出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

冬天臨近時(shí)，阿拉斯加棕熊有兩種過冬方式：

一種是早早進(jìn)洞，當(dāng)下非常安全，但如果冬天長又冷，已經(jīng)儲(chǔ)備的脂肪厚度和總量，能否抵御寒冬便很難確定；

另一類棕熊的方法是，感知到冬天雖然要來，但還有時(shí)間差，還有少量回流的魚，利用這個(gè)時(shí)間差再吃一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬一有不確定的長期低溫，起碼日子比人家好過。

戚金興時(shí)常用這個(gè)故事與團(tuán)隊(duì)打比方，濱江集團(tuán)去年采取的便是第二種打法，對(duì)于2022年的房地產(chǎn)市場，他的描述很形象，“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快?！?/p>

濱江去年拿地金額減少兩成，但土儲(chǔ)排名卻上漲15位排第七。所以他感慨，不是因?yàn)槲覀兦斑M(jìn)，而是我們后退的速度比人家小一點(diǎn)。

也正是這種生存法則，使得濱江集團(tuán)在成為現(xiàn)存少數(shù)“零違約”并穩(wěn)定經(jīng)營的的民營房企之一。

雖然濱江沒有披露2022年業(yè)績預(yù)告，但從其三季度報(bào)告中也可管中窺豹：主營收入198.68億，同比下降18.69%；歸母凈利潤20.56億元，同比上升55.21%；扣非凈利潤20.23億元，同比上升53.7%。

營收雖有下滑，但凈利卻在增長，這與多家房企預(yù)虧的情形截然相反。

截止 2022 年末，濱江權(quán)益有息負(fù)債 470 億元，較 2021 年末增加 22 億元。在融資整體增加的情況下，平均融資成本繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，2022 年末平均融資成本為 4.6%，較上年末下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

融資增加22億，利息支出卻減少1億多。截止 2022 年末，直接融資余額 100.3 億元，其中 2023 年到期 63.8 億元，2024 年到期 36.5 億元。

對(duì)于取得這樣的戰(zhàn)績，戚金興列舉了多條因素，其中有三條很具代表性：一是區(qū)域上沒有舍近求遠(yuǎn)；二是資金上沒有舍近求遠(yuǎn)；三是產(chǎn)業(yè)上不做自己不熟悉的行業(yè)。

濱江集團(tuán)的戰(zhàn)略是聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。堅(jiān)持以銷售為導(dǎo)向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。

去年的拿地策略，也是遵循這個(gè)原則，2022 年一共拿了 41 塊地，其中杭州 38 塊，權(quán)益拿地金額 374 億元。按照年初計(jì)劃，權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款比例在 60%以內(nèi)，得益于土拍規(guī)則的變化，利潤率也不錯(cuò)。

進(jìn)入到2023年，還是延續(xù)去年的風(fēng)格，今年杭州第二場土地拍賣會(huì)上，共推出涉宅地13宗，濱江以獨(dú)立或聯(lián)合的形式斬獲3宗寶地，分別位于未來科技城、良渚和大江東，總金額達(dá)34.06億元。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1月至2月，濱江權(quán)益拿地為26億元，位列房企拿地榜第八，而排在其前面的7家企業(yè)，從高到低分別為華潤置地、越秀地產(chǎn)、廈門坤霖辰房地產(chǎn)投資、中建國際投資、龍港國資、廣州潤川房地產(chǎn)開發(fā)和中建三局，絕大多數(shù)是央國企。

濱江的猛再次凸顯，成為繼續(xù)活躍在土拍市場的少數(shù)民營房企之一。戚金興的目標(biāo)，是讓濱江做中國房地產(chǎn)的1%。

更具體一點(diǎn)，是讓濱江的銷售額占整個(gè)中國銷售額的1%以上，從原來單純的規(guī)模指標(biāo)，到一定的浮動(dòng)指標(biāo)。排名目標(biāo)上，確保全國20位之內(nèi)，爭取穩(wěn)在15名之內(nèi)。

對(duì)于2023年的發(fā)展策略，戚金興很明確，濱江將繼續(xù)在優(yōu)勢(shì)城市、優(yōu)勢(shì)城市中的優(yōu)勢(shì)地段、 做企業(yè)發(fā)展過程中已經(jīng)形成“拳頭”的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，高質(zhì)量并且穩(wěn)健發(fā)展。

而在財(cái)務(wù)層面，2023 年權(quán)益有息負(fù)債規(guī)要控制在470 億元以內(nèi)，同時(shí)降低直接融資比例，控制在20%以內(nèi)，融資成本在2022年4.6%的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)努力下行，確保再下行0.1%，爭取下行0.2%，確保在4.5%以內(nèi)。

關(guān)鍵詞： 濱江集團(tuán) 地產(chǎn)三好生