“說好一起到白頭，你卻偷偷焗了油”，這句話我想西安一定很想送給渭南。

(資料圖片僅供參考)

在上一次咸陽開啟商轉(zhuǎn)公后，我們也掰指頭算了算，陜西省只剩下西安和渭南兩個城市還未開啟商轉(zhuǎn)公工作。

但萬萬沒想到，在2月27日官方回復(fù)中還明確停止受理各類商轉(zhuǎn)公貸款的渭南，在4月1日發(fā)布了《渭南市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行辦法》，正式官宣重啟商轉(zhuǎn)公工作。

也就是說，從現(xiàn)在算陜西只剩西安，還沒有商轉(zhuǎn)公。

渭南啟動“商轉(zhuǎn)公”后就剩西安了

從陜西目前支持“商轉(zhuǎn)公”的城市來看，最早是商洛在2016年開啟了商轉(zhuǎn)公政策，最近開啟的則是4月初剛剛發(fā)布商轉(zhuǎn)公政策的渭南。

商洛2016年開啟商轉(zhuǎn)公；

銅川2017年實施商轉(zhuǎn)公；

榆林2018年開啟商轉(zhuǎn)公；

安康2019年執(zhí)行商轉(zhuǎn)公；

寶雞2021年開啟商轉(zhuǎn)公；

漢中2022年9月重啟商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；

延安2022年11月推出商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；

咸陽2023年1月啟動商轉(zhuǎn)公；

渭南2023年4月啟動商轉(zhuǎn)公。

這其中，商洛、銅川、榆林和安康這幾個城市開啟商轉(zhuǎn)公政策的時間相對較早，并且個別城市只是在公積金相關(guān)政策以及市民答疑等方面提及商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的辦理，并沒有專門針對這項業(yè)務(wù)的政策出臺。

而漢中和西安在2017年幾乎是同時停止“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，2022年9月又重新啟動“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

漢中重啟公積金，一方面是因為居民公積金貸款的呼聲強烈；另一方面也是因為漢中市住房公積金資金使用率處于安全合理范圍，當前資金流動性充足，已具備開展此類業(yè)務(wù)的條件。

在住房公積金貸款利率全面下調(diào)的大環(huán)境下，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的目的很明確，就是有效降低購房者的還貸壓力。

西安商轉(zhuǎn)公的可能性有多大？

這個問題可能是所有“站在高崗”之上的購房者最想知道的答案。

特別是在越來越多城市重啟或啟動商轉(zhuǎn)公之下，越來越多的西安購房者開始期待。

但從官方的回答上來看，自始至終的回答都是“根據(jù)目前西安市存量商貸規(guī)模和公積金資金流動性情況，為確保繳存職工正常提取及公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響，目前，"商轉(zhuǎn)公"業(yè)務(wù)暫未恢復(fù)”。

在官方的回答中，就已經(jīng)提到了兩個核心問題“存量商貸規(guī)?！焙汀肮e金資金流動性情況”。

丨先來看存量商貸規(guī)模問題。

雖然沒有明確的商貸規(guī)模數(shù)據(jù)，但我們也在部分官方數(shù)據(jù)中找到了蛛絲馬跡：

? 根據(jù)2022年陜西省金融運行報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，累計全省個人住房貸款余額8770.0億元。

作為全省房地產(chǎn)市場發(fā)展最好的西安，在其中份額自然占比不小。即使按照50%計算，累計個人住房貸款量也依然有4385億元。

? 我們也在線下進行求證，根據(jù)西安高新某銀行支行提供的數(shù)據(jù)信息來看，僅該支行一年辦理的個人住房貸款業(yè)務(wù)就達70余億元；

? 根據(jù)2022年西安住房公積金年度報告數(shù)據(jù)，在個人住房貸款業(yè)務(wù)方面，2022年公積金占個人住房貸款市場占有率僅為14.96%。

按照2022年西安市公積金發(fā)放個人住房貸款4.13萬筆共計242.23億元反算，僅2022年西安個人住房貸款（商貸+公積金貸款）發(fā)放達約1619.18億元，商貸約為1376.95億元。

（以上數(shù)據(jù)僅為推算，具體數(shù)據(jù)以官方為準）

從這幾個數(shù)據(jù)來看，可以很明顯的看出一個問題，西安的商業(yè)貸款規(guī)模十分龐大，而在商轉(zhuǎn)公下，勢必大多數(shù)購房者都會選擇將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金。

而從年度報告來看，西安市公積金繳存余額為1353.54億元，而這樣一個規(guī)模的轉(zhuǎn)移，肯定會讓公積金中心吃不消，無法繼續(xù)正常滿足繳存職工的正常提取和貸款業(yè)務(wù)。

丨再來看公積金資金流動性情況。

從渭南、漢中等城市發(fā)布的《商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款》文件中，都提到了一個閾值--個貸率。

個貸率＜80%，開啟商轉(zhuǎn)公；

個貸率＞90%，根據(jù)市場貸款資金需求等因素研判；

個貸率＞95%，停辦商轉(zhuǎn)公。

從數(shù)據(jù)來看，這個個貸率就是啟停公積金的“鑰匙”，那西安的公積金個貸率表現(xiàn)如何？

根據(jù)2022年西安市公積金年度報告顯示，個貸率數(shù)據(jù)為81.89%。

是不是意外的少？那為什么西安還不啟動商轉(zhuǎn)公呢？

我們再來看公積金個貸率月度數(shù)據(jù)，自2020年樓市逐漸回歸平穩(wěn)后，西安市公積金基本保持在一個相對健康平穩(wěn)的狀態(tài)。從數(shù)據(jù)來看，個貸率一直保持在82.9%-95.6%之間，近兩年個貸率保持在85%左右徘徊。

再仔細觀察，隨著市場的逐漸回暖，公積金貸款也同步開始回暖，表現(xiàn)在個貸率上則為近期個貸率普遍保持在87%左右，而隨著后續(xù)市場利好信號釋放以及目前依然未露面的新政利好，后續(xù)隨著購房者需求復(fù)蘇，個貸率還將進一步提高，而這也意味著公積金資金池子的壓力會逐漸增加。

公積金的釋放首要考慮的依然是剛需公積金住房貸款、組合貸款家庭需求，一旦出現(xiàn)資金流動性壓力，勢必會影響到后續(xù)保障剛需公積金貸款的發(fā)放，貿(mào)然釋放反而得不償失。

此外，除了這兩點外，銀行的對接工作、政策的支持性以及后續(xù)對市場的穩(wěn)定性等方面，也一定程度上抑制著西安商轉(zhuǎn)公落地。

但，我們還想說的是，進入2023年，從各地“商轉(zhuǎn)公”政策試行的描述來看，支持“商轉(zhuǎn)公”的目標基本都為促進消費潛力釋放、維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為購房者，“商轉(zhuǎn)公”后能夠有效為購房者減輕還供壓力，增加每月可消費支出能力，也同樣有益于提升市場消費活躍度，增加城市消費能力，也可以更好的促進房地產(chǎn)市場新增合理需求，促進經(jīng)濟恢復(fù)。

這樣有利又有益的事，還是期待西安能夠找出更合適的方式推進！

關(guān)于西安“商轉(zhuǎn)公”，

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