農(nóng)村土地改革是三農(nóng)改革的重中之重，因為土地關系著農(nóng)業(yè)、農(nóng)民，牽一發(fā)而動全身?；仡櫄v史，很多重大的改革都是從土地改革開始的，所以土地改革往往十分慎重。

但隨著農(nóng)村改革速度不斷加快，土地改革也迫在眉睫。

而在土地改革中，耕地、集體經(jīng)營性建設用地等都有了很大發(fā)展，比如進城農(nóng)民可以通過將土地流轉(zhuǎn)給種糧大戶等從而獲得土地租金，實現(xiàn)土地的變現(xiàn)，農(nóng)村集體建設用地也可以通過入市變現(xiàn)，而相比之下，宅基地的變現(xiàn)能力卻一直不高。

(資料圖片僅供參考)

可以說，在農(nóng)村“三塊地”的改革中，宅基地既是重點，也是難點。

一方面是因為宅基地數(shù)量龐大，尤其是隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，宅基地的空置率迅速增長。數(shù)據(jù)顯示，我國閑置的宅基地數(shù)量占比約達到了19%，而且閑置的區(qū)域也明顯分化，例如東部地區(qū)的閑置率較高，以及離城市越遠的地區(qū)的宅基地閑置率也偏高。

另一方面，雖然國家放開了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，但是這僅是一小部分，占農(nóng)村集體建設用地70%以上的宅基地仍然無法自由入市。

于是，針對這一問題，在今年的兩會上，全國人大代表、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明提議，推動農(nóng)村宅基地合法合規(guī)進入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，即推動宅基地改革入市。

宅基的使用權是由村民向村集體申請然后獲得的，這具有一定的福利性質(zhì)，有點像過去城市單位給員工分配的福利房，后來房產(chǎn)改革后，福利房轉(zhuǎn)為商品房歸在了住房者名下，成為了不動產(chǎn)的一部分。

那么按照這個邏輯，農(nóng)村宅基地建房以后，也應成為農(nóng)民財產(chǎn)的一部分，也應實現(xiàn)入市買賣，從而成為農(nóng)民財產(chǎn)增收的渠道之一。

但是在現(xiàn)實中，宅基地的入市存在很多困難。比如：

第一，農(nóng)村宅基地使用權不允許在村集體之外流轉(zhuǎn)。

土地經(jīng)營權可以抵押貸款，但宅基地往往很難。雖然在《宅基地改革試點草案》中規(guī)定，在一些試點地區(qū)允許以宅基地使用權進行抵押，但是現(xiàn)在大部分都實現(xiàn)了一戶一宅，所以作為抵押物的宅基地使用權很難再在村集體內(nèi)部實現(xiàn)變現(xiàn)，所以在現(xiàn)實中金融機構接受宅基地抵押的意愿并不高。

而這就大大限制了宅基地的流通，進而使宅基地抵押融資的可能性降低。

第二，城市居民能否在農(nóng)村宅基地上建房爭議不斷。

2018年，隨著中央一號文件的發(fā)布，確立了“三權分置”的重要創(chuàng)舉。而在具體實施方面，承包地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)已推行得十分順利，但是在宅基地方面，卻沒有太大進展。

其中，蔡代表提到，2021年時，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部曾明確提出“嚴格禁止城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館等”，但是對于市民下鄉(xiāng)是否可以利用宅基地建設自住房、租賃房等卻并沒有明確提及，使得這部分規(guī)定十分模糊。

雖然在現(xiàn)實中，有一些地方確有這樣的例子發(fā)生，比如市民出資在農(nóng)民宅基地建房居住，從而獲得相應的房屋使用權。但也有一些地方，因為同樣的事情發(fā)生了不少糾紛，這也使得不少人打消了這個念頭，也使農(nóng)村宅基地的流通進一步受到了限制。

第三，就是土地有償退出。

早在2012年的時候，國家就已經(jīng)啟動了農(nóng)村土地自愿有償退出的試點工作。第一批試點包括北京大興區(qū)、河北唐山玉田縣、山西朔州市、吉林長春九臺區(qū)等24個區(qū)縣。

后來到2014至2015年，又開展了第二批試點。到2020年，再次啟動了第三批。如今試點已擴大到108個區(qū)縣。

但是在實際考察中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶對于宅基地的退出并不是很積極。

一方面是宅基地的補償機制還不完善，各地對于土地有償退出并沒有一個統(tǒng)一的標準，往往是根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況而定，所以導致不同地區(qū)差異較大。

而另一方面，不少農(nóng)民對于土地退還是留，仍然拿不準。也有很多人對農(nóng)村有著天然情結，想等以后老了回到農(nóng)村養(yǎng)老。

【結語】

面臨諸多這樣的不確定性，所以宅基地的改革的動作一直比較謹慎。但是隨著三農(nóng)的工作的歷史重心轉(zhuǎn)變到鄉(xiāng)村振興以后，宅基地改革也迫在眉睫。

從2021年起，中央一號文件連續(xù)三年提到“穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點”，也在不斷探索宅基地變現(xiàn)及退出等機制，相信在不久的將來，宅基地改革會進一步向前推進。

回顧過去，中國的發(fā)展離不開兩件事：一個是人口變遷，另一個就是土地改革。

而這兩者往往又是相輔相成的。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，農(nóng)村土地的遺留問題也必將提上日程，成為新的動力推動三農(nóng)改革繼續(xù)前進。

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