房地產(chǎn)話題，近二十多年來一直很熱，但自去年以來，與以往的調(diào)控降溫相比，房地產(chǎn)最受關(guān)注的當(dāng)屬政策上的松綁。

一波又一波的政策松綁，似乎沒有達到與以前一樣的“政策市”效果。這次從金融政策上看，已經(jīng)是放到底了，在歷史中沒有哪一次房地產(chǎn)松綁政策有今年這樣的寬松。

【資料圖】

貸款年限，應(yīng)該是房地產(chǎn)商業(yè)貸款風(fēng)險防控的一道坎。但是，近日出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的“百歲貸”，似乎讓很多人驚訝道：“房地產(chǎn)已經(jīng)病入膏肓、黔驢技窮了”！

還有救嗎？

請看這張百歲貸截圖：

英雄劍認為，百歲貸意味著購房人可以還貸到100歲。如果按照購房按揭貸款最長三十年，那么也就意味著70歲的人也可以貸款買房；如果購房按揭貸款20年，也就意味著80歲的人也可以貸款買房。

當(dāng)然，銀行給出的解釋是“這種百歲貸是與子女作為共同還款人進行放貸”。如果按照我國的平均壽命77歲多來計算，“百歲貸”其實沒有任何意義。因為很少有人能夠活到100歲，能活100歲的人也不可能去按揭貸款買房。

看到這樣奇葩的房地產(chǎn)營銷噱頭，英雄劍有幾個問題想問個清楚明白。

一，房地產(chǎn)的寬松政策“到底”后也不見效怎么辦？

從金融政策來看，自去年以來開始寬松，再也不提什么“三道紅線”；銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸，以及貸款利息都是一松再松、一降再降；房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道都已經(jīng)打通了，房企發(fā)債、上市增發(fā)從不允許到允許，等等。

在過去二十多年時間里，只要一出現(xiàn)寬松政策，就會很快釋放到市場里面去，都會立即出現(xiàn)火爆的市場表現(xiàn)；開發(fā)商的“恐嚇式”營銷粉墨登場，“日光盤、夜光盤”層出不窮。

但是，自去年以來，我們看到房地產(chǎn)似乎已經(jīng)走到了盡頭，不管政策怎么寬松，再想讓居民把房地產(chǎn)作為唯一可以增值的資產(chǎn)，已經(jīng)沒有多少人相信了。

這是什么原因呢？

這是因為我國從一二三四線，到五六七八線的城市房價，都已經(jīng)被嚴(yán)重透支，房價到了“高處不勝寒，高不可攀”地步。

如果我國的寬松政策，不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢怎么辦？有哪個部門，有哪個經(jīng)濟學(xué)家考慮過此事，并有應(yīng)對之策？

二，房地產(chǎn)如果不能成為支柱產(chǎn)業(yè)地方財稅怎么辦？

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這是不爭的事實，在上世紀(jì)九十年代就是了。不過當(dāng)房價飆升，帶來民怨沸騰的時候，政府不再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

不久前，為了提振房地產(chǎn)信心，再提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，官方并且給出了數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，房地產(chǎn)與建筑行業(yè)對GDP的貢獻為24%；房地產(chǎn)占地方財稅收入一半以上；房地產(chǎn)占居民財產(chǎn)60%以上。

諸位，房地產(chǎn)占地方財稅收入一半以上，你們知道“上”到哪里去了嗎？有很多小地方的財政收入，房地產(chǎn)對地方財政的貢獻，超過了80%以上。

諸位，房地產(chǎn)占居民家庭財產(chǎn)的60%以上，你們知道又“上”到哪里去了嗎？有的家庭房產(chǎn)占資產(chǎn)的80-90%以上。

房地產(chǎn)形勢好，地方政府就可以出讓更多的土地，賣地掙的錢，比發(fā)展實體經(jīng)濟掙的錢既來的快，又來的多。

試想，如果我國的房地產(chǎn)不能再像以前那樣，如果我們很多地方政府不能再靠賣地充盈自己的財政，那么很多地方政府的財稅恐怕養(yǎng)官都難，就更別提什么發(fā)展了。

有誰思考過，房地產(chǎn)總有走到盡頭的一天，如果地方政府不能再靠賣地來過富裕日子，我們的地方政府會過窮日子嗎?

