作者：子非魚

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又一城市放開限購

(資料圖片僅供參考)

2月20日，江南名城揚州，發(fā)布了《關于積極支持剛需和改善性住房需求的通知》，其中包含8條托底樓市的大招，如取消限購，解除二手房限售，以及各種購房優(yōu)惠補貼。

第一，取消限購。

揚州在去年之前的限購規(guī)則是，非戶籍在揚州買房需要一年社保。去年有所放松，大專以上學歷和二孩以上家庭可以不受限購約束。

現(xiàn)在，揚州限購桎梏拆除，不再執(zhí)行限購政策。

第二，支持“以舊換新”“以小換大”等改善性需求，不再執(zhí)行限售規(guī)定。

在市區(qū)新購買改善性住房的，其原有住房取得不動產權證書即可上市交易。原來需要網(wǎng)簽三年。

這一條主要是釋放市場的房產流動性。

第三，自2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請人家庭“商轉公”貸款申請；公積金貸款最高額度再提高，階段性上調20%。

也即，雙繳存職工家庭由60萬元上調至72萬元，單繳存職工由36萬元上調至43.2萬元。

第四，商業(yè)貸款利率將由之前的“最低4.1%”下調至“最低3.8%”。

第五，延長購房補貼和契稅補貼。契稅補貼大專及以上學歷在市區(qū)購買首套房，給予所繳契稅100%補貼。此外，各區(qū)針對不同家庭、不同學歷人群給予的購房補貼延長。

具體補貼規(guī)則和細節(jié)如下：

02

揚州可真能裝

以上措施，都是同一個目的，從各個角度挖掘購房需求，推動揚州樓市回暖。

從揚州此次發(fā)布的一系列救市措施來看，給我的直接感受有兩個：

第一，此前揚州的調控措施真嚴格。

揚州此前的限購措施，一直強調非戶籍人口在限購區(qū)購房需要一年社保，這在三線城市中，屬于比較嚴格的一類。當時，江浙樓市一向比較熱，江浙很多低級別城市都有限購措施。

作為江南名城，又是寧鎮(zhèn)揚這個都市圈的核心成員，再加上江浙濃重的炒作氛圍，在上一輪牛市期間，揚州的房價也是一路狂飆。

公開數(shù)據(jù)顯示，自2015年8月之后，揚州新房連續(xù)上漲27個月。2017年，揚州開啟了限購加限售模式。

但調控并未改變揚州房價走勢。從2017年至2019年，揚州的均價直接從不到1萬飆到了1.5萬，兩年時間漲了超50%，不少樓盤的價格沖破了2萬元。

但高漲的價格嚴重透支了揚州樓市的未來，其實力和購買力無法支撐，隨著樓市結構性調整到來，揚州房價也終于在2019年見頂轉向。

去年，揚州樓市下跌可謂酣暢淋漓。一眼望去，全是打折盤，很多都是貼近地價在賣，有的比地價還低。比如灣頭招商璟萃，目前項目最低成交價僅不到1.1萬/㎡，然而，這塊地當初的成交樓面地價還有11007元/㎡。

另外，有人梳理了一下?lián)P州394個小區(qū)，結果發(fā)現(xiàn)有超四成小區(qū)的二手房價格在下跌。

在這樣的背景下，去年揚州放開了大專以上學歷人群和二孩以上家庭的限購，并開啟了購房補貼和契稅補貼。

然而在去年那般肅殺的環(huán)境下，沒有一座城市救市成功，揚州也只能是救個寂寞。無法例外地遭遇了商品房成交量、房價和賣地收入的“三殺”。

房天下數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年12月25日，2022年揚州市商品房成交14056套，同比下降34.63%，成交面積1755255平米，同比下降34.01%。

房價方面，國家統(tǒng)計局去年顯示，去年年末，揚州新房價格同比下跌3.3%，二手房均價同比下跌了2.8%。

賣地收入方面，截止到2022年12月28日，2022年揚州市主城區(qū)土地成交84幅，成交面積約348萬方，同比下降4.20%，成交總金額約274億元，同比下降24.16%。

第二，揚州也是夠能裝。

有這樣的感嘆在于，去年就連很多中心城市都放開了限購，限售也早就放開，就連緊靠揚州的南京，雖然名義上還保留著核心區(qū)的限購，但社保降到了6個月，且可以一次性補繳，相當于解除了限購。

而揚州居然能忍到現(xiàn)在才取消限購。揚州的限購取消，意味著此前執(zhí)行限購的非中心城市，全面取消時代正在到來。

這一點早在本號分析東莞、佛山取消限購時已經分析。

除了一線城市難放松外，二線城市外圍區(qū)會放開，二線以下城市全盤放開，沒有再限購的必要。

放開與不放開只是裝與不裝的區(qū)別，放開意味著不再裝了。當初房價上漲的時候，限購并沒有阻止上漲，如今放開限購，也救不起來。

03

調整是大多數(shù)三線城市的宿命

上一輪牛市，大多數(shù)三四線城市都跟漲太過，有的是依靠炒作跟漲，有的是依靠棚改拉升。

但在人口見頂，預期見頂，收入仍未復蘇，庫存高企，房價收入比超出很多人的極限的背景下，大多數(shù)三四線城市樓市的宿命都一樣，繼續(xù)調整。

第一，人口已經見頂。去年全國人口減少了85萬，這是三年自然災害之后，61年來中國人口首次出現(xiàn)負增長。

盡管揚州人口還有些許增量，但在人口見頂?shù)谋尘跋?，中心城市都在降速換擋，三線的揚州又豈能躲得過。

第二，整個三四線城市的庫存都超高。

根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，其納入統(tǒng)計的100個城市中，到去年年中66個三四線城市廣義商品房庫存19億平方米，整體去化接近24個月。

一方面是庫存高企，而且三四線城市更依賴土地財政，后續(xù)還會不斷賣地，不斷加大市場供應。另一方面，則是人口減少，好一點的也會進入人口滯漲期。

這種背景下，此前盲目上漲的房價，豈能不回調。

揚州雖然地處全國經濟最發(fā)達的城市群之一的長三角，但頂不住超大的庫存量和本就超過本身經濟與居民購買力的房價，回調仍是大趨勢。

克而瑞此前公布的數(shù)據(jù)顯示，揚州市區(qū)商品房庫存265.78萬平方米，去化周期長達28.9個月。市區(qū)已然如此，郊區(qū)的庫存壓力就更不用多說。

這還沒算上二手房?？偠灾?，揚州的新房和二手房加一起，讓揚州的房地產市場整體供應遠大于需求。

供大于求，是包括揚州在內的絕大多數(shù)三四線城市的現(xiàn)狀，而且隨著人口見頂，這種現(xiàn)狀還會加劇。

房價回調，是大多數(shù)三四線城市共同的宿命。一些毫無特色，也即無產業(yè)特色、無經濟特色、無旅游特色、無資源特色、無區(qū)位特色的普通三四線城市，房價更是會逐漸鶴崗化。

關鍵詞： 三四線城市 商品房買賣合同