘉里中心在商場(chǎng)方面的邏輯主要是定位輕奢、時(shí)尚。同時(shí)商場(chǎng)動(dòng)線便捷區(qū)域主要布局高端時(shí)尚商業(yè)，而動(dòng)線末端或盲區(qū)布局餐飲服務(wù)、電影院、娛樂等拉動(dòng)人流。

社區(qū)型購物中心產(chǎn)品線以浦東嘉里城為代表。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

浦東嘉里城商場(chǎng)定位為國(guó)際一流購物場(chǎng)所，主推家庭生活方式為主題的購物體驗(yàn)，底層商場(chǎng)部分商業(yè)面積約為4.5萬平方米。

項(xiàng)目位于浦東花木核心區(qū)域，是浦東熱度較高的住宅板塊，臨近上海新國(guó)際博覽中心以及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為項(xiàng)目提供扎實(shí)的消費(fèi)群體。

浦東嘉里城裙樓商業(yè)部分只有三層，但每層面積相對(duì)較大，在社區(qū)型商業(yè)打造方面，更為注重同一大平層之間的客戶流動(dòng)。

項(xiàng)目消費(fèi)群體主要針對(duì)常住人群，業(yè)態(tài)打造上更多以休閑生活餐飲娛樂為主。同時(shí)留意到，招商品牌方面更多選擇市民熟知的品牌商戶，如H&M、ole超市、FILA、樂高等品牌。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

關(guān)注嘉里建設(shè)綜合體業(yè)態(tài)組合可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體項(xiàng)目中包含寫字樓項(xiàng)目的，多數(shù)配套有香格里拉酒店服務(wù)，形成商務(wù)+酒店的商業(yè)模式，為寫字樓差旅人群提供便捷服務(wù)。

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