這篇是我們每周日都會為大家?guī)淼慕跓狳c話題或消息的點評。

最近春節(jié)的腳步越來越近，大家的心思可能也不在樓市了，但近期消息還是非常密集，為什么官方要在年前出臺政策？頗有搶收意味，有些信號建議重點關(guān)注，今年哪些城市最快有行情？

(資料圖片)

春節(jié)前后，我會開專場直播跟大家分享，目前時間還不確定，由于內(nèi)容比較敏感，我應該也不會在公共平臺直播。

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廣州松綁，但被迅速辟謠。

1月9日晚，廣州傳來放松消息。但很快，10日中午就迎來辟謠。

當時傳聞放開的版本如下：

第一，取消144平的豪宅線界定，再無豪宅與普宅之分。

第二，認房不認貸，只要還清房貸，二套房也能3成首付。??????

第三，增城、從化等不限購區(qū)，當做無房準入，不計入房產(chǎn)套數(shù)。

大胡子點評：

政策的底線，很清晰了：

1線城市限貸，還是不能動。

這也在意料之中，因為前一天朋友圈瘋傳的并非官方文件，這也是現(xiàn)在很多城市試探慣用的方法。

先放消息探風聲，沒問題就出官方文件，有問題就辟謠。

這次的松綁，為何直接被辟謠？

我認為還是力度太大。

光是放開限貸這一條，就能釋放大量剛需和改善購買力。

還清貸款，二套首付比例從7成變成了3成，300萬的房子首付從210萬變成了90萬，門檻直接下調(diào)120萬。

廣州最近還出了個“雙證合一”的政策。

就是曾經(jīng)7090政策下，有些購房者為了買大面積的房子，選擇買兩套小面積房產(chǎn)然后拆墻，這就使得這些購房者持有2套房產(chǎn)證。

現(xiàn)在“雙證合一”后，這些符合條件的購房者，就只算作買了1套房產(chǎn)，便就多了一個購房名額。

算是小小破了限購，但因為影響范圍有限，并沒有被叫停。

可見，限貸，還是目前一線城市不能突破的底線。

我的判斷是，今年1季度之前，4個一線城市，可能還會有其他城市開始試探，只是步子會小些。

如果此刻你手里有資金，名額也只差一些了，是可以等等的，說不定市場馬上就會有變化。

重磅會議，一半篇幅均是房地產(chǎn)

1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開了“主要銀行信貸工作座談會”，這場會議通稿一半的篇幅涉及到房地產(chǎn)。

總結(jié)下，這次會議有兩大重點：

1、救房企。

要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。

2、刺激需求。

要因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求。

大胡子點評：

這次會議說到的東西，其實之前都有談到過。

但在銀行信貸部門的座談會中，如此大篇幅談到房地產(chǎn)，還是能夠感知到房地產(chǎn)在實現(xiàn)今年經(jīng)濟目標中的戰(zhàn)略位置。

