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降準(zhǔn)還是來(lái)了。

(資料圖片)

3月17號(hào)央行發(fā)布公告稱，在2023年3月27號(hào)降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

這回降準(zhǔn)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率降低到了約7.6%，從而能向市場(chǎng)內(nèi)釋放出6000億元的長(zhǎng)期資金。

鑒于不少人私信問我這次降準(zhǔn)會(huì)對(duì)樓市造成什么影響，所以今天就來(lái)集中講一下。

1

這次降準(zhǔn)意義很明確，有刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的成分，同時(shí)也有救樓市的心思。

單獨(dú)對(duì)于樓市來(lái)說，降準(zhǔn)是分兩頭，一頭房企一頭購(gòu)房人群。

房企問題在之前說過太多次，主要就是個(gè)區(qū)別對(duì)待和有色眼睛的問題。

央企國(guó)企不缺錢，缺錢的是民營(yíng)房企，但是銀行又本著“嚴(yán)守”業(yè)務(wù)規(guī)章制度的原則，不敢也不愿對(duì)債務(wù)高企的民營(yíng)房借錢。

盡管民營(yíng)房企也有資產(chǎn)抵押物，但是去年8月份來(lái)自房企的抵押物就開始出現(xiàn)價(jià)格擠壓的情況，所以整個(gè)金融市場(chǎng)現(xiàn)在就是一個(gè)字。

怕。

對(duì)于房企這個(gè)樓市的供給端來(lái)講，降準(zhǔn)更多的是想起到緩解房企的流動(dòng)性緊張的作用，讓房企有錢在保交樓的前提下，積極拿地，好把樓市推到正循環(huán)的快車道上去。

但現(xiàn)狀是上面知道房企缺水，但放的水卻在最后一個(gè)環(huán)節(jié)被截流了。

水流不到大部分民營(yíng)房企這里，其影響的不僅是土地市場(chǎng)的熱度，更關(guān)鍵的還有步步緊逼的債務(wù)問題。

今年是房企的償債高峰期，年內(nèi)9579億元的境外外債務(wù)一個(gè)接一個(gè)都要還，緊張到什么程度，保利這樣的級(jí)別的央企都開始了切割分家了。

2月3號(hào)北京產(chǎn)權(quán)交易所一次性掛出了保利旗下12家公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓 公告，這12家公司開發(fā)的項(xiàng)目大小高低各不相同，但是卻都有一個(gè)共同點(diǎn)。

全部是和碧輝園的合資公司

保利割袍斷義把12家公司的22.87億股權(quán)打包，碧桂園在3月底底價(jià)全部接盤，而這還沒算完，未來(lái)還有50多個(gè)合作項(xiàng)目會(huì)分批次逐個(gè)“分手”。

保利對(duì)自己的分手行為的解釋是“為了加速回款優(yōu)化資金儲(chǔ)備”。

這個(gè)解釋倒也說得通，碧桂園畢竟是民營(yíng)龍頭，前陣子還受到了銀行的融資上的滋潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該沒有，所以保利單純的可能只是為了資金的儲(chǔ)備而做出的選擇，但是其他房企可就不一定的了。

就像經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪某位頭部房企區(qū)域總裁說的一樣：“合作開發(fā)現(xiàn)在都十分謹(jǐn)慎，因?yàn)檎l(shuí)也不知道同行會(huì)在哪天突然就單邊破產(chǎn)”

這也從側(cè)面解釋了為什么土地市場(chǎng)熱度總是熱不起來(lái)的原因之一。

之前的土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)了好地塊，一個(gè)房企吃不下怎么辦，多家一起來(lái)，成本分?jǐn)傆绣X一起賺。

本來(lái)這個(gè)操作是可以助推一下土拍的熱度，但自從某大引發(fā)暴雷潮出現(xiàn)后，這種操作基本已經(jīng)歇菜，誰(shuí)都怕被合作伙伴的一聲雷響拉下水。

