就在前不久的2月23日，廣州城中村一片沸騰。正在召開(kāi)的“廣州城市更新動(dòng)員大會(huì)”宣布，17個(gè)舊改項(xiàng)目同步動(dòng)工！歷經(jīng)了2022年的低迷，廣州城中村改造又一次轟轟烈烈啟動(dòng)了。

【資料圖】

“房子一移，蘭博基尼”。每一次舊改都是一場(chǎng)造富運(yùn)動(dòng)。不僅造福百姓，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一場(chǎng)巨大的商機(jī)。過(guò)去幾十年間，憑借舊改業(yè)務(wù)發(fā)家致富的房企不在少數(shù)。

今年，不止廣州，上海、深圳以及廣西等各省市都為城市更新按下加速鍵。不過(guò)，和幾年前滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式不同的是，當(dāng)前的舊改早已被賦予更多“更新”的含義。而這一輪城市更新潮從參與主體到游戲規(guī)則又有了新的變化。這些變化，意味著什么？哪些房企有機(jī)會(huì)從中受益？

政策釋放利好信號(hào)

今年城市更新馬力十足

近期的房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)好轉(zhuǎn)信號(hào)，無(wú)論是銷售端還是土拍端修復(fù)的跡象都非常明顯。與此同時(shí)，各地在前兩年因?yàn)橐咔榧胺科蟪鲭U(xiǎn)等因素而被擱置的城市更新也紛紛提上日程，多地已明確，今年將對(duì)城市更新工作提速。

上海去年完成了中心城區(qū)二級(jí)以下舊里改造，今年起將針對(duì)零星二級(jí)舊里以下房屋、小梁薄板房屋等存在安全隱患的舊住宅以及城中村進(jìn)行改造。其中，全面啟動(dòng)零星舊改的時(shí)間節(jié)點(diǎn)按原計(jì)劃定在“十四五”末（2025年），目前已明確提前至2023年。今年，計(jì)劃完成12萬(wàn)平方米的中心城區(qū)零星舊改，28萬(wàn)平方米小梁薄板不成套舊住房改造，還要啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

廣東省也釋放出了城市更新提速的信號(hào)。本月初，廣東省政府常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)城市更新，深入推進(jìn)“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

據(jù)公開(kāi)信息，深圳2023年計(jì)劃完成100個(gè)以上老舊小區(qū)改造。

廣州在城市更新方面的規(guī)劃更為給力。

據(jù)《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，至2035年廣州計(jì)劃推進(jìn)城市更新約300平方公里，擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目297個(gè)。

其中，中心城區(qū)的城中村舊改尤為重頭戲。

今年開(kāi)年，廣州住建局就明確提出，“將強(qiáng)力推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造，堅(jiān)持‘拆、治、興’并舉，有力有序推進(jìn)中心城區(qū)的城中村改造?！睆V州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

這個(gè)規(guī)模，比2022年足足增加了60%。

其他多個(gè)省/市，今年老舊小區(qū)改造計(jì)劃無(wú)論在改造規(guī)模和改造力度上也都超過(guò)2022年。比如廣西今年計(jì)劃實(shí)施改造1807個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這一數(shù)據(jù)較2022年提升了36.7%；沈陽(yáng)今年計(jì)劃改造老舊小區(qū)1251個(gè)，較去年整整翻了2倍……

城市更新的玩法變了

國(guó)企民企都有機(jī)會(huì)大展身手

城市更新再度提速，不僅造福一方百姓，房地產(chǎn)商也能從中獲得更多商機(jī)。然而，眾所周知，城市更新的周期長(zhǎng)、資金需求大，對(duì)房企的資金能力提出了極高要求。自2021年以來(lái)，不少房企迫于現(xiàn)金流壓力，紛紛斷臂求生，退出城市更新項(xiàng)目。而今，各地重啟城市更新規(guī)模，誰(shuí)會(huì)成為主力？房企能否從中分得一杯羹？

1、政策調(diào)整，城市更新的參與門檻在放寬

城市更新曾經(jīng)因?yàn)楦哳~利潤(rùn)吸引房企爭(zhēng)相入局，然而，2021年“63號(hào)文”發(fā)布以后，“大拆大改”的舊改模式被踩剎車，“城市更新”取代“舊改”登上歷史舞臺(tái)，房企最喜歡也最擅長(zhǎng)的高周轉(zhuǎn)模式不再放諸四海而皆準(zhǔn)。再加之近兩年房企的資金承壓，很多房企對(duì)城市更新項(xiàng)目望而生畏，城市更新也面臨著參與規(guī)則的調(diào)整。

在這方面，廣州的做法最具代表性。

2023年初，為了吸引更多社會(huì)資本參與城市更新，廣州發(fā)布了《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》，對(duì)舊村改造政策進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)包括：

第一，放寬合作企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力及總資產(chǎn)要求。

二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)即可參與；資產(chǎn)核驗(yàn)范圍調(diào)整為企業(yè)本身兼全資子公司；改造建面大于60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，企業(yè)總資產(chǎn)不得低于200億（此前要求為不低于300億）。

第二，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不再分圈層設(shè)置準(zhǔn)入要求。

取消按產(chǎn)業(yè)圈層嚴(yán)格導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的要求，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)引入要求由“準(zhǔn)入條件”調(diào)整為“擇優(yōu)條件”。

第三，設(shè)置企業(yè)退出的處理流程和措施。

放寬對(duì)合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制，同時(shí)，細(xì)化合作企業(yè)退出情形及具體程序。

