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作者|陳盼盼

編輯|吳亞

春節(jié)后，多城樓市“漲聲”一片。那么，2023年樓市是否回暖？回暖程度如何？回暖能否持續(xù)？近期來(lái)自統(tǒng)計(jì)局、上市房企、機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以給出答案。

“今年來(lái)看，在一系列政策作用下，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。主要表現(xiàn)在市場(chǎng)銷售降幅明顯收窄”，3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在發(fā)布會(huì)上如此表示。

此前3月7日，住建部部長(zhǎng)倪虹在全國(guó)兩會(huì)答記者時(shí)指出，今年1、2月份全國(guó)商品房的銷售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。雖然70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，但總的看價(jià)格是平穩(wěn)的。

他表示：“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿信心”。

巧合的是，當(dāng)晚保利發(fā)展披露，2月銷售額增長(zhǎng)明顯。此外，中海、招商、金地等銷售呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭，部分房企銷售跌幅也明顯縮窄。

70城房?jī)r(jià)結(jié)束17連跌

春節(jié)后，受益于被疫情阻礙的剛性需求，換房需求，預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動(dòng)的需求這三股力量的推動(dòng)，樓市銷售端指標(biāo)獲得反彈。

具體來(lái)看，今年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降-3.6%%，較去年全年收窄20.7個(gè)百分；全國(guó)商品房銷售額15449億元，同比小幅下降0.1%，較去年全年收窄26.6個(gè)百分點(diǎn)，降幅大幅收窄，市場(chǎng)明顯回暖。

這其中，住宅品類的回暖尤為突出。1-2月商品住宅銷售面積同比下降0.6%，銷售額同比上漲3.5%?？硕鸱Q，重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門等弱二線城市以及徐州、淮安等三四線城市出現(xiàn)的點(diǎn)狀復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)的改善住房的成交增加使得住宅銷售額率先同比正增。

“商品房銷售額這一指標(biāo)改善情況非常好，已經(jīng)總體上進(jìn)入到‘由負(fù)轉(zhuǎn)正’的邊緣線上，是樓市復(fù)蘇的最大標(biāo)志”，易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

反映在價(jià)格上，1-2月全國(guó)商品房房?jī)r(jià)為10209元/㎡，較2022年1-2月上升4.0個(gè)百分點(diǎn)，正式終結(jié)了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

具體到城市，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城環(huán)比上漲城市大幅增多。其中，有55個(gè)城市新房環(huán)比上漲城市，比上月分別增加19個(gè)；有40個(gè)城市二手房環(huán)比上漲，比上月分別大幅增加27個(gè)。

2月份，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，二手房環(huán)比上漲0.1%，均結(jié)束了連續(xù)一年多的持續(xù)下跌，首次實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在2021年9月以來(lái)，70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)下跌持續(xù)17個(gè)月， 此次2月份房?jī)r(jià)指數(shù)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，帶來(lái)了更大的市場(chǎng)信心，這充分說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走出“跌跌不休”的區(qū)間，重回復(fù)蘇通道。

部分房企銷售額增幅超100%

全國(guó)樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇，帶動(dòng)房企銷售企穩(wěn)回升。近期，房企陸續(xù)披露前2月銷售情況，不少公司銷售金額大幅增長(zhǎng)。

3月6日，中海披露，2月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額274.24億元，同比大幅上升153.0%；已售樓面面積約為149.35萬(wàn)平方米，同比上升155.1%。

招商蛇口披露，2月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積103.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114.76%；簽約銷售金額為225.43億元，同比增長(zhǎng)124%。

3月7日，保利發(fā)展披露，2月份實(shí)現(xiàn)簽約面積203.41萬(wàn)平方米，同比增加35.51%；實(shí)現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

值得一提的是，前2月，保利發(fā)展銷售額約638億元，超過(guò)碧桂園的562億元和萬(wàn)科的573億元，成為銷售榜第一。

此外，2月份，龍湖單月銷售額同比增長(zhǎng)86.2%；金地銷售金額同比上升53.79%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年2月份，TOP30房企中大部分同環(huán)比均上漲，其中中海、中鐵建2家環(huán)比增幅超100%，中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、金茂、越秀、保利置業(yè)、中鐵建、電建等9家同比增幅超過(guò)100%。

另外，部分房企銷售降幅收窄。例如，前2月，世茂股份累計(jì)銷售額為15億元，同比降幅縮小至3%；雅居樂(lè)、旭輝的累計(jì)銷售額同比降幅也控制在20%以內(nèi)。整體來(lái)看，TOP100房企2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。

不過(guò)，據(jù)公告披露，富力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)2月銷售額分別同比下降58.22%、47.8%，未獲明顯改善；而融信中國(guó)2月合約銷售額13.34億，同比下降超八成，跌幅較去年擴(kuò)大。

部分房企行業(yè)排名持續(xù)下降，如榮盛發(fā)展、弘陽(yáng)地產(chǎn)和奧園集團(tuán)，排名分別由去年前2月的第31位、45位和58位，下滑至第83位、67位和123位。

新開工面積下降9.4%

不過(guò)，百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)的同環(huán)比增長(zhǎng)，當(dāng)中有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對(duì)較低。

未來(lái)，房企銷售業(yè)績(jī)能否持續(xù)改善，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購(gòu)買力的恢復(fù)情況。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，本次市場(chǎng)熱度的可持續(xù)性有待觀察，一方面本次市場(chǎng)回升熱度由剛需支撐，改善性需求并未完全釋放，隨著人口結(jié)構(gòu)的上行，剛需規(guī)模在大幅度釋放之后難以持續(xù)，熱度持續(xù)多久還需要依賴改善性客群，改善客群的釋放依賴政策的加持。

言外之意，1-2月的“小陽(yáng)春”并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。

而就3月前期數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市尚未企穩(wěn)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，進(jìn)入3月份，部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)放緩，有的交易量下跌，二手房掛牌量在迅速攀升；新房也有同樣趨勢(shì)，來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)出現(xiàn)下行，除了中心區(qū)少數(shù)改善盤，新房和二手房仍以降價(jià)為主。

他稱，“后續(xù)市場(chǎng)能否持續(xù)企穩(wěn)，要看需求端能否持續(xù)修復(fù)，包括對(duì)剛需改善的政策扶持，就業(yè)態(tài)勢(shì)能否好轉(zhuǎn)等”。

而市場(chǎng)前景不明朗，企業(yè)發(fā)展信心不足，進(jìn)而影響全國(guó)房屋新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，累計(jì)同比較2022年1-12月上升4.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房屋新開工面積13567萬(wàn)平方米，同比下降9.4%。

雖然兩項(xiàng)指標(biāo)降幅較去年全年均明顯收窄，但依然呈下行趨勢(shì)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，1月以來(lái)，監(jiān)管部門加強(qiáng)資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善。 短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有望進(jìn)一步緩解。

在中指院看來(lái)，新開工面積恢復(fù)仍有賴于銷售市場(chǎng)回暖程度，疊加土地縮量趨勢(shì)未改、地方城投此前拿地項(xiàng)目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預(yù)計(jì)新開工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢，或進(jìn)一步制約部分城市的新房供應(yīng)量。新開工改善有限、房企投資拿地偏謹(jǐn)，也將仍制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的修復(fù)速度。

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