欠錢的人拼命要還錢，債主卻千方百計(jì)阻止還錢，這魔幻的現(xiàn)實(shí)，荒唐的現(xiàn)象，就發(fā)生在中國(guó)房貸領(lǐng)域。

最近，有人計(jì)劃提前還房貸，但他沒想到，手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。有的銀行可以在手機(jī)上申請(qǐng)?jiān)摴δ埽懦龅奶?hào)很少，每天點(diǎn)進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿。

(相關(guān)資料圖)

即便到柜臺(tái)辦理預(yù)約，也要等2-3個(gè)月。據(jù)說各個(gè)支行每個(gè)月允許提前還貸的人數(shù)有指標(biāo)配額，因此很多想提前還錢的人，已經(jīng)排隊(duì)到4月份了。

為什么還房貸居然比借錢難？因?yàn)樘崆斑€房貸，動(dòng)了銀行一塊很好的奶酪。隨著提前還貸規(guī)模的擴(kuò)大，反噬銀行優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)的情況會(huì)加劇，會(huì)對(duì)金融體系的狀況，以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展，帶來非常不利的沖擊。到了重視和解決這個(gè)問題的時(shí)候了。

我們首先來說說，當(dāng)前為什么會(huì)興起提前還貸潮。

第一個(gè)原因，是增量和存量房貸利率之間的差異

在1-2年前，購(gòu)房者的房貸利率基本上在5.8%左右，部分購(gòu)房者的房貸利率，甚至?xí)^6%的?，F(xiàn)在隨著扶持房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺(tái)，大部分地區(qū)的首套房房貸利率已經(jīng)跌破4，3%。按照因城施策的原則，個(gè)別地區(qū)的首套房貸利率已經(jīng)下調(diào)到3.8%左右。

在5.8%的存量房貸利率和3.8%的增量房貸利率之間，出現(xiàn)了200個(gè)基點(diǎn)的利差。

按照這個(gè)利差，100萬的按揭貸款總額，30年的貸款期限，如果按照5.8%的存量房貸利率，利息總額111萬；如果按照3.8%的增量房貸利率，利息總額67萬。兩者利息總差額已經(jīng)達(dá)到34萬，如此大的利差，老百姓手里有了錢當(dāng)然會(huì)提前還貸，給自己降低財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

第二個(gè)原因是，居民投資收益下降

現(xiàn)在的銀行存款利率一路走低。三年期存款利率為2.75%,活期存款利率可以忽略不計(jì)。幾年前雖然貸款利率在4-5.8%之間，但是金融環(huán)境寬松，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行了許多類融資產(chǎn)品，很多理財(cái)產(chǎn)品收益都在6%-10%的，而且多是剛性兌付的還有保本承諾，老百姓手里有錢，資金收益可以覆蓋房貸利率，可實(shí)現(xiàn)一種無風(fēng)險(xiǎn)套利。

但是從2022年開始，理財(cái)新規(guī)正式實(shí)施，打破剛性兌付。即使存在相對(duì)安全的理財(cái)產(chǎn)品，收益率也不斷下降，大部分理財(cái)產(chǎn)品的收益已經(jīng)跌破3%，與貸款利率3.8-5.8%形成明顯倒掛。既然現(xiàn)金收益跑不贏貸款利率，不如直接還貸款更加合算。

與此同時(shí)，近些年股市波動(dòng)也比較大，很多人都在減少股市投資，居民資產(chǎn)負(fù)債表的基本邏輯都變了。

第三個(gè)原因，老百姓倒貸

提前還貸還有一個(gè)原因，就是老百姓用經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸。不少銀行推出了面向中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸，利率一般在3.8%左右。很多人通過中介設(shè)計(jì)，從別的銀行獲得利率更低的貸款，然后置換高利率的房貸，再把房屋抵押給新的貸款銀行。細(xì)節(jié)不用描述，反正現(xiàn)在能辦理這個(gè)業(yè)務(wù)的中介比比皆是。

銀行對(duì)提前還貸，當(dāng)然十分警惕和抵觸。因?yàn)榘唇屹J款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，如果出現(xiàn)大規(guī)模提前還貸，在當(dāng)前銀行資產(chǎn)荒的大環(huán)境下，會(huì)導(dǎo)致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流失，給銀行的經(jīng)營(yíng)和收入造成巨大負(fù)面影響。

同時(shí)，當(dāng)前居民收入增長(zhǎng)有限，如果居民大規(guī)模提前還貸，勢(shì)必會(huì)減少手里的可支配現(xiàn)金。大家手里錢少了，又會(huì)對(duì)社會(huì)消費(fèi)形成向下的壓力，加大經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和擴(kuò)大內(nèi)需的難度。

所以，各家銀行才會(huì)想各種辦法，盡量減少延緩和阻止個(gè)人提前還房貸。但是銀行這個(gè)吃相實(shí)在不好看，沒有契約精神的體現(xiàn)。

因此，當(dāng)前出現(xiàn)的提前還貸潮，如果不能及時(shí)扭轉(zhuǎn)，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)居民、銀行、企業(yè)和政府多敗俱傷的后果！

2021年上半年，老百姓“排隊(duì)等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊(duì)等待還貸款”。

老百姓現(xiàn)在提前還貸，并不是因?yàn)樗麄兏绣X了，而是因?yàn)榇媪糠抠J利率太高，讓很多人覺得吃虧；同時(shí)老百姓沒有好的投資渠道，找不到比房貸利率更高的投資品種，自然會(huì)選擇提前還貸。再有中介的倒貸行為大行其道，就出現(xiàn)了提前還貸的風(fēng)潮。

國(guó)家必須采取有效措施，來扭轉(zhuǎn)這種情況繼續(xù)發(fā)展。正如大禹治水的一樣，堵不如疏。與其讓銀行采取耍賴行為，變相封堵提前還貸，不如由監(jiān)管部門面對(duì)現(xiàn)實(shí)，采取一定定向降息措施，積極解決存量和增量房貸利率差距太大的問題。

比如將首套住房的存量房貸利率，先一次性下調(diào)到4%左右，后期根據(jù)LPR變動(dòng)進(jìn)行浮動(dòng)，這樣就會(huì)縮小新舊房貸利差，減少很多老百姓提前還貸的行為。

或者國(guó)家干脆下定決心，想方設(shè)法振興資本市場(chǎng)，推動(dòng)形成一輪長(zhǎng)周期的股市牛市，讓股票和基金的投資收益率，大幅跑贏房貸利率。假如出現(xiàn)這種情況，很多資金就會(huì)加速進(jìn)入股市，不但會(huì)減少提前還房貸的現(xiàn)象，還會(huì)吸引巨額的居民儲(chǔ)蓄進(jìn)入股市，最終形成投資和消費(fèi)的相互促進(jìn)。

總而言之，提前還貸風(fēng)潮的問題已經(jīng)出現(xiàn)，出現(xiàn)這個(gè)問題的原因很明晰。就看監(jiān)管部門能不能當(dāng)機(jī)立斷，定向降息，加快解決。有些事，真的不能久拖不決。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 定向降息