都被債務(wù)搞怕了。

可以說房企這個(gè)樓市里的供給端群體現(xiàn)在處于一個(gè)兩難的境地，既沒錢拿地推高地價(jià)帶動(dòng)新房多少熱度，又得籌錢防范債務(wù)違約導(dǎo)致的暴雷。

而想要債務(wù)不違約就得有充足的銷售回款（融資大部分民企指望不上），但好的銷售回款必然是新房市場(chǎng)升溫帶來(lái)的，可新房市場(chǎng)的升溫又需要用土拍市場(chǎng)大量資金推高地價(jià)地價(jià)的帶動(dòng)。

很矛盾，很擰巴。

根據(jù)3月15號(hào)最新的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%；國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款分別下降15%、34.5%、18.2%、11.4%以及15.3%。

財(cái)政部的數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1-2月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入5627億，同比下降29%。

當(dāng)所有來(lái)錢和融資的口子都在減少資金流入的背景下，土拍很難全面熱起來(lái)，財(cái)政部的數(shù)字就很好的證明了這一點(diǎn)。

說回降準(zhǔn)，這次降準(zhǔn)有點(diǎn)想一舉兩得的意思，既想讓釋放出來(lái)的資金在土拍市場(chǎng)上當(dāng)汽油烘熱地價(jià)，也想讓資金在房企這里當(dāng)滅掉債務(wù)暴雷導(dǎo)火索的消防用水。

不管是油還是水，想起到作用還得看銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)是否能高抬貴手。

就像陳奕迅的那首《紅玫瑰》歌詞唱一樣：“被偏愛的有恃無(wú)恐 得不到的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)”。

不解決這問題，那就只能指望被偏愛的那一小撮房企把樓市的熱度給帶起來(lái)了。

2

房企是缺錢等不來(lái)錢，而個(gè)體是能借來(lái)錢卻沒多少借的欲望。

購(gòu)房人群現(xiàn)在缺貸款么？根本不缺。

只要你愿意進(jìn)場(chǎng)買房背房貸，現(xiàn)在放款審批的速度快的不能再快，所以當(dāng)下的問題是，雖然央行的降準(zhǔn)會(huì)讓下面的商業(yè)銀行有更多能放出去的資金，但問題是個(gè)體們需求量并不大。

央行月度報(bào)告寫的很清楚，1月份居民住戶的短期貸款341億元，同比少增665億元，同期居民戶中長(zhǎng)期貸款2231億元，同比少增5193億元。

居民戶的短期貸基本等同于消費(fèi)貸，而中長(zhǎng)期則對(duì)應(yīng)房貸。

短長(zhǎng)兩種貸款數(shù)據(jù)的雙降在一定程度上證明了之前我文章提到的，想要在疫情后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中搞一魚兩吃很難的問題。

既要促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)又要拉動(dòng)房?jī)r(jià)樓市，刀法不精湛是不行的，顯然目前的刀法還達(dá)到這個(gè)水平。

2月份數(shù)據(jù)也沒什么好轉(zhuǎn)，居民戶中長(zhǎng)期貸款只增加了831億，環(huán)比一月還減少了1400億。

錢包就是那么大一個(gè)錢包，收入預(yù)期也沒多少上漲空間，想要再一魚兩吃的讓個(gè)體一肩挑起內(nèi)需和樓市兩個(gè)擔(dān)子，真不行。

這甚至都不是刀法的問題，而是個(gè)體負(fù)債極限的問題。

現(xiàn)有的商業(yè)銀行可以釋放的房貸額度，就已經(jīng)超額滿足了當(dāng)下樓市對(duì)按揭住房貸款的需求，你再給銀行更多資金，也是趴在賬面上空轉(zhuǎn)。

