昨晚位于福州南二環(huán)北園的國企盤，左海望悅，領(lǐng)取了首次備案，對(duì)于南二環(huán)國企四大金剛，終于要開始在市場面世，下面聊聊。

(資料圖片僅供參考)

備案情況

項(xiàng)目首次備案3棟，與之前預(yù)售的情況一致，B區(qū)北側(cè)的三棟，主打連廊，合計(jì)208套，備案均價(jià)精裝2.9W，全部存在2層底商。

分析：項(xiàng)目首次推出的三棟住宅，全部主打剛需戶型，很明顯這是項(xiàng)目主打面積段，三棟樓的位置都只能算一般，都存在底商，而且有兩棟都有餐飲，可以說影響并不小。

三棟樓最大的優(yōu)勢在于，距離南側(cè)二環(huán)路較遠(yuǎn)，噪音影響小點(diǎn)，不過1、2號(hào)樓距離右側(cè)高架并不遠(yuǎn)，依然有噪音，同時(shí)地鐵1號(hào)線、SM在項(xiàng)目北側(cè)，這三棟的距離相對(duì)較近。

由于板塊限高，對(duì)于三棟樓的公攤，20%-23%，并不低，主要原因在于，戶型整體偏小。

對(duì)于2、3號(hào)樓，都是定位2T3，加上剛需戶型的定位，所以公攤達(dá)到23%，算是偏高。

從項(xiàng)目當(dāng)初的戶型圖來看，得房率并不低，從設(shè)計(jì)圖來看，主打的贈(zèng)送就是臥室的飄窗。

這次109的戶型有一定差異，1號(hào)樓是下面的示意圖，2，3號(hào)樓少了入戶部分的面積。

價(jià)格分析

2021年12月1日，福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)(原城投建筑)以底價(jià)28.42億元競得宗地2021-55號(hào)白湖北園周邊舊改片區(qū)二地塊，面積129.12畝，平均樓面價(jià)17107元/㎡。

商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為30000元/㎡，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。

分析：前年底，福州國企兜底了北園的巨型舊改，樓面價(jià)1.7W，指導(dǎo)價(jià)3W，同時(shí)要求60%精裝。

項(xiàng)目對(duì)于精裝的要求，采取大戶型毛坯，小戶型精裝。

按福州指導(dǎo)價(jià)的定位來看，項(xiàng)目精裝的房源，可以備案價(jià)達(dá)到3W+，按3K精裝的備案標(biāo)準(zhǔn)，也可以備案到3.3W。

不過從首開的備案價(jià)來看，均價(jià)2.9W，低于指導(dǎo)價(jià)上市，可以說是東二環(huán)國貿(mào)天琴湖遠(yuǎn)低于指導(dǎo)價(jià)后，又一個(gè)低于指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目。

當(dāng)然首開樓棟，負(fù)面因素較多，底商+噪音，如果按常規(guī)備案套路，后續(xù)的樓棟價(jià)格要更高，屆時(shí)能否突破3W，概率不小。

當(dāng)然從目前市場來看，板塊在被中駿特價(jià)甩賣沖擊后，價(jià)格預(yù)期下跌較大，即便按2.9W的價(jià)格來看，預(yù)計(jì)還要再做優(yōu)惠。

層差分析

對(duì)于這次備案的三棟小高層住宅，層差基本一致，選1號(hào)樓做個(gè)例子：

分析：對(duì)于項(xiàng)目的層差，總得來說也算市場主流，低樓層做價(jià)格切割，后續(xù)樓層層差回歸均值，頂樓，敏感數(shù)字層做優(yōu)惠。

最好的參考，選擇周邊的中駿世界城璟悅，璟悅的層差非常有規(guī)律，2層差1K，5層差1.5K，其他樓層層差150，頂樓優(yōu)惠1500，敏感數(shù)字層沒有優(yōu)惠。

按中駿的層差對(duì)比，很明顯項(xiàng)目頂樓直接忽略，優(yōu)惠力度太小，低樓層差價(jià)接近，基本選擇還是集中在中高層。

除了樓層外，項(xiàng)目的端頭和中戶，1號(hào)東端比中戶貴700，比西端貴400，整體來說端頭和中戶差價(jià)不大，當(dāng)然一號(hào)樓東端噪音影響明顯。

