撰文 | 宋溪 選址中國

【資料圖】

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近日，上海外服控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“外服控股”）宣布將耗資逾13億元拿下綠地外灘中心T3辦公樓的6層、7層、9層、10層和12層總共5層的辦公樓（總建筑面積約1.39萬平方米）及產(chǎn)權(quán)車位45個。

外服控股，中國首家登錄A股主板的人力資源服務(wù)企業(yè)，隸屬于上海國資委旗下。據(jù)悉，此次交易標(biāo)的的總價約人民幣13.43億元，其中辦公樓交易價格約13.07億元，產(chǎn)權(quán)車位交易價格約3598.94萬元，購置辦公樓及車位的全部費用由上海外服自有資金承擔(dān)。此次購置辦公樓及車位為上海外服自持自用。

綠地外灘中心 T3塔樓

以交易價格估算，外服控股此次購買綠地外灘中心房產(chǎn)的單價逾9萬元/平米。對比近3年浦江兩岸及區(qū)域板塊內(nèi)大宗成交的8.8萬元/平米~13.67萬元/平米的單價區(qū)間，該購買價格處于市場價格的合理區(qū)間。

無獨有偶的是，3月7日，同屬上海國資委的上海蘭生股份有限公司（簡稱“蘭生股份”）剛剛斥資5.61億元購買了綠地外灘中心T3棟的13層、14層2層辦公樓及35個車位，目的同樣為自用。

作為上海開年的兩筆大宗，尤其是這兩筆均為買家自用的大宗，外服控股和蘭生控股此次交易引起了市場注意。事實上，從去年開始，商辦市場大宗交易方面，自用型買家的交易額明顯上升。

根據(jù)第一太平維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)報告，2022年，自用型買家購入資產(chǎn)合計約611億元，交易金額占比從2021年的26.6%上升至38%；自用型買家和投資型買家交易額差距從2021年的1283億元下降至2022年的385億元，差距明顯縮小。

究其原因，除了新落成寫字樓大量供應(yīng)，為自用型買家提供了購買寫字樓的良好契機(jī)外，空置率上升、租金疲軟、融資成本增加等諸多不利大背景下，傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)型投資者競爭力下降，也給了自用型買家更多抄底吸低的機(jī)會。而優(yōu)質(zhì)的自用買家，則擁有更高的“購買力”，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海市在2022年前10大單價最高的寫字樓交易，均來自于自用買家。

與傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)型投資者不同的是，相比起價格，自用型買家更看重寫字樓質(zhì)量和地段。以此次外服控股和蘭生股份選擇的綠地外灘中心為例：

綠地外灘中心由綠地集團(tuán)打造，位于上海CAZ核心腹地，“金融不夜城”董家渡區(qū)域。

綠地外灘中心區(qū)位示意圖

2019年，上海建設(shè)國際金融中心上升至國家戰(zhàn)略，北接豫園、東鄰?fù)鉃?、對望陸家嘴的董家渡成為上海市“一城一帶”中外灘金融集聚帶南外灘核心區(qū)，而綠地集團(tuán)拿到的13、15號地塊則是這片核心區(qū)內(nèi)最大的開發(fā)用地，占地面積12.67萬平方米，總建筑面積120萬方，住宅12萬方，商業(yè)18萬方，辦公樓 11幢。有消息稱綠地集團(tuán)對此處地塊的投資接近600億。

位置優(yōu)越，價值潛力難以估量，從綠地集團(tuán)拿下地塊開始，便吸引了諸多知名企業(yè)出資購置。其中，2019年7月，中國人保拿下綠地外灘中心A1、A2辦公樓；2019年底，海通證券斥資78.9億元拿下綠地外灘中心B1、B2、B3 號辦公樓；2020年5月，上海銀行擲資48.5億元購入綠地外灘中心T2幢辦公樓；2020年7月，國海證券斥資13.8億元收購綠地外灘中心C1 辦公樓；2020年底，建信人壽曾公告預(yù)斥資55.5億元收購綠地外灘中心T4 辦公樓。

而這片地除了綠地，先后布局的還有融創(chuàng)、復(fù)星、華潤、綠城、泛海、SOHO中國等國內(nèi)龍頭開發(fā)商代表，為董家渡這片地帶來了以互聯(lián)網(wǎng)金融為主體的近700家機(jī)構(gòu)，成功成為了外灘版圖一股新的金融科創(chuàng)勢力群體……

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