個(gè)體借不動(dòng)。

有了這個(gè)前置條件再看這次降準(zhǔn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這波降準(zhǔn)對(duì)個(gè)體而言不簡(jiǎn)單是可釋放的房貸問題，重頭戲還是在利率上，降準(zhǔn)釋放的資金很可能會(huì)引導(dǎo)后續(xù)出現(xiàn)的5年期LPR的降低。

發(fā)力點(diǎn)在這。

無(wú)非玩的就是個(gè)心理博弈的過程，市場(chǎng)好的時(shí)候比如2020年，房貸利率5.8-6.0%高的離譜，結(jié)果買房人群還來(lái)得及沒思考高利率的房子值不值得投資，未來(lái)升值空間是否能覆蓋利率成本的時(shí)候，手機(jī)上土拍出現(xiàn)新地王的消息就推送到了屏幕上。

不想了簽合同，立馬貸款買房，一分鐘的都不敢再耽擱。

多高的利率一樣是照簽不誤，只要市場(chǎng)夠熱，就有愿意源源不斷的加入到這個(gè)擊鼓傳花的游戲中來(lái)的人。

最后發(fā)生的事情大家應(yīng)該都有印象，眼看樓市熱的沒辦法，整出個(gè)房貸額度不夠的操作，硬生生用信貸資源的收緊卡主了進(jìn)場(chǎng)人群的熱情。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)下行，個(gè)體對(duì)樓市上漲的前景存疑，利率就開始給你點(diǎn)頭哈腰了

4.3%不行？那就4.0%，4.0%還不行？那就3.9%甚至3.8%。

就是賭個(gè)心態(tài)，賭利率降到一定低的時(shí)候大家再進(jìn)場(chǎng)幾率。

降準(zhǔn)對(duì)于樓市購(gòu)買群體的作用，基本上就是這樣，算是個(gè)助推器，不斷降低的利率就是不斷增加的推力。

總之就是要推更多的人進(jìn)場(chǎng)。

3

房企和購(gòu)房個(gè)體就是這么個(gè)情況，一個(gè)缺信貸但是得不到，一個(gè)不缺信貸但是又不太想要，降準(zhǔn)這次針對(duì)樓市這邊的操作，怕是要拍在馬蹄上了。

小總結(jié)下，降準(zhǔn)可能引發(fā)LPR5年期利率降低，但是對(duì)樓市的影響還是比較有限，什么降準(zhǔn)就起飛的言論可以忽略了。

樓市不可能靠降準(zhǔn)能一招翻身，不然前面2022年陸續(xù)降低首付100多個(gè)BP的操作，豈不是早都讓樓市起飛了？

至于其他方面，也挺難起太大效果，2月份的M2同比增長(zhǎng)12.9%，達(dá)到了近7年以來(lái)的新高，水龍頭已經(jīng)拉滿，但是市場(chǎng)這個(gè)反應(yīng)吧，就好像舞臺(tái)上的演員都表演的汗流浹背了，下面還是那一點(diǎn)稀稀拉拉的掌聲。

不能說不給一點(diǎn)面子，只能說觀眾不太捧場(chǎng)。

當(dāng)然好的一面也不是沒有，PMI倒是升到枯榮線上，但PPI還是負(fù)，CPI也只有1%，另外就是居民的住戶部門存款還在增加。

個(gè)體們謹(jǐn)慎消費(fèi)的那根神經(jīng)還是沒松弛。

好在政府債券融資倒是起來(lái)了，過去的1-2月政府債券累計(jì)融資超過1.2萬(wàn)億，創(chuàng)下2017年以來(lái)的同期新高。

財(cái)政發(fā)力靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)這是咱們的老操作，但是一想到債務(wù)的問題，就有點(diǎn)頭大。

不管你是新基建還是老的大基建，到頭來(lái)靠賣地的錢還債這個(gè)步驟都少不了。

這在某個(gè)層面上貌似也是對(duì)樓市持續(xù)發(fā)展的一種另類的肯定。

至少證明樓市這根用到包漿的拐棍，在短期內(nèi)還是扔不掉。

就這樣。

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