2號(hào)樓，東端比中戶貴900，比西端貴500，內(nèi)端比中戶貴300，從這個(gè)差價(jià)來看，依然不大。

特別是89戶型，存在內(nèi)端和中戶的選擇，很明顯這樣的差價(jià)，內(nèi)端沒有隱私問題，性價(jià)比更高。

抵押思考？

在這次備案的說明里面，特別說明：望岳公館一區(qū)（望岳公館B地塊）已設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押，在實(shí)際銷售并訂立商品房買賣合同前應(yīng)完成解押手續(xù)。

分析：近期出現(xiàn)抵押的備案，還是前段時(shí)間中駿璟宸，5號(hào)樓備案說明是在建工程抵押，需要解押。

沒想到再一次出現(xiàn)這種特例，居然發(fā)生在本土國企身上，對(duì)于左海集團(tuán)，原來的市城投建筑，這1年多時(shí)間里面，跟榕發(fā)等國企，頻繁兜底福州土拍。

按當(dāng)初的計(jì)算，左海集團(tuán)一年多時(shí)間，已經(jīng)耗費(fèi)85億，榕發(fā)+建總的城投也耗費(fèi)112億。

從這次備案的特殊說明來看，很好的印證了此前網(wǎng)絡(luò)對(duì)于城投兜底的說明。

一切看上去都很良好，不過對(duì)于兜底的土地，始終都要上市，才能還錢。

此時(shí)最明顯的問題，假如抵押的土地，出現(xiàn)房價(jià)大跌，會(huì)出現(xiàn)抵押物貨值不足，很明顯銀行會(huì)要求補(bǔ)充資金。

當(dāng)然假如不降價(jià)，還賣不動(dòng)，對(duì)于貸款的利息等償還，只能去發(fā)債了。

很明顯即便是國企，也回到民企的老路，發(fā)債也需要還錢，還不上就是展期。

綜上，對(duì)于兜底的國企而言，雖然在流程上短時(shí)間解決了財(cái)政，但是更大的隱患也隨之而來，只有賣得動(dòng)，才能回籠資金。

假如出現(xiàn)滯銷，比如本項(xiàng)目，超百畝大盤，涉及的資金就非常大，最終的結(jié)果，可能就是前段時(shí)間，貴州遵義城投擺爛的展期20年。

對(duì)于福州國企，頻繁兜底，不少項(xiàng)目還是競品。

最明顯的就是南二環(huán)，榕發(fā)、左海、建總、新區(qū)，四大國企都在這里拿地，目前榕發(fā)和左海，很明顯已經(jīng)是競爭關(guān)系。

此時(shí)，即便購房者想順應(yīng)福州發(fā)展，不買民企只買本土國企，奈何來到南二環(huán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)原來支持本土國企，也不是那么說的那么輕松。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于項(xiàng)目而言，整體來說備案價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，不過依然高于市場預(yù)期，屆時(shí)會(huì)做出如何的優(yōu)惠值得關(guān)注。

當(dāng)然左海望悅備案后，榕發(fā)北源云筑，預(yù)計(jì)也不會(huì)太久了。

對(duì)于2.9W精裝的備案價(jià)，放在2021年肯定不算夸張。

當(dāng)時(shí)二環(huán)以南的精裝盤，融創(chuàng)福州府、融信海納新潮B區(qū)，也賣到了2.7-3W。

只不過在樓市遇冷，中駿特價(jià)后，確實(shí)需要一定時(shí)間來消化。

目前整體來說，近期的樓市氛圍肯定強(qiáng)于2022年，只不過是否會(huì)出現(xiàn)回暖，依然需要觀察。

對(duì)于板塊有意向的購房者，可以關(guān)注項(xiàng)目的優(yōu)惠情況。

畢竟首開樓棟，除了離地鐵近之外，負(fù)面因素較多，加上肉眼可見的供應(yīng)，下手前多做思考。

關(guān)鍵詞： 土地使用權(quán)