文/檀扒爺

第一財經(jīng)消息，2月24日，央行和銀保監(jiān)會一塊兒起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，一共17條，概括一下就是在開發(fā)、投資和運營等多方面給開發(fā)主體和住房租賃企業(yè)在融資渠道上開綠燈。

(資料圖片)

事實上，就在去年11月，這倆才發(fā)過《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》——大名鼎鼎的“金融16條”。時隔僅3個月，兩部門再度聯(lián)手，聲勢浩大。

不難看出，房地產(chǎn)的格局正在變化，租購并舉要開始大踏步前沖了。

租賃住房 會不會爛尾??？

去年12月，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022~2035年）》發(fā)布，提到要以人口凈流入的大城市為重點對象，擴(kuò)大這些地方保障性租賃住房的供給。因為是以今年要點“擴(kuò)大內(nèi)需”為背景的，比起單純說租賃住房格局又上去了好多。

這樣一看央行和銀保監(jiān)會此時推出威力增強(qiáng)版的“金融17條”很合時宜，直接提供了用于支持的金融體系，同時還展現(xiàn)了大家以往容易忽視的一點——保障性租房涉及的，不僅僅是“租房”這一個環(huán)節(jié)，而是包含開發(fā)、投資以及運營等多方面的一個龐大體系。

《意見》中亮點不少，主要集中在加強(qiáng)信貸產(chǎn)品和拓寬融資渠道上，比如：

金融層面發(fā)力，對租賃這塊的重視可見一斑，不過對于租賃住房，我總是會聯(lián)想到國內(nèi)房地產(chǎn)目前正在消化的一個大問題——爛尾樓。

要知道目前打造的體系是包含開發(fā)和投資環(huán)節(jié)的，投入市場的房源將不僅僅是存量房那一批，那么問題來了：

這個問題可能還比較遙遠(yuǎn)，而且有人可能會說爛尾樓影響最大的群體其實是買期房的那一批，但是我查了一下，其實是有“預(yù)租”這種操作的，房企在新房取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，就和承租預(yù)約人簽了合同，預(yù)租人還要交一些預(yù)付款。而房企拿房地產(chǎn)權(quán)證是發(fā)生在交房之前的，因此“預(yù)租”是不是也會有碰上爛尾樓的情況。

當(dāng)然本質(zhì)上來說這其實還是爛尾樓的問題，但由于往后租賃市場會擴(kuò)大，因此依然存在風(fēng)險。不過話又說回來，這恐怕得看現(xiàn)房制度和租賃市場，哪個發(fā)展更快了。

現(xiàn)在已經(jīng)有現(xiàn)房試點了，沒準(zhǔn)以后都是現(xiàn)房，對吧？

全國房屋超6億棟

房地產(chǎn)是不是早就過剩了？

除了租賃住房大刀闊斧改造著房地產(chǎn)市場以外，近期還有一個勁爆新聞，那就是住建部表示國內(nèi)現(xiàn)在有超過6億棟房屋，注意是棟。

來源：財經(jīng)白話

這一數(shù)據(jù)瞬間沖上熱搜，驚掉了所有人的下巴，不斷有評論大叫這叫哪門子供不應(yīng)求，早就過剩了吧！

的確也是，6億棟，就算每棟只有10戶，那也是60億戶了，每戶2個人就已經(jīng)足夠讓全地球人一起過來安家了，還有好些富足的能給三體人。

當(dāng)然這個說法很快被“辟謠”了，據(jù)中國建設(shè)報的消息，住建部的數(shù)據(jù)具體是這個樣子的，這是一次房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及了國內(nèi)6.6億棟房屋，但注意這其中不全是住宅，而且農(nóng)村房屋占了9成以上，城鎮(zhèn)的一共就4700多萬棟（但是面積上占了一半）。

然而即便如此，就算只有2500萬棟是住宅，其實也是個龐然大物，現(xiàn)在住宅都建得很高，比如武漢那邊天際線很多都是住宅組成的，50多層什么概念，就算有很多4-7層為主的低密度小區(qū)，和這些高層平均一下恐怕樓層也不會低，隨便舉個例子，一棟算30戶（15層一梯兩戶），每戶2人，那也15億人了，都超總?cè)丝诹耍螞r這才城鎮(zhèn)的量，農(nóng)村的都沒算進(jìn)來。

所以這么一看，感覺房子就是過剩了，讓不少人越看越不爽。

但我們要注意一點，全國房子的供需，并不是這么簡單來看的，這跟地區(qū)、城市、房價、人口以及收入都密切相關(guān)。

打個比方，一個十八線城市，之前房地產(chǎn)大潮時招商引資賣了好多地蓋了好多房，結(jié)果近些年人口凈流出，房價又不漲甚至還跌，這時候供需怎么樣？那就是供大于求了。

再看一大城市，2000萬人口，還有人擠破頭皮要來，房價一個勁漲，一平6萬多，但是人均可支配收入才7萬多，一年買不起一個廁所的水平。然后調(diào)查一下，發(fā)現(xiàn)有700萬套住宅（實際不止），這種情況下供需如何？

很難說清，如果從總量上看，那估計又是房子太多，但是從人群（主要看收入）來區(qū)分，就不一樣了，以房價作為標(biāo)桿，最終結(jié)果可能演變?yōu)槿兴姆种陨系姆慨a(chǎn)，對應(yīng)的目標(biāo)群體是全市四分之一不到的人口，他們消費得起。

而剩下四分之一不到的低價房產(chǎn)，則要被超過1500萬人去搶，這時候你說還是供大于求嗎？

所以房子是否過剩，房地產(chǎn)是不是供大于求，不是簡簡單單看個數(shù)字就行的，在自己選擇的生活區(qū)域內(nèi)，多的那種買不起，少的那種你可能又搶不到，而工作或是自尊心，又讓人無法回到十八線小城去過日子。

也正是因為這種情況，租賃市場的開發(fā)更是顯得尤為重要，不管怎么說，保障性租賃住房的租金，應(yīng)該還是能夠配適絕大部分人群的，這也是為啥國家一個勁要把這個住房體系搞出來的原因。

房地產(chǎn)正在發(fā)生巨變，租賃市場正在大踏步到來。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：檀扒爺編輯：始末

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