◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)

剛剛，3月70城樓市“普漲”。本輪房地產(chǎn)下墜，已似乎“軟著落”。日前，住建部“一把手”又強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)既是頂梁柱，又是壓倉(cāng)石”，鼓舞人心。

(資料圖)

很多業(yè)內(nèi)人士會(huì)感覺(jué)，房企的春天真的要來(lái)了。目前，主流房企的銷售額確有起色，至少開(kāi)始大面積“回正”。

當(dāng)前，佳兆業(yè)、融創(chuàng)等部分大型出險(xiǎn)房企，復(fù)牌密集到來(lái)，債務(wù)重組進(jìn)展也較為順利，給外界以強(qiáng)烈的信心提振。

從目前已披露上市房企2022年財(cái)報(bào)看，即便是未出險(xiǎn)房企，短期債務(wù)也依然很重，雖有再融資放開(kāi)，但償債壓力依然巨大。

4月14日，“閩系地產(chǎn)”中駿集團(tuán)披露其已準(zhǔn)備好這周三（4月19日）到期應(yīng)付的一筆總額5億美元債（債券代號(hào)“5372”）的剩余部分，即2.935億美元。今年3月，其已累計(jì)回購(gòu)該美元債的2.065億美元。

據(jù)了解，上述2億多美元備付資金來(lái)自中駿今年1月發(fā)行由中債增進(jìn)擔(dān)保的中票及過(guò)去兩個(gè)月地產(chǎn)銷售回籠資金。

今年初，中駿集團(tuán)發(fā)行2023年第一期中期票據(jù)，規(guī)模15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%，中債信用增進(jìn)提供全額擔(dān)保。按要求，最多10.5億元用于項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回或償還境外美元債，剩余4.5億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。

按中票批文所示，中駿年初得到的中票批文額度是30億元，剩余15億元待機(jī)發(fā)行。

為保持“零違約”，中駿也夠拼的。

據(jù)彭博社引述撥進(jìn)電話會(huì)議的投資人稱，上周二（4月11日），中駿集團(tuán)正在跟銀行洽談“有兩筆今年內(nèi)到期的銀團(tuán)貸款再融資”。其中一筆貸款原始本金2.5億美元，還有剩余1.4億美元應(yīng)于7月份償還。

“至于明年9月到期的另一筆貸款，3月份應(yīng)分期償還10%本金，為近4000萬(wàn)美元，另外15%將近6000萬(wàn)美元的本金應(yīng)于9月份支付?！?/p>

按中駿外宣口徑，代號(hào)“5372”的美元債還款后，2023年內(nèi)到期美元債將全部完成兌付，正式“清零”。

依此推斷，中駿上周二洽談的兩筆銀團(tuán)貸款應(yīng)已落實(shí)再融資了，若說(shuō)直白些，就是“展期”了。

據(jù)中駿2022財(cái)報(bào)披露，截至該年末，集團(tuán)賬上總借款余額441.6億元，比上年末減少60.4億元，手上美元債余額換成人民幣計(jì)價(jià)達(dá)到213.7億元，占總債務(wù)余額近半。

其中，“銀行及其他貸款借款”部分，以人民幣計(jì)價(jià)約216.6億元，港元計(jì)價(jià)換成人民幣11.27億元，美元計(jì)價(jià)換成人民幣為42.1元；優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債，以人民幣計(jì)價(jià)16.1億元，美元計(jì)價(jià)換成人民幣171.6億元。

截至2022年末，中駿一年內(nèi)到期計(jì)息銀行及其他貸款107.4億元，比2021年末增加20.5億元，優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債合計(jì)39.6億元，比上年末減少26.6億元。也就是說(shuō)，中駿2023年內(nèi)將到期總債務(wù)余額147億元。

但同期末，中駿賬上可動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約91.2億元，比上一年末約156.8億元大幅度減少65.6億元，受限資金38.6億元，已抵押存款20.3億元。

即使扣除已備付好的約2.07億元，按1美元兌人民幣6.87元，也就是約14.2億元，中駿手上可動(dòng)用現(xiàn)金仍難覆蓋年內(nèi)短債償付，對(duì)其接下來(lái)再融資、銷售提出更高要求。

今年3月樓市迎來(lái)小陽(yáng)春，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)的70城樓市“普漲”。據(jù)中駿披露，3月全口徑銷售額約46.08億元，同比下滑42%，較去年同期下滑26%擴(kuò)大16個(gè)百分點(diǎn)，平均售價(jià)13153元/㎡，較去年同期均價(jià)16506元降價(jià)達(dá)20.3%。

今年前3個(gè)月，中駿全口徑銷售額約114.68億元，同比分別減少34%， 平均售價(jià)12526元/㎡，較去年同期均價(jià)13435元/㎡降價(jià)6.77%，這說(shuō)明3月單月降幅厲害。

從中駿土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)看，一線城市占比12.5%，二線城市占比55.9%，三四線城市占比31.6%。也就是說(shuō)，一二線貨值占比68.4%，當(dāng)前銷售低迷估計(jì)受三四線拖累較大。

中駿披露計(jì)劃要今年第二筆15億元中票，雖說(shuō)有中再增進(jìn)，但不是萬(wàn)能的，能否順利發(fā)行，關(guān)鍵是投資人是否有熱情，背后的核心仍是銷售預(yù)期。

編輯：密探君

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