不難發(fā)現(xiàn)，這些政策降低企業(yè)參與城市更新的準(zhǔn)入門檻，也給參與企業(yè)提供了有力的政策支持，尤其是退出機(jī)制的明確更是減少了參與企業(yè)的后顧之憂。這不僅讓企業(yè)有更多機(jī)會(huì)參與，也有利于激活企業(yè)的參與意愿。一些過(guò)去沒(méi)資質(zhì)參與的地方國(guó)企，現(xiàn)在也能拿到入場(chǎng)券。

2、鼓勵(lì)更多國(guó)企介入，城市更新更穩(wěn)了

過(guò)去，很多城市更新的參與者以民企為主。

以深圳為例，《2022深圳城市更新白皮書》顯示，深圳城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體中，民企占比達(dá)到74%；國(guó)企占比僅16%；雙主體申報(bào)項(xiàng)目占比6%（指一個(gè)項(xiàng)目有兩類實(shí)施主體，比如，民企+政府，國(guó)企+民企，等）。

自2021年以來(lái)，許多城市更新項(xiàng)目進(jìn)展放緩，有的房企更是直接減持或退出城市更新項(xiàng)目。期間，國(guó)央企紓困民企，接手了一部分項(xiàng)目。與此同時(shí)，各地在鼓勵(lì)當(dāng)?shù)貒?guó)企城投參與到城市更新的前期和后期開(kāi)發(fā)。

這里就不得不提一下各地城市更新模式的不同。

截至目前，各地城市更新可大致分為政府主導(dǎo)、政府和市場(chǎng)合作、市場(chǎng)主導(dǎo)三種模式。其中，以上海杭州為代表的城市主要采用政府主導(dǎo)模式，而大灣區(qū)城市例如深圳、廣州等普遍是第二、第三種模式。其中主要區(qū)別在于政府把控力度及市場(chǎng)主體介入程度的不同。

以杭州為例，舊改項(xiàng)目由政府主導(dǎo)、確定做地主體（一般為國(guó)企），前期的土地整理完成后交由杭州市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)、出讓。

而深圳、廣州等大灣區(qū)城市大多采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，社會(huì)資本可以參與到一級(jí)市場(chǎng)中。但近兩年由于房企尤其民企普遍資金緊張，這種模式也面臨挑戰(zhàn)，一些項(xiàng)目因?yàn)槊衿蟪鲭U(xiǎn)而停擺，影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)。

目前，灣區(qū)也在學(xué)習(xí)借鑒杭州模式，引入更多實(shí)力國(guó)企參與或主導(dǎo)，地方國(guó)企城投在城市更新項(xiàng)目扮演著越來(lái)越重要的角色。以廣州為例，近日17個(gè)舊改項(xiàng)目一起動(dòng)工，其中涉及本地國(guó)企城投就有19家，包括廣州城投，越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、海珠城發(fā)、荔灣發(fā)展、天河高新、廣州科學(xué)城等等。

政府主導(dǎo)的模式，解決了前期資金問(wèn)題，城市更新工作可能進(jìn)展更快、更順利。國(guó)企融資成本低，且爛尾風(fēng)險(xiǎn)也小。但也不得不承認(rèn)，民企無(wú)論在內(nèi)部管理還是外部事務(wù)處理上靈活性都更高，業(yè)內(nèi)也有諸多成熟經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。因而，應(yīng)該說(shuō)，國(guó)企和民企做城市更新，各有各的優(yōu)劣勢(shì)。

3、向經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，房企可輕資產(chǎn)賺慢錢

過(guò)去，舊改意味著拆遷-建設(shè)-銷售，這種簡(jiǎn)單粗暴的方式，其實(shí)依然是普通住宅的開(kāi)發(fā)思路。

2021年，住建部就提出，城市更新要由“開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”，由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整。要求城市更新要控制大規(guī)模拆除，不能大規(guī)模、成片、集中地拆除現(xiàn)有建筑；要控制大規(guī)模增建，要防止加劇城市交通、市政安全等環(huán)境承載壓力。

新的要求下，城市更新的“生意經(jīng)”也發(fā)生了變化。過(guò)去，舊改的邏輯仍然是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、賺快錢，而現(xiàn)階段，城市更新正朝著“經(jīng)營(yíng)溢價(jià)、賺慢錢、輕資產(chǎn)”的模式轉(zhuǎn)變。房企既可以是重資產(chǎn)模式運(yùn)作，也可以輕資產(chǎn)模式參與。

比如，

承接代建。近兩年由于房企資金緊張，不少城市更新項(xiàng)目陷入停擺。一些資管公司通過(guò)對(duì)收購(gòu)、增資等方式獲取項(xiàng)目，然后交由旗下的地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過(guò)程管理。

值得注意的是，隨著國(guó)企城投在城市更新中的參與比例上升，也會(huì)催生一波代建需求，房企可以承接這部分代建工作，賺取代建費(fèi)用。

基金運(yùn)作。近年來(lái)各地紛紛成立城市更新專項(xiàng)基金，購(gòu)入有增值空間的物業(yè)后，通過(guò)定位改造提升物業(yè)的估值或租金，從中獲取投資回報(bào)。運(yùn)營(yíng)得好的物業(yè)，后期還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式退出。

輸出經(jīng)營(yíng)。以租賃、合作等方式獲取投入較小、改造難度較低的項(xiàng)目，重新定位、改造后，輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金增值。

總之，新的游戲規(guī)則下，房企憑借一技之長(zhǎng)，同樣能在城市更新的市場(chǎng)中分得一杯羹。

關(guān)鍵詞： 城中村改造