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樂居財經(jīng) 李禮5月23日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報。

本周核心觀點

政策面：住建部制定物業(yè)企業(yè)紅黑名單，各地需求端政策放松持續(xù)。中央：1）住建部：印發(fā)《2023年信用體系建設(shè)工作要點》，建立健全信用管理制度，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度；2）央行：發(fā)布中國金融穩(wěn)定報告，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。各地：1）營口市、銀川市進一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）鶴壁市加大購房補貼力度，住博會期間購買參展企業(yè)商業(yè)房和商品住宅的購房群眾，可憑本人身份證、首付款發(fā)票、備案后的商品房買賣合同享受購房補貼；3）杭州市放寬限購范圍，繼寧圍街道放松限購后，蕭山區(qū)聞堰街道加入放松限購區(qū)域。

基本面：本周新房、二手房市場環(huán)比均下降，新房市場二線城市環(huán)比下降，二手市場各線城市環(huán)比均下降。本周30大中城市商品房成交面積303萬平，環(huán)比-104.2%，環(huán)比增速較上周下降143.8pct；同比+18.0%，同比增速較上周下降14.4pct。新房市場分線城市來看，本周一、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市環(huán)比下降。18城二手房成交面積180平，環(huán)比-11.0%，環(huán)比增速較上周下降201.0pct，同比+43.3%，同比增速較上周下降1.5pct。二手房市場分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比均下降。

板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌3.96%，房地產(chǎn)跑輸大盤4.13pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生指數(shù)下跌0.90%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌3.79%，房地產(chǎn)跑輸大盤2.89pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌4.59%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤3.69pct，表現(xiàn)弱于大市。

本周觀點：本周杭州再次放寬限購條件，是繼杭州市4月13日之后再一次放松限購條件，浙商證券認為核心城市在需求端政策放松仍有空間。本周新房及二手房成交面積環(huán)比均有所下降，且根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月單月銷售銷售面積7690萬平，同比-11.8%，銷售金額9205億元，同比+13.15%。

浙商證券認為，雖然市場回暖趨勢有所減緩，浙商證券認為整體購房熱度未出現(xiàn)明顯波動，復蘇趨勢仍然持續(xù)。整體來看，2023年上半年房地產(chǎn)需求修復仍有一定壓力，但因為五月和六月是房企沖擊銷售規(guī)模的關(guān)鍵時點，五月和六月銷售面積可能較四月會有所回升。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，從商票逾期增量看，4月末環(huán)比凈增加76個商票逾期的項目公司，4月當月新增逾期項目公司118個，環(huán)比減少38.5%，主要原因一方面2021年末供應商開始停止接收風險房企商票，另一方面當前房企銷售復蘇推動房企資金界面改善。浙商證券認為，商票逾期公司持續(xù)增多表明當前房企的信用風險仍未完全解除，已出險房企仍是目前行業(yè)信用風險的主要載體，但單月逾期公司增加數(shù)量呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢，隨著保交樓政策的逐漸落實+供需兩端相關(guān)政策的持續(xù)出臺+疊加銷售市場復蘇，浙商證券認為房企的信用風險有望逐漸化解。

繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。

風險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預期；2）融資實質(zhì)進展不及預期；3）行業(yè)回暖速度不及預期。

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