文/《清華金融評(píng)論》資深編輯孫世選

【資料圖】

2023年的政府工作報(bào)告提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。這是史上政府工作報(bào)告首次針對(duì)房企提出“防止無序擴(kuò)張”。

精彩觀點(diǎn)：

2023年的政府工作報(bào)告指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”。政府工作報(bào)告進(jìn)而提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”?！凹訌?qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題?！?/p>

對(duì)比2023年的政府工作報(bào)告與此前兩年的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求。

2022年的政府工作報(bào)告：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?/p>

2021年的政府工作報(bào)告：“保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

首次針對(duì)房企提出“防止無序擴(kuò)張”

回顧歷史，可見2023年政府工作報(bào)告是史上政府工作報(bào)告首次針對(duì)房企提出“防止無序擴(kuò)張”。

前兩年，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，有“防止資本無序擴(kuò)張”的表述。而實(shí)際上所謂的資本“無序擴(kuò)張”并非遍布整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而是被認(rèn)為主要可能涉及五個(gè)領(lǐng)域，即房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、娛樂、互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融。

2023年的政府工作報(bào)告首次專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出“防止無序擴(kuò)張”，這也說明房地產(chǎn)領(lǐng)域的無序擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)隱患較多。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議舉行的第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”采訪活動(dòng)中接受采訪時(shí)表示，關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個(gè)概括：“456”，即房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%在住房上，可以說牽一發(fā)動(dòng)全身。

政府工作報(bào)告稱“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”，具體體現(xiàn)在何處？中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝3月3日在國(guó)新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上指出，從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，患上了嚴(yán)重的“高血壓”，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。“我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對(duì)就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的外溢性?！?/p>

住建部部長(zhǎng)倪虹則表示，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，避免和金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員劉尚希近日在接受媒體采訪時(shí)指出，此次政府工作報(bào)告提出“防止無序擴(kuò)張”顯然是針對(duì)房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式所提出的。傳統(tǒng)的房企靠“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張，不僅很難持續(xù)，而且容易形成風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。

具體該如何防范無序擴(kuò)張，防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)？

2022年11月23日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。市場(chǎng)稱之為“金融16條”。

“金融16條”措施內(nèi)容全、支持范圍廣、力度大，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。到2022年12月，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降了約140個(gè)基點(diǎn)。除了個(gè)別的熱點(diǎn)城市以外，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國(guó)底線。

近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。2022年9—12月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億元，同比多增4200億元。2022年第四季度，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債1200億元，同比增長(zhǎng)22%。2023年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長(zhǎng)23%。

倪虹稱，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)?！耙活^”是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險(xiǎn)的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價(jià)。同時(shí)，要大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造誠(chéng)實(shí)守信、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)氛圍，讓人民群眾放心購(gòu)房、放心租房。

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