想要激活樓市，供需雙方的回歸都很重要，房企如果不能正常的拿地、正常的交樓、正常的回款，樓市也難談正常。

只是去年破產(chǎn)的開發(fā)商不少，窟窿也很大，他們相當缺錢，不可能全部救，只能救那些還有救，并且很重要的房企。

我們之前也整理了去年暴雷房企的資料，有哪些房企的房子在2023年千萬不能買了，大家想避坑的可以掃碼加我微信，領(lǐng)取這份資料。

這次座談會再次強調(diào)，要支持剛性和改善性住房需求。

上周住建部部長也提到這點，要降低首付比例和房貸利率，更好地支持剛需和改善需求。

比起房企，刺激購房者的需求，是現(xiàn)在更棘手的問題，畢竟沒人買房，房企的危機永遠無法解決，行業(yè)也就永遠無法良性循環(huán)。

今年上半年的主題，是更加兇猛地刺激需求。

更多、更有力的利好，還在來。

2022年金融數(shù)據(jù)公布，住戶存款暴漲！貸款腰斬！

1月10日，央行公布2022年的金融數(shù)據(jù)，2022年全國住戶存款暴增了17.84萬億。

另一方面，居民買房貸款（住戶中長期貸款）腰斬，從2021年的6.08萬億的增量，斷崖式跌到了2022年的2.75萬億。

大胡子點評：

非常慘烈的數(shù)據(jù)，但是出現(xiàn)在去年，并不意外。

2022年，由于疫情和經(jīng)濟的雙重壓力，大家都不清楚未來的收入是高是低。

同時股市、債市、樓市等投資渠道，也沒有明顯的賺錢效應，預期走低，大家自然更愿意把錢存起來，應對未知的風險。

但數(shù)據(jù)的另一面也能看到，整個社會是不缺購買力的。

前幾天有個專家建議，把居民存款的三分之一拿出來，就足夠救活現(xiàn)在的樓市。

被罵得很慘。

從總量上來看，這么說可能沒毛病。

但進入微觀層面，這多少有些站著說話不腰疼的意味。

普通老百姓，很多人可能在去年，工作和收入都受到了影響，進而不敢買房。真正不差錢的群體，可能也不差房，早已沒有了購房名額。

貧富差距，使得現(xiàn)在想要公平地激活這三分之一的購買力，有些困難。

不過也不要過度悲觀，最近市場情況也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。

元旦以來，南京、上海、成都樓市都出現(xiàn)了明顯的回暖。

隨著各地政策的進一步松綁，我相信市場還會繼續(xù)向好，趨勢逐漸向全國蔓延。

救市，“下限”進一步被刷新！

最新一周，不少城市進一步調(diào)整了樓市政策。

我挑了幾個重點城市比較重磅的調(diào)整，放在一起簡單說說：

1、佛山：2套首付比例可做到2成，二套房貸利率最低能做到4.1%。

近期，佛山樓市君發(fā)文稱，自佛山限購取消后，全市首套房均執(zhí)行2成首付。

但是最近，有少數(shù)銀行二套房也可執(zhí)行2成首付，咨詢的8家銀行中有2家銀行明確表示可以做到。

中國銀行稱，無論購買普通住宅還是豪宅，且不管房貸是否結(jié)清，都可按2成首付。農(nóng)行表示首套房貸結(jié)清，二套首付可按2成首付執(zhí)行。

除此之外，中行和農(nóng)行表示，無論二套房的購買面積多大，只要首套房貸已結(jié)清，房貸利率都可按首套房來算，最低可做4.1%。

中行甚至表示，無論首套貸款結(jié)清與否，二套房貸利率也能做到4.1%。

大胡子點評：

佛山的調(diào)整，非常猛。

如果中行的做法能普遍推行，那么就等于佛山無論是首套，還是二套，都能做到2成首付和4.1%的房貸利率。

這等于直接讓改善購買力，享受到剛需購房的優(yōu)惠。

此前，佛山認房又認貸，二套普宅首付比例需要4成，非普宅（面積大于144平）需要6成首付，現(xiàn)在全部拉齊到2成。

救市的方向，明顯對準了改善群體，尤其是豪宅改善群體。

2、長沙:二孩及以上家庭增加一套購房指標，正按程序報備

1月10日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局在問政湖南上回復網(wǎng)友消息稱，

去年在生育相關(guān)政策中提到的：

“對依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房指標。根據(jù)家庭未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧?！钡南嚓P(guān)政策已通過市政府常務會議審議，正在按程序報備。

大胡子點評：

上周住建部部長倪虹談到，生育多子女家庭要給予政策支持，這周很多城市就急不可耐的釋放信號了。

除了長沙之外，濟南也提出，3孩家庭首套住房最高公積金貸款可貸100萬，也就是能享受3.25%的房貸利率。

長沙和濟南的政策，同樣針對的是多孩家庭，但思路明顯不同，長沙解放的是改善群體，濟南針對的是剛需群體。

濟南的利率優(yōu)惠力度更大，但惠及的范圍可能很小，作用有待考量。

3、武漢：二環(huán)外不限購，新房二手房均適用

1月13日，武漢市房產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前二環(huán)外無論是新房還是二手房都不限購，只需申請購房資格通過即可。

大胡子點評：

實際上，據(jù)我了解到的消息，武漢現(xiàn)在不僅是二環(huán)外的新二手房不限購，二環(huán)內(nèi)的部分新房也能做到“不限購”。

當然，這個“不限購”需要操作，有售樓處的銷售告訴我，她們項目的開發(fā)商有房票，沒有資格也能直接買房，第3套也可以買，只要資金沒問題。

當然，我沒有真正操作過，這則消息的真實性還有待證實，大家真的想要這么操作的話，一定要注意其中的風險。

最近，樓市的調(diào)整非常之多，很多調(diào)整甚至都沒有官方通知，只是市場可以操作。

我們團隊長期關(guān)注重點城市的變動，如果你想更快的拿到市場的一手消息，了解更多此刻市場的騷操作，歡迎掃下方二維碼，加我微信，很多東西我會第一時間，或者只在朋友圈跟大家分享。

-end-

我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

關(guān)注我，買房路上不孤單！

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