3月底，渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號文件 《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于公布重慶市中心城區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》引起了網(wǎng)友們的關(guān)注。

(資料圖)

然而最近這幾天，我發(fā)現(xiàn)對這份文件的各種誤讀層出不窮。

我們先看看官方的相關(guān)文件內(nèi)容和官方解讀。

附件1：

備注：1.基準(zhǔn)地價期日：2022年1月1日。

2.土地權(quán)利類型：出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。

3.土地權(quán)利限制：住宅、商業(yè)、辦公用地未設(shè)物業(yè)持有、銷售、代建、配建等要求；公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)、倉儲用地未設(shè)物業(yè)持有、代建、配建等要求，設(shè)定物業(yè)不允許分零銷售。

4.使用年限：住宅用地為70年，商業(yè)、辦公用地為40年，公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)、倉儲為50年。

5.土地開發(fā)程度：住宅、商業(yè)、辦公、公共管理與公共服務(wù)用地為“六通一平”，工業(yè)、倉儲用地為“五通一平”。

6.基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式：住宅、商業(yè)、辦公、公共管理與公共服務(wù)用地為建筑面積單價，工業(yè)、倉儲用地為土地面積單價。

附件2?

附件3

附件4?

附件5

附件6

（略）

此后的附件6有近兩萬字，涉及非常多專業(yè)的表格，公式等數(shù)據(jù)，非常復(fù)雜，我們就沒有截圖放出來了，有興趣的可以點擊文末的閱讀原文查看。

為什么重慶要出這份文件？有什么作用？我們先來看看官方的解釋。

盡管官方做了一定解讀，但近期各種自媒體的誤讀實在太多。因為太多人了解各類政策不喜歡研讀官方文件，卻喜歡道聽途說。

我認(rèn)為，把基準(zhǔn)地價理解為土地起拍價/起步價/底價等等，是目前對這份文件最嚴(yán)重的誤讀。

很多所謂大V想當(dāng)然的誤讀，讓大家產(chǎn)生了嚴(yán)重的誤解。

實際上，在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號文件發(fā)布的前一天，重慶還發(fā)布了渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號文件《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)<重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價確定規(guī)則>的通知》。

而渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號文件對基準(zhǔn)地價一些問題進(jìn)行了明確闡述，不過大家似乎都沒有查看官方網(wǎng)站的習(xí)慣。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號文件的附錄里，對基準(zhǔn)地價等概念有明確的名詞解釋，基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)不同級別、不同用途、設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區(qū)域平均價格（由政府或規(guī)劃自然資源主管部門公布）。

所以，基準(zhǔn)地價只是區(qū)域平均價格，而不是什么土地起拍價、最低價，這是完全不同的概念。

那么，每個區(qū)域的地塊有沒有最低價的限定呢？答案是有的。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號文件第二節(jié)第五條中明確提到，(出讓地價）以出讓方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)的，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)以評估的正常土地市場價格為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運(yùn)行情況，集體決策確定宗地出讓底價（起始價）。宗地出讓底價（起始價）不得低于擬出讓土地所在級別對應(yīng)用途基準(zhǔn)地價的70%。工業(yè)用地的出讓底價（起始價）不得低于國家及本市規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說，每宗地的最低起始價可以是對應(yīng)土地級別基準(zhǔn)地價的70%，比如某宗地屬于住宅一級土地12280元/㎡的基準(zhǔn)地價，但這宗地的掛牌起拍價和成交價最低可以是8596元/㎡，也就是12280元/㎡的70%。

起始價不低于基準(zhǔn)地價70%的限定，這避免了土地被賤賣，也有利于穩(wěn)定土地市場的預(yù)期。

需要強(qiáng)調(diào)的是，每一宗土地具體的出讓價，并不是拍腦袋出來的，而是根據(jù)一個非常全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡貎r修正體系計算出來的。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號文件附件6里說明了地價修正體系的計算公式，是運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行宗地價格評估時應(yīng)適用對應(yīng)用途級別的基準(zhǔn)地價，并根據(jù)待估宗地實際情況進(jìn)行土地用途、期日、年期、容積率、區(qū)域和個別因素及土地開發(fā)程度等進(jìn)行修正。評估多用途混合的宗地價格時，應(yīng)按各具體用途分別修正后依據(jù)各用途土地面積占比加權(quán)測算。

我截取了容積率修正計算方式給大家看看，非常復(fù)雜，大家應(yīng)該有同樣的感受吧？但這還只是十幾項修正系數(shù)中相對比較簡單的一項了。

所以，重慶通過全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡貎r修正體系，讓每宗地的起拍價設(shè)定會更加合理，更貼近市場

所以，每一宗出讓的樓面起始價，可以是對于土地級別基準(zhǔn)地價的70%，也可能遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價。土地最終的成交價，還是由市場決定的。

重慶上一版的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)地價期日是2016年1月1日，當(dāng)時的一級土地基準(zhǔn)地價才4200元/㎡，但這并不妨礙后來出讓大把的萬元地塊。

另外，有人看見5號文件附件6里有這樣一張表格，說重慶住宅土地使用年限會由50年改成70年時間了，這靠譜嗎？

將住宅產(chǎn)權(quán)年限由50年改成70年的想法，確實是很多重慶人一直以來的希望，但這有點一廂情愿了。

我們查看往年的基準(zhǔn)地價文件就會發(fā)現(xiàn)，2016年等往年文件在這里的表述也是住宅70年。但2016年以后這些年重慶住宅土地使用年限仍然全部是50年，并沒有70年的。

重慶基準(zhǔn)地價這種比較專業(yè)的范疇，普通購房人并不需要弄明白。如果確實想要弄明白某個政策，那就多研讀官方文件，不要道聽途說，不要盲信。

樓市迷霧很多，看清不容易。

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