3月29日的徐州市土拍中，保利發(fā)展以18.67億元的價(jià)格競(jìng)得了云龍湖畔的二毛廠地塊，這是其自三月下旬以來(lái)摘下的第5宗地。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，今年一季度，該公司以約92億元的價(jià)格摘地6宗，其中有3宗溢價(jià)超14%。

擴(kuò)土意愿強(qiáng)烈。

(資料圖片僅供參考)

這樣的投資力度遠(yuǎn)超其他同行。在中指院的一季度拿地排行榜中，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額位居行業(yè)第二，僅次于華潤(rùn)置地。

4月4日，該公司召開(kāi)2022年網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，對(duì)于《國(guó)際金融報(bào)》記者問(wèn)及的2023年投資節(jié)奏以及布局，財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫表示，公司堅(jiān)持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點(diǎn)投資基本面較好的城市，同時(shí)關(guān)注其他城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；節(jié)奏上，公司儲(chǔ)備好充裕資金，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化隨時(shí)調(diào)整拿地策略。

總經(jīng)理周東利也表示，雖然如今一線高能級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，但公司資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍，“公司也是優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目合作對(duì)象，增加了參與熱點(diǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)”。

年報(bào)信息顯示，2023年，保利發(fā)展計(jì)劃用于房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資的額度為3510億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。

董事長(zhǎng)劉平強(qiáng)調(diào)，公司投資及開(kāi)竣工計(jì)劃主要基于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)判斷，以及在手可售資源的綜合平衡，也將結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

記者注意到，這一投資額度較2022年計(jì)劃的3650億元有所下調(diào)。去年全年，該公司新增了91個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總地價(jià)1613億元，其中重點(diǎn)布局的38城拓展金額占比98%，新增住宅貨量占比為93%，拓展容積率面積1054萬(wàn)平方米。

王一夫稱(chēng)，保利發(fā)展去年新拓項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米，若按地價(jià)計(jì)算，權(quán)益比約為67%，按面積計(jì)算的權(quán)益比則約為71%。

銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，2022年，保利發(fā)展旗下多地項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)，最終實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額4573.01億元，同比下降14.51%，行業(yè)排名提升兩個(gè)位次至第二名；對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售面積同比下滑17.55%至2747.95萬(wàn)平方米。其中重點(diǎn)布局的38城銷(xiāo)售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(zhǎng)三角的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至56%。

進(jìn)入2023年，該公司的行業(yè)排名進(jìn)一步提升，連續(xù)三個(gè)月蟬聯(lián)桂冠，登頂行業(yè)第一。以目前的情況看，其完成了去年提出的“爭(zhēng)三進(jìn)一”目標(biāo)。

劉平?jīng)]有過(guò)多談?wù)?023年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，他用“不斷做強(qiáng)做大自身”八個(gè)字簡(jiǎn)要概括了發(fā)展方向，不過(guò)對(duì)于今年的行業(yè)走勢(shì)，他依然謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

受宏觀政策優(yōu)化、購(gòu)房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，累計(jì)成交同比上漲21%，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)3.1%。

不過(guò)在劉平看來(lái)，市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察，“行業(yè)正處在由‘規(guī)模擴(kuò)張’轉(zhuǎn)向‘高質(zhì)量發(fā)展’的關(guān)鍵時(shí)期”。

周東利亦指出，雖然市場(chǎng)在修復(fù)，但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢(shì)，“2023年以來(lái)依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)”。

2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2810.17億元，同比下降1.37%，其中來(lái)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的收入約為2565.78億元，較上年減少1.61%，該業(yè)務(wù)的毛利率則同比減少5.34個(gè)百分點(diǎn)至21.79%。

若分區(qū)域來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展32.22%的收入來(lái)自華南片區(qū)，華東片區(qū)的收入占比為23.92%，此外華北、中部、西部地區(qū)的收入占比皆超10%，但這些區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)不同程度下滑。

具體來(lái)看，除海外片區(qū)外，公司華南、華東、華北、中部、西部、華北六個(gè)片區(qū)的毛利率均有下降，其中降幅最高的為東北片區(qū)，毛利率同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)至22.84%；華北片區(qū)則同比下滑了8.22個(gè)百分點(diǎn)，為20.97%；業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度最高的華南片區(qū)毛利率也下滑了3.56個(gè)百分點(diǎn)。

這也拉低了公司的綜合毛利率水平。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下滑33.01%，綜合毛利率同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)至22.01%，為近年來(lái)的新低；投資收益為42.01億元，同比下降32.36%。

保利發(fā)展將上述指標(biāo)的下滑歸咎為結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，其稱(chēng)前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為報(bào)告期內(nèi)的結(jié)轉(zhuǎn)主力，故導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

公司在年報(bào)中也強(qiáng)調(diào)，為應(yīng)對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率普遍下行，保利發(fā)展通過(guò)實(shí)施共享中心集約管理等措施壓降成本支出，同時(shí)加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用率下降0.22個(gè)百分點(diǎn)，部分降低了利潤(rùn)率下行的影響。

融資方面，其2022年累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，該公司擁有貨幣資金1765.37億元，短期借款約11.97億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約799.47億元，現(xiàn)金短債比1.57倍。

記者 吳典

編輯 左宇

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