年后

“提前還房貸”的熱度再次上漲

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【資料圖】

“提前還貸的情況明顯比之前多了

我們行現(xiàn)在是提交申請(qǐng)后一個(gè)月扣款

已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)較快的銀行了”

一家股份行廣州分行的負(fù)責(zé)人表示

據(jù)了解，目前在廣州地區(qū)的

銀行貸款人需要提前還貸的話

平均需要等待2～3個(gè)月

部分銀行甚至有的需要等3個(gè)月以上

有人四次還完90萬(wàn)房貸

月供1塊多抵個(gè)稅

農(nóng)歷新春后，多地房貸利率開(kāi)始密集下調(diào)，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率最低降至3.7%。

首套房利率不斷下行，購(gòu)房“新入局者”暫還未見(jiàn)分曉，但不少身在“圍城”中的已購(gòu)房者開(kāi)始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬(wàn)房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用?！?/strong>他向記者介紹自己的秘訣。

對(duì)于他來(lái)說(shuō)，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬(wàn)，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬(wàn)左右，省下了90多萬(wàn)。

像吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。

程序員小津分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來(lái)的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋：

一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；

另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

為何這么多人想要提前還貸？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，提前還貸的原因主要集中在兩方面：

一是由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本；

二是去年理財(cái)產(chǎn)品的波動(dòng)較大，收益也遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和理財(cái)之間的收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

大源按揭總經(jīng)理鄭大源也表示，近期出現(xiàn)還貸出現(xiàn)小高潮還可能是因?yàn)?strong>歲末年初不少人收到年終獎(jiǎng)，家庭閑置資金增加。

提前還貸劃算嗎？

提前還貸熱度不減，但這一行為是否劃算也一直受到爭(zhēng)議。

提前還房貸最大的弊端在于損失了流動(dòng)性，在減低負(fù)債和保留流動(dòng)性的天平中，很多人只看到了前者，到底應(yīng)該怎么評(píng)估其中，個(gè)體差異較大，也需因人而異。

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

中原地產(chǎn)指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。

2月1日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》也發(fā)文提醒，2023年，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。

銀行壓力山大：

有銀行網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)量暴增50%

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，從2022年底至今，提前還貸潮已經(jīng)愈演愈烈。有媒體記者走訪了深圳等地的多家國(guó)有大行，在提前還房貸方面關(guān)卡頗多。

一方面，線上提前還款渠道不穩(wěn)定，部分客戶需要線下辦理。以建設(shè)銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預(yù)約相當(dāng)困難，大部分日期都顯示“線上申請(qǐng)預(yù)約額度已滿”。

預(yù)約頁(yè)面顯示已滿。受訪者供圖

另一方面，預(yù)約排隊(duì)時(shí)間久。在深圳建設(shè)銀行，預(yù)約以后要等待2～3個(gè)月才能提前還款成功。同時(shí)，下次提前還款還需要來(lái)網(wǎng)點(diǎn)辦理。農(nóng)業(yè)銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前30天到網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)并確認(rèn)身份信息、貸款情況，提交申請(qǐng)后審批通過(guò)才可貸款。

“1月以來(lái)，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個(gè)多億，今年壓力很大?！?/strong>東莞某股份行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理何思萍介紹，其實(shí)從2022年下半年開(kāi)始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關(guān)事項(xiàng)，春節(jié)后這幾天更是迎來(lái)小高峰。

今年開(kāi)年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長(zhǎng)持續(xù)乏力。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

有銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，銀行對(duì)提前還款卡得比較嚴(yán)，有額度限制，這個(gè)月額度用完了，就要等到下個(gè)月。“一線城市的房貸對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是前幾年房貸難求，房貸利率較高，而現(xiàn)在多數(shù)城市都降至"3"字頭，廣州等一線城市雖然還很堅(jiān)挺，但是向下是大概率事件，因此銀行都不愿意讓客戶提前還貸?！?/strong>該人士補(bǔ)充道。

“但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤(rùn)，長(zhǎng)期的信用更有價(jià)值。如果購(gòu)房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。”博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博說(shuō)。

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編輯 | 賴 勝

校對(duì)丨胡普甜

審核 | 孫軼英

簽發(fā)丨徐建業(yè)