一、房地產(chǎn)信托融資概述

信托融資的定義：委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。簡單說，就是信托公司受到企業(yè)委托向社會投資者發(fā)行信托計(jì)劃產(chǎn)品，為企業(yè)募集其所需的資金。信托融資作為一種新興的融資模式，主要包括信托貸款和股權(quán)信托兩種形式。

(資料圖)

房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目普遍具有耗資巨大、開發(fā)建設(shè)周期長、資金回籠慢及投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。信托融資因其交易結(jié)構(gòu)成熟靈活，可根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的開發(fā)階段涉及對應(yīng)的融資方案，資金使用便利，融資數(shù)額較高等優(yōu)點(diǎn)成為房地產(chǎn)公司較為常用的融資手段之一。

二、我國房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式及優(yōu)劣勢

房地產(chǎn)信托一般分為四大類：股權(quán)投資模式、債權(quán)投資模式、債股混合投資模式、特定資產(chǎn)收益權(quán)模式。

1、股權(quán)投資模式

股權(quán)投資模式：主要是指信托公司收到委托人的委托，通過設(shè)立信托計(jì)劃作為被委托人，給房地產(chǎn)公司發(fā)放信托貸款，通過明股實(shí)債的方式，被委托人作為交換將持有房地產(chǎn)公司股權(quán)，并以股東的方式進(jìn)入房地產(chǎn)公司，根據(jù)信托合同約定是否執(zhí)行股東事務(wù)，并約定信托公司的退出方式。各角色的關(guān)系如圖所示，這一模式與債權(quán)模式相比優(yōu)勢在于，信托公司可以通過參與房地產(chǎn)企業(yè)的決策獲得更多主動權(quán)，幫助委托人以股東身份監(jiān)控公司的運(yùn)營，減少房地產(chǎn)公司黑箱操作的風(fēng)險(xiǎn)，通過獲得分紅的方式獲得收益。但與債券投資模式的相比其劣勢也比較明顯，如果該房地產(chǎn)公司遭遇破產(chǎn)清算時(shí)，股權(quán)的順位往往劣后于債權(quán)，即是信托公司一般處于劣后地位雖然其所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，但與債券模式相比，股權(quán)模式的優(yōu)勢為收益都遠(yuǎn)大于債權(quán)模式的收益。

2、債權(quán)投資模式

債權(quán)投資模式：主要指投資人通過信托公司對房地產(chǎn)公司或者是融資方發(fā)放信托貸款，該公司在合同的約束下對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和銷售并定期向被委托的信托公司支付要求的利息，即是信托收益，在信托計(jì)劃到期后，房地產(chǎn)公司償還本金和其他收益，信托公司再將所得收益分配給投資人，信托公司收取管理費(fèi)用和相應(yīng)報(bào)酬。各角色的關(guān)系如圖所示。在實(shí)務(wù)中，信托資金可能以股權(quán)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)公司，約定滿足一定條件后房地產(chǎn)企業(yè)需對這部分股權(quán)進(jìn)行溢價(jià)回購，這種方式被稱為“明股實(shí)債”，也屬于債權(quán)投資模式的一種。其優(yōu)勢在于融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計(jì)入開發(fā)成本。其劣勢在于劣勢融資成本較高，在政策調(diào)控約束下，目前該模式較難通過監(jiān)管審批。.

3、股權(quán)債權(quán)混合投資模式

股權(quán)債權(quán)混合投資模式：主要指一種介于債券和股權(quán)的投資方式。各角色的關(guān)系如圖所示，信托公司的資金先以債權(quán)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，各方在信托合同中約定，若滿足特定條件，該筆信托貸款債權(quán)可以轉(zhuǎn)換為股權(quán)，享受融資方的分紅所得，即這筆債權(quán)實(shí)際上是一筆可轉(zhuǎn)債，雖然是債權(quán)，但未來可以轉(zhuǎn)換為股權(quán)優(yōu)先分配收益?；蛘呤潜旧砑词莾?yōu)先股的形式進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司可以優(yōu)先分配收益以及保障其投資本金的安全，這樣也被認(rèn)為是混合投資方式之一。

4、特定資產(chǎn)收益模式

特定資產(chǎn)收益權(quán)投資：與前三種模式不同，在這種模式中，信托公司的信托貸款的投 對象不再是一個擁有所有權(quán)的實(shí)體，如公司、企業(yè)、物業(yè)，而是將信托貸款發(fā)放給實(shí)體所產(chǎn)生的收益權(quán)，比方說，某公司一批商鋪未來將要收取租金的權(quán)利、某房企未來將會受到住房貸款者支付給企業(yè)的貸款，基于我國《物權(quán)法》的定義，這樣的收益權(quán)仍然屬 于一項(xiàng)物權(quán)，而將收益權(quán)與所有權(quán)相分離的且合法的金融產(chǎn)品，有且僅有信托產(chǎn)品。因此，在特定資產(chǎn)收益權(quán)模式中，它產(chǎn)生現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)不再是實(shí)體公司，而是一項(xiàng)或多項(xiàng)的收益權(quán)，信托公司通過信托貸款換得這樣的收益權(quán)，但信托公司并不獲得它的所有權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)狀

1、監(jiān)管不斷加強(qiáng)

