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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

房貸，在何時產(chǎn)生的？

漲跌，樓市有何影響！

察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

近期股市不穩(wěn)，眼看昨日縮水四個點，上坡如同蜀道難，虧損卻是探囊取物般，算算都夠房貸一年利率了，剛好校友也聊到了買房中關(guān)于利率的故事，當(dāng)個案例。

房地產(chǎn)與金融已經(jīng)密不可分！

房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國信用貸款的主要載體，根據(jù)央行2020年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭中76.5%的有房貸，平均貸款為38萬，房貸占到了家庭債務(wù)的一半以上。

2019年提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。2020 年房地開啟了“三條紅線”的調(diào)控，從金融上對房企和居民家庭的房地產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行調(diào)控。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2022年末人民幣各項貸款余額213.99萬億。其中房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億，占比24.84%！開發(fā)貸款余額12.69萬億。個人住房貸款余額38.8萬億。

在房價漲幅高于貸款利率的時期，按揭確實起到了降低門檻，抵御了通貨膨脹功能，促進(jìn)了資金流動，推動了經(jīng)濟(jì)的繁榮。但杠桿之下，也潛在存在了高負(fù)債隱患。

房地產(chǎn)貸款的萌芽歷程！

住房從磚木到磚混，從框架到裝配，從單位房、福利房到商品房，從全款到按揭...經(jīng)歷四十余年變遷，房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，承載了萬千家庭財富資產(chǎn)。

1978年理論界提出：住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)等觀點。改革開放后提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，隨后四次房改，房產(chǎn)成為社會財富的載體。

1994年房改“三改四建”，確立房改五年歸私允許交易，住房貨幣分配，建立經(jīng)適房和商品房雙軌，土地招標(biāo)、拍賣、預(yù)售制、公積金和住房信貸等體系。

1998年房改，終止福利分房轉(zhuǎn)為貨幣化分配，推行住房公積金制度，開放二手房市場。金融體制改革，允許住房抵押貸款。廉租房、經(jīng)適房、商品房等多層次供應(yīng)。

自此，房地產(chǎn)抵押貸款才逐步走入尋常百姓家，算下來，房產(chǎn)作為商品可以自由買賣，房貸走入個人家庭的歷史也僅僅只有二十多年！

房貸利率和買房的故事！

很多6070后，尤其是擁有城鎮(zhèn)戶籍的人群，往往在小時候度過一段面積狹小，擁擠不堪的日子。到80年代，積極成家立業(yè)，為了排隊分上套80住2的小房子算熬出頭。

當(dāng)年因分房而促生了早婚早育的年輕人，到他們兒女們8090后這一代，只能默默的承擔(dān)幾十年的房貸，很多人對于買房唉聲嘆氣，對于成家拖延戰(zhàn)術(shù)——晚婚晚育。

（一）：80后購房故事

某85后的小后生，2008年金融學(xué)畢業(yè)后選擇南下闖蕩。本以為渾身有勁，但往往是理想的拳頭打在現(xiàn)實的棉花上，尤其當(dāng)時的全球金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率陡增！

出了象牙塔，就遭遇“重錘”，曾經(jīng)那鮮衣怒馬的少年，變得低調(diào)了。似乎活成大人眼中的“聽話”和“不浮夸”。戀愛分手后，喪失對大都市最后的留戀決定回老家！

2010年末回到太原。年方二十六，正值青春，迎來父母婚配的催促，只是當(dāng)時房價遭遇調(diào)控，既有年初“新國八條”，也有年中“明碼標(biāo)價”，一路跌宕起伏！

作為曾經(jīng)南下的“有志青年”，定要凸顯出非凡人格。恰逢萬科剛進(jìn)駐，于是小伙在家庭會議中力排眾議，要選先進(jìn)精裝+國際設(shè)計師的品牌項目萬科金域國際做婚房。

2011年下半年，小伙以近100總價拿下萬科金域國際一套143㎡的大三居，單價接近7000元，貸款70萬利率7.05%月供4680元，從此背上了房貸相伴的人生路！

2020年，在LPR的調(diào)整利率下，小伙終于降低了月供還款額。在還款108個月后，小伙累計還款已有51萬，但看到本金的余額，索性提前還款，累計投入143萬。

普遍共識都認(rèn)為十年前買房肯定賺錢的，這位85后小伙輕嘆一聲！怪當(dāng)初投胎選錯了家鄉(xiāng)，出生時又選錯了年代，買房時選錯了項目?；膹U了青春，蹉跎了人生！

（二）：90后購房故事

選個女娃的故事，90后，太原人，從小學(xué)到大學(xué)都是在太原讀的，畢業(yè)順利進(jìn)入不錯的國企，輕度涉及房地產(chǎn)屬性，一路順風(fēng)順?biāo)?，算是傳說中的“別人家孩子”！

工作之后，耳濡目染，看著太原2016-2018樓市飆升的房價，加上自己工作幾年后略微有點積蓄，躁動的心里有了買房的沖動。

作為女生，首次購房，憑借多年的購物經(jīng)驗和聽聞的市井金句，對選購的房要看的舒服，要感覺精致，還要符合投資預(yù)算，附加好地段能保值等，反正啥都要！

終于2019年在和平公園旁邊選了LOFT——歡樂頌！雖然單價略高，但買一層贈一層，很劃算。地段也不錯，理念主打年輕人感冒的科技住宅，很是滿意！

60多㎡總價八十多萬的公寓入手了。首付一半，貸40萬10年期，優(yōu)質(zhì)客戶在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)僅上浮10%，月供4319元！開啟被迫強(qiáng)制“儲蓄”的日子！

對于10年的短期貸款來說，利率在LPR變化后，月供也就降了一兩百，累計還款的差額其實并不大，影響購房的核心因素，還是所選擇項目價格的波動。

然而，樓市并沒有眷顧這個90后女孩。二年后，該項目工抵房單價已突破1萬，當(dāng)然朝向和樓層戶型是存在差別的，理論上公寓投資是大幅縮水了！

利率漲跌對樓市的影響趨勢！

其實，房價就是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，是國民經(jīng)濟(jì)增速的體現(xiàn)，而利率也是經(jīng)濟(jì)增速的另一種具象化表現(xiàn)，所以在利率偏低的時期，房價漲幅通常不會太高！

但在中國，房價是存明顯城市差異，部分城市的增速常年領(lǐng)先，故而強(qiáng)一二線城市的房價穩(wěn)定增長是存在可能性的，而低利率對其是如虎添翼的。

反觀低能級城市，即便是房貸利率不斷調(diào)低，對樓市的激發(fā)性作用仍不明顯，反而因為城市房價持續(xù)性走低，會增加提前還款潮的到來，屬于雪上加霜。

▲城市分化|2008-2018年房價漲幅

故而，案例一的后生當(dāng)年選擇武漢、重慶、濟(jì)南漲幅預(yù)計在2.5-3倍。案例二的女孩如果選擇的是和平里、潤景園著等住宅項目，即便是年份高位也能較抗跌。

伴隨樓市和利率的發(fā)展，樓評君認(rèn)為未來可尋覓的“趨勢”！

趨勢一：高能級城市利率回調(diào)性大！

趨勢二：高能級城市貸款期有延長！

趨勢三：低能級城市降息幅度仍在！

趨勢四：低能級城市提前還貸仍有！

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