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3月1日起，住建部發(fā)布的強(qiáng)制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實(shí)施，其中關(guān)于外墻面層計(jì)入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外墻也算建筑面積”等觀點(diǎn)近日時(shí)常見諸網(wǎng)端，戳中了廣大購(gòu)房者的“公攤痛點(diǎn)”，但真相究竟如何？

由于房產(chǎn)屬于大宗商品，買房是很多家庭最大一筆支出，所以，有關(guān)房產(chǎn)的政策規(guī)范廣受關(guān)注。由于新實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》，3.1.1條規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算”，有人認(rèn)為這將增加公攤面積影響得房率，因而引發(fā)了爭(zhēng)議。

對(duì)于“外墻計(jì)入建筑面積將增加公攤”的說(shuō)法，有關(guān)部門的回應(yīng)是“誤讀”，但沒(méi)有詳細(xì)解釋。在輿論場(chǎng)上，就此問(wèn)題仍然存在不同看法，有人認(rèn)為公攤面積可能會(huì)變大，理由是，不僅是外圍建筑墻體，而且作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計(jì)入建筑面積增加公攤。

但另一種聲音則認(rèn)為，這不會(huì)增加公攤面積。原因是，《民用建筑通用規(guī)范》屬于建筑規(guī)范，規(guī)范對(duì)象是建筑設(shè)計(jì)和建筑施工，不會(huì)影響房產(chǎn)測(cè)繪。而各地對(duì)公攤面積的計(jì)算，依據(jù)的是自然資源部制定的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T17996.1—2000)等文件。也就是說(shuō)建筑規(guī)范與測(cè)繪規(guī)范是兩個(gè)不同的規(guī)范文件。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，未來(lái)某一天，測(cè)繪規(guī)范與建筑規(guī)范會(huì)不會(huì)就外墻計(jì)入建筑面積形成統(tǒng)一規(guī)定？暫時(shí)來(lái)說(shuō)，外墻計(jì)入建筑面積并不會(huì)增加公攤面積。但如果未來(lái)兩個(gè)規(guī)范相統(tǒng)一，就會(huì)增加公攤面積，這也是該話題持續(xù)引發(fā)爭(zhēng)議的原因之一。在筆者看來(lái)，要想消除這種“誤讀”和爭(zhēng)議，至少要從兩個(gè)角度入手。

一方面，《民用建筑通用規(guī)范》的起草者或者制定者，應(yīng)該就外墻面層計(jì)入建筑面積的規(guī)定，進(jìn)行詳細(xì)、通俗的解釋說(shuō)明，以權(quán)威解讀消除社會(huì)“誤讀”。在我國(guó)已重申“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，明確支持剛性和改善性住房需求的情況下，只有消除各種不良影響，才能打消購(gòu)房者顧慮，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

對(duì)比新舊建筑規(guī)范，會(huì)發(fā)現(xiàn)舊規(guī)范并非完全不計(jì)算外墻水平投影面積，但新規(guī)范相比舊規(guī)范，將外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入建筑面積，變化還是比較明顯的。為何要做出這樣的改變，其積極意義究竟在何處，這一改變會(huì)不會(huì)增加公攤面積影響得房率，都可以通過(guò)詳細(xì)解讀告訴公眾。

另一方面，應(yīng)該徹底解決“公攤痛點(diǎn)”。由于部分項(xiàng)目公攤面積過(guò)大，導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際得房率低而承擔(dān)的公攤費(fèi)用高，或是因?yàn)椤肮珨偰男┟娣e，公攤多少面積”不透明，損害購(gòu)房者權(quán)益，造成公眾對(duì)“公攤亂象”意見頗大。如今《民用建筑通用規(guī)范》實(shí)施，非但沒(méi)有解決公攤問(wèn)題又引發(fā)爭(zhēng)議，值得思考。

筆者以為，是時(shí)候規(guī)范公攤面積了。只有以法律或規(guī)范，把公攤面積關(guān)進(jìn)籠子里，才能規(guī)范開發(fā)商行為，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。2019年，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，被認(rèn)為是一大進(jìn)步，但至今尚未正式實(shí)施。只有徹底規(guī)范“公攤”，才能徹底消除“誤讀”。

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