自2003年“周正毅事件”后，中央開始出臺一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)信托，加強(qiáng)監(jiān)管。2018年，受到更加嚴(yán)格的銀信監(jiān)管后加上《資管新規(guī)》的各種限制政策的出臺，房地產(chǎn)信托行業(yè)整體規(guī)模上受到了較大的影響。2019年，銀保監(jiān)會的23號文對信托行業(yè)提出了更多的規(guī)范要求，尤其是針對信托公司通過不規(guī)范手段變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的情況進(jìn)行更加嚴(yán)格的限制，對不合規(guī)的企業(yè)，一律暫停信托發(fā)售等?？傊?，更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策確實(shí)在一定程度上影響導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托規(guī)模的收縮。

2、不確定風(fēng)險(xiǎn)增加

基于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要大量的現(xiàn)金流，且開發(fā)建設(shè)周期通常需要幾年的時(shí)間，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始到結(jié)束需要多個部門的協(xié)調(diào)配合，時(shí)間越長，流程越多越復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)自然增多，在項(xiàng)目結(jié)束之前發(fā)生的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境以及政策的變化等都不斷增加投資的不確定風(fēng)險(xiǎn)。而且突發(fā)大事件也增加了信托產(chǎn)品的不確定風(fēng)險(xiǎn)。受疫情影響，全國的房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售幾乎停滯，對絕大部分的房企來說，疫情的突然爆發(fā)使房地產(chǎn)行業(yè)陷入一個前所未有的低谷期。房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不理想，直接影響到信托還款問題，信托產(chǎn)品的不確定風(fēng)險(xiǎn)必然增加了不少。

3、信托公司項(xiàng)目違約現(xiàn)象頻發(fā)

2019年隨著《資管新規(guī)》的出臺，多個信托產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)生項(xiàng)目違約的情況。中誠信托30億的“誠至金開1號”房地產(chǎn)項(xiàng)目違約；上市公司安信信托旗下總共涉及116.7億元的25個項(xiàng)目被爆違約，公司股票連續(xù)3天停盤；還有的信托公司因?yàn)檫`約項(xiàng)目太多導(dǎo)致公司慘遭強(qiáng)制退市甚至 破產(chǎn)倒閉。這些知名信托公司都被爆出項(xiàng)目違約情況，嚴(yán)格投資項(xiàng)目的暴雷對投資人來說是百分百的損失，可見信托行業(yè)亂象迫切需要更大力度的整治。

四、對房地產(chǎn)信托融資問題的建議

1、信托公司要加強(qiáng)自身合規(guī)審查能力

在銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》后，相關(guān)部門對多家信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)開展專項(xiàng)調(diào)查，嚴(yán)厲查處資金挪用、轉(zhuǎn)道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，隨著新一輪的強(qiáng)監(jiān)管政策出臺，各地方的監(jiān)管也在落實(shí)政策，對信托行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格檢查，其結(jié)果是多家信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中因?yàn)榉N種違法違規(guī)行為被銀保監(jiān)會開罰單，而且被處罰的金額創(chuàng)近五年新高。針對房地產(chǎn)信托存在的各種亂象暴露出許多信托公司自身確實(shí)存在很多不合規(guī)的問題。由這一次嚴(yán)厲打擊亂象的力度可以看出監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托問題的重視態(tài)度，因此，在當(dāng)前越來越嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，信托公司必須要重視強(qiáng)化自身合規(guī)審查能力，保證信托公司的房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)做到合法合規(guī)，不鋌而走險(xiǎn)鉆政策漏洞。

2、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

信托行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)管理行業(yè)，由于目前我國信托行業(yè)風(fēng)控手段不多，整體風(fēng)險(xiǎn)管理水平不算高，而且關(guān)于信息披露的制度還沒有建立健全。很多投資者以及信托公司對所投資合作的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中資金的使用情況是否合法合理的情況掌握不夠充分，而且目前也沒有建立起完善的信息披露平臺和監(jiān)督平臺，以至于信托公司在信托期間針對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際營運(yùn)能力了解不到位，在此基礎(chǔ)上所做的風(fēng)險(xiǎn)評估和預(yù)測可能不準(zhǔn)確不全面，所以不能及時(shí)得到關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的充分的風(fēng)險(xiǎn)提示。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)信用水平下降，隱瞞相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題，企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目出問題，后續(xù)的資金變現(xiàn)困難，投資資金收不回來，企業(yè)就極有可能發(fā)生資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在信托合同到期時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的資金，投資者和信托公司有可能因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)而遭遇重大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，針對特定資產(chǎn)收益權(quán)信托融資模式，不僅要求融資方提供增信措施，還應(yīng)該提供擔(dān)保措施以防范風(fēng)險(xiǎn)。總之，在當(dāng)今變幻莫測的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目暴雷現(xiàn)象頻頻發(fā)生，房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來，信托公司應(yīng)該特別重視風(fēng)險(xiǎn)管理，豐富創(chuàng)新風(fēng)控手段，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

五、結(jié)語

對于在信托業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，要特別警惕房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)中可能會出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，信托公司也需要進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。在嚴(yán)監(jiān)管的趨勢下，短期內(nèi)可能會對部分信托公司的經(jīng)營業(yè)績有所影響，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，經(jīng)過多輪的政策調(diào)控和在嚴(yán)監(jiān)管壓力的下信托行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)之間的信托融資業(yè)務(wù)將得到大大的規(guī)范，信托融資風(fēng)險(xiǎn)也會大大降低，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的發(fā)展前景將會更加廣闊。

以上文章參考來源為：《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問題的思考》--秦曉梅著；《湖北BY公司房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)控制研究》--孫喻婕著

作者：金 牌 律 師 來源：金 牌 律 師

責(zé)任編輯：Tnews

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