到底什么是抵押貸？與房貸有什么區(qū)別呢?

(資料圖片)

房貸：銀行專門為居民買房而設(shè)的一種貸款產(chǎn)品，屬于消費貸的其中一種（消費貸即“消費者貸款”）。

如果不是因為政策有要求，只要有房產(chǎn)作為抵押物，銀行對貸款人是否有足夠的償還能力，其實不是那么看重的。對于銀行而言，房貸既穩(wěn)定又安全，利息收入又高，是企業(yè)貸款難以媲美的。

抵押貸：同樣屬于消費貸的一種。要求貸款人提供抵押品作為貸款擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為如有價證券、票據(jù)、股票、房地產(chǎn)等。

區(qū)別也比較明顯：抵押貸主要是服務(wù)于企業(yè)，房貸則大部分服務(wù)于居民。也就是說辦理抵押貸款，貸款主體必須是法人主體。（得用公司主體貸款）

無論是房貸還是抵押貸，其實都是在共用一個相同的貸款利率。

最新的貸款LPR利率：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

以貸款100萬為例：

同樣的貸款額度，使用3.7%利率和4.3%的利率，月供的利息是有差別，不過好像相差的也不算太大。

可是，由于每個貸款人的情況也不一樣、貸款的時期也不盡相同，特別是早幾年的貸款都有利率上浮的情況出現(xiàn)。往年上浮后的利率都在5.8%~6.1%之間。

如果當(dāng)利率是5.8%時，對應(yīng)的利息就是4833.33；6.1%時，對應(yīng)的利息就是5083.33。

那差別可就相當(dāng)之大了！

抵押貸還可以控制杠桿

抵押貸里有這樣一個產(chǎn)品，叫做經(jīng)營性抵押貸款

貸款人可以將房子作為貸款擔(dān)保物，向銀行申請最長25年期的貸款。

因為是企業(yè)經(jīng)營性貸款。所以，為了便于企業(yè)的資金最大化利用，銀行可以向貸款人提供先息后本的便利條件。就是可以每月只還利息，到期時一次性返還本金。

這樣再對比起每月的還款金額，差別可就巨大了！

每月只需要返還3700的利息，和右邊等額本息的供樓對比，幾乎減少了一倍的月供；如果再對比等額本金，供樓縮水兩倍多！

供樓實在不要太輕松。

如果這時候，房子還附帶有租約的話，分分鐘收到的房租減去每月要償還的利息，還有現(xiàn)金收入呢。

銀行還會告訴你，抵押貸是可以重置的！

就是在貸款期到期后，可以重新申請，然后再循環(huán)使用。

豈不是還利息就行，一直不用還本金？

對！理論上確實是如此。

是不是瞬間有種“心動不如行動，行動才能實現(xiàn)心動”的感覺？

可是，當(dāng)你準(zhǔn)備付出行動時，你又開始遇到了各種各樣的問題。

例如：為什么我去銀行貸款，跑了多次銀行說我資質(zhì)不好，后面中介幫忙只需要去一次就貸款下來了？自己去做貸款做不下來。找中介為什么就能做下來？是不是因為銀行要故意引入第三方而設(shè)置的障礙？

其實安排抵押貸并不復(fù)雜，辦理流程是這樣的。

以深圳辦理抵押貸的流程為例：

找銀行提供房產(chǎn)申請貸款，銀行一般在七個工作日左右，出具貸款承諾函；

2. 將房子原來的貸款結(jié)清，解除原來的抵押登記；

3. 取回紅本，與這家新的貸款銀行辦理房產(chǎn)抵押；

4. 銀行放款，流程完成

是不是很簡單？

這就是銀行對抵押貸標(biāo)準(zhǔn)單的操作流程。

是的。銀行對抵押貸的單子分為標(biāo)單與非標(biāo)單。

標(biāo)單就是符合銀行常規(guī)審批標(biāo)準(zhǔn)的單子，一般自己就可以常規(guī)辦理，根本不需要什么貸款中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。也可以說，一般使用貸款中介服務(wù)的抵押貸的單子，基本都是屬于銀行的非標(biāo)準(zhǔn)的單子。

現(xiàn)在銀監(jiān)會的風(fēng)險提示文件，就是在說非標(biāo)單那一類單子。

接下來，我們主要來講講非標(biāo)單的問題。

如果說標(biāo)單是企業(yè)做生意而常規(guī)需要辦理的業(yè)務(wù)，那房貸轉(zhuǎn)企業(yè)貸的這種非標(biāo)單又是怎么會產(chǎn)生的呢？

當(dāng)然是因為房貸的條件，不如企業(yè)抵押貸吸引，而且企業(yè)貸可以利用杠桿嘛。

但其實這些只是彼之蜜糖，汝之砒霜而已！

對于個人房貸轉(zhuǎn)企業(yè)貸的風(fēng)險是挺大的，當(dāng)你開始嘗試時，可能已經(jīng)開始踏進(jìn)風(fēng)險的邊緣。

風(fēng)險一

貸款主體：一般的個人都沒有正常經(jīng)營中的企業(yè)，即使有也沒有足夠的企業(yè)經(jīng)營流水。這時候，可以通過轉(zhuǎn)讓的路徑，交易回來一家企業(yè)，可是這種企業(yè)的經(jīng)營流水通常都不達(dá)標(biāo)。

如果要達(dá)到銀行的貸款要求，提供貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)可以提供“包裝”服務(wù)。當(dāng)然，中介公司會與你簽委托合同，“包裝”的事他們來，出了問題你自己擔(dān)。

購買企業(yè)的成本一般在3000-5000元左右，這還不包括往后的企業(yè)做賬維護(hù)，及委托“包裝”的費用，而最核心問題是“造假”了！

風(fēng)險二

不管是房貸轉(zhuǎn)抵押貸時，還是完成抵押貸后的一個特定時間內(nèi)，是必須全額還清所有本金的。（在深圳哪怕銀行審批了10年25年期的抵押貸，只償還利息那種，都需要每年重置一次）

如果自己沒有全額資金，就必須借助第三方的資金過橋才能達(dá)到目的。

過橋資金的市場報價在每天0.06%-0.08%之間，即月息1.8%-2.4%，年息21.6%-28.8%。從還款到解除抵押，再重新抵押登記到再放款，快則10-15天，慢則30-45天。這還不包括有可能會出現(xiàn)不可抗力的時間問題。

總之，每一天都在花錢！

而且，每年得這樣花一回。

風(fēng)險三

銀行抽貸：經(jīng)營貸指明僅用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)，由于存在貸款資料“造假”的問題，貸款人所貸得的款項，大部分都用于償還過橋資金，其實還是用于房貸。

銀行只要通過穿透就能輕松發(fā)現(xiàn)貸款資金未按照合同約定使用，從而判定為貸款人騙取貸款的違約責(zé)任，被要求立即返還貸款。

這時想重新申請房貸已經(jīng)不可能了。

不管是借了過橋資金未還，還是無法立即返還貸款，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)被司法拍賣的結(jié)果。

總結(jié)一下

看起來很吸引的資金利用優(yōu)勢，其實隱性成本也一點不低，算上每年重置的資金成本、企業(yè)維護(hù)費用及相關(guān)中介服務(wù)費，其實一點也不比房貸的利息成本低；

通過制造虛假材料獲取的貸款，就猶如長期背著一個“炸彈”，還真不知道什么時候會爆；

本來以為可以取得資金杠桿，卻有可能到頭一場空，分分鐘房產(chǎn)也就這樣送上司法拍賣的平臺。

所以，房貸轉(zhuǎn)抵押經(jīng)營貸或許還真不適合你。

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