有誰思考過，房地產(chǎn)如果不能成為支柱產(chǎn)業(yè)，很多地方政府的財政收入會靠什么呢？

三，房地產(chǎn)是保交樓重要還是穩(wěn)房價重要？

在疫情三年，是全國賣地最多的三年，在2020和2021年，每年賣地額都超過了8萬億元，占地方財政的70%以上。然而，在2022年全國全年賣地比2021年少了4.5萬億元，少的這個錢能從哪一塊補回來？

可以肯定，在2023年，全國土地出讓金，肯定還會在2022年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。

當(dāng)下，我國房地產(chǎn)面臨的主要矛盾是“保交樓”。自從去年以來，很多頭部房企都出現(xiàn)了由于回款沒有達到預(yù)期的資金鏈問題，從而導(dǎo)致項目停工，帶來的是不能如期交房。

可以計算一下，我國房地產(chǎn)預(yù)售期都在2-3年左右，那么也就意味著在2020-2021年銷售的房子多達30億平方米以上，在2500萬套以上，這么多的房子都會在這兩年交付。

有誰思考過，這些都能夠如期交房嗎？

近日看到有報道說，全國房地產(chǎn)復(fù)工僅兩成。請看截圖：

盡管這不是官方數(shù)據(jù)，但是也看到了一些官媒報道的房地產(chǎn)復(fù)工情況，的確不是很高，全國每一個地方的差異也很大。

在這種市場背景下，你們認為是保交樓重要還是抓市場銷售更重要？如果購房人購買的房子長期不能交付，那將帶來什么樣的社會后果有誰思考過？

因此，在國家層面一直在強調(diào)“保交樓”，在當(dāng)下的輿論中關(guān)于現(xiàn)房銷售的聲音也越來越大。

這就說明房地產(chǎn)問題是一個極其復(fù)雜嚴(yán)峻的問題！

四、“疫情三年房價漲回來只用了一周”是真的嗎?。?/strong>

在網(wǎng)上看到“疫情三年房價回來只用了一周”，這一話題上了搜索榜，這是真的嗎？

希望中國人民有自己的判斷和認知。房地產(chǎn)不可能回到大漲行情；房地產(chǎn)只會是一個從頂峰向下的行情。具體怎么向下，那就要看國家出臺的政策，能不能阻止硬著陸。

貨幣超發(fā)，沒有進樓市，沒有進股市，到底去了哪里？過去幾年，為什么銀行存款不降反升？

今天一個朋友告訴我，銀行增加的存款都是從房地產(chǎn)上流入的，因為過去幾年賣了房子的人，都把錢款進存了銀行。他在去年就賣了一套房子，把錢存進了銀行。目前我國的房子，有報道說可以住35億人，現(xiàn)在中國只有14億人，如果真是可以住35億人，就說明有大量的房子是空置在那里的。如果房價不大漲，就不會有人炒房；如果沒有人炒房，房價就不可能再漲。這個邏輯道理很簡單。英雄劍判斷，中國的樓市會進入一個存量時代，以及剛需和改善需求的時代。盡管市場容量還很大，但是總體向下的趨勢是不會改變的。中國房地產(chǎn)面臨最大的問題，還是“保交樓”。請問有誰知道恒大在去年一年有多少房子沒有交付嗎？恒大在去年上半年說“全年保交樓60萬套”，到了11月底完成交樓24萬套。因此在去年12月，恒大許老板再次開會說：“全年確保交樓30萬套”。就算恒大去年完成30萬套交付，那么與年初提出的確保交樓60萬套相差一半。也就說明恒大在2022年可能有30萬套房子逾期交付。恒大在今年，應(yīng)該依然會是保交樓任務(wù)“第一位”。全國有交樓壓力的，絕對不是恒大一家，這就說明房地產(chǎn)整個行業(yè)都存在交樓的壓力。

請各位有思考精神的人，千萬不要被網(wǎng)上一些真真假假的信息所迷惑了！

不管是“百歲貸”，還是“一周回到疫情前”的房價炒作，關(guān)于中國的房地產(chǎn)，過?？赡苁且粋€不容回避的話題。

讓我們繼續(xù)觀察看看吧，2023注定是一個關(guān)鍵年！

（全文完）