關于人才房我寫過比較多了,大家如果有興趣,可以重點看如下幾篇:
(資料圖)
這里面重要的幾個判斷,我們今天還不需要改變:
1)人才房是年輕人在深圳的最好機會。比共有產(chǎn)權房、商品房都要好,現(xiàn)在、未來依然是。
2)人才房的推售會橫跨整個2023年?,F(xiàn)在看,要賣到2024年是板上釘釘?shù)氖隆?/strong>
3)三房的政策會逐步放寬。人才房是兩房不夠賣,三房賣不完,條件只能逐步放寬。
今天,光明的兩個樓盤新規(guī),顯示人才房三房的申購政策在繼續(xù)放寬。
01
回溯看人才房政策“從一個隊列走向四個隊列”的變化。
2022.11.9,深圳第一次推售人才房。包括光明華僑城九樾、龍華星河環(huán)球開市客、西鄉(xiāng)安居鴻棲臺等6個項目。當時只有一個隊列,“深戶+大本+三年社?!保瑔紊硪獫M35周歲。
2023.2.28,深圳推第二批人才房。包括南山深鐵熙府、沙井華發(fā)新城。這一次推出了“第二隊列”。重點內(nèi)容在兩處:主申請人是深戶,共同申請人可以非深戶;以及,單身限制年齡放寬到30周歲。當時的目的明顯,為了促進三房及兩房全部的去化率。
本次,推第三批人才房。包括深業(yè)頤瑞府、深物業(yè)御棠上府兩個光明新盤。這一次推出了“第三、第四隊列”,目的則更加的清晰,為了促進三房的銷售。
這次的重點變化在于:
1)申購條件大幅擴展。一是全日制大專,二是中專+高級技師,三是拿過世界級國家級競賽獎項,四是市級以上技術能手,五是得到過政府表彰……這些都行??梢哉f,條件放寬的非常大,而且,執(zhí)行中,可能彈性也會很大(主要在“市委、市政府表彰”,見義勇為?三八紅旗手?勞模?無償獻血?……這些不太清楚,要在操作中詢問才可確定)。
2)3口之家可以買三房。之前針對三房的滯銷,我們曾有過這樣的判斷,但政策擔心會對先前購買兩房的三口之家造成不公平,是以一直沒有推出。這次推出,列入第四隊列,主要原因在于三房的確賣不動。但是注意,購房三房,僅指三口之家,小兩口及單身人士不可以。
(三)第三隊列:申請人具有全日制??茖W歷,或者具有中級及以上專業(yè)技術資格,且具有中專及以上學歷,或者具有技師、高級技師職業(yè)資格或高級職業(yè)資格,且職業(yè)資格證書符合深圳市緊缺工種(職業(yè))目錄,或者屬于在世界技能大賽和國家級一、二類職業(yè)技能競賽中獲獎的人員,或者屬于獲得“中華技能大獎”“全國技能能手”“廣東省技術能手”“深圳市技術能手”稱號的人才,或者屬于受深圳市委、市政府表彰的人員;申請人具有本市戶籍,參加本市社會保險累計3年以上;申請人配偶、未成年子女不受本市戶籍限制,未具有本市戶籍的申請人配偶在本市正常繳納社會保險,但在本市退休的除外;申請人為單身的,應當年滿30周歲。
(四)第四隊列:申請人及共同申請人符合第一、第二、第三隊列中任一隊列的申請條件,家庭人口數(shù)為3人,且認購意向為三房戶型住房。
我們可以看到,這個政策放寬之后,人才房群體出現(xiàn)了一個重大變化:它不再是我們先前傳統(tǒng)理解的“年輕人”、“高學歷”、“海龜”了,高學歷當然也是其中之一。但是除此之外,新規(guī)也會考察你是否具備一些獨特才能、是否做出了一些突出貢獻。即是說,“人才”的定義和內(nèi)涵變得“多元化”了、變得“豐富”了。
雖然在排位上還是有一些“等級”之分,但是落地到本來就賣不動的三房而言,這意味著,許多不是我們理解意義上的“人才”,如果是具有別的才能,為深圳做出了貢獻,即便你不那么會“讀書”,也可以很有機會“上車”。
02
結合著深圳今年的落戶政策,可以說,深圳的人才房幾乎把所有落戶的“深圳人”全部都納入了進來,人才房變得“普適化”。
今年深圳的積分入戶政策,其一有“見義勇為”項(下圖源自澎湃新聞)。
在“職稱入戶”里,滿足中級職稱+中專學歷以上+45歲以下+1個月社保,即可申請入戶。下表里,從6以下都可以仔細看(下圖源自澎湃新聞)。
對照上述人才房申購新規(guī),可以看到,幾乎就是對照著深圳的入戶標準做的修訂。換句話說, 即便你學歷不高,只要你愿意努力去考個“技術小能手”,或者是做出了突出的貢獻,年齡又在35-45歲之下。那么,落戶之后,幾乎每個人都有機會上車“人才房”。
擴散延伸,這也針對先前提出了一個新問題:到底什么才是“人才”?
這樣的政策調(diào)整也會產(chǎn)生另一個客觀結果,就是“人才房”涵蓋的群體變大了。從最早的時候,人才房只是針對“高精尖”人群,到中期的針對“高學歷”人群,再到現(xiàn)在的針對“能力型”人群。許多原本無緣于“人才房”的群體被納入,他們可以從商品房市場轉向人才房市場。
對于商品房市場而言,人才房的政策不斷變寬,意味著它在不斷的對商品房形成“降維打擊”。顯示出政策想快速推進人才房的銷售,直到賣完,然后開始大賣共有產(chǎn)權房??梢灶A見,人才房放寬政策,將進一步分流商品房購買群體,對那些地段和價格一般的剛需商品房樓盤,只會越來越難賣。
03
再看這次的兩個盤。
深業(yè)頤瑞府,在科學公園邊上,距離6號線光明大街站直線約700米,為2021年11月25日出讓地塊,商品房限價4.53萬元/平米。2022年10月29日,其商品房部分推售444套住宅,開盤售罄。這次推出的人才房,共314套,其中,兩房190套,建面約69平米;三房124套,建面約89平米,配售均價28447元/平米(按建面算,含裝修)。
這個項目隔著科學公園和之前推售的光明首個人才盤——華僑城九樾廣場,就在科學公園站旁邊。
深物業(yè)御棠上府離地鐵就很遠了,東南側是勤誠達正大城,為2021年11月25日出讓地塊,毛坯限價4.34萬/平米。今年6月21日商品房部分開盤,均價約4.31萬/平米,總價區(qū)間在335-596萬/套。這次推出的人才房部分,共388套,其中,兩房230套,建面約69平方米;三房158套,建面約89平方米,配售均價27449.68元/平方米(按建面算,含裝修)。
對比來看,這兩個項目,應該說高下明顯,選深業(yè)頤瑞府會更好一些。但和之前的華僑城九樾相比,又稍有遜色。
看整個人才房存量庫,以之前不安全統(tǒng)計,深圳大約共有30來個人才盤,提供大約3萬套人才住房。至 本次推售的兩個人才盤之際,深圳一共推售了大約16個人才盤,大約1萬多套人才房,還剩下大約2萬套。
里面最吸引人的是深業(yè)云海灣的人才房,按照計劃大約是在年底,很多很多買家是鐵了心的等待這個盤。
以我7月份的統(tǒng)計,先前的兩批人才盤(超過9500套),一共大約賣掉了7000多套,剩下的全是三房。
這一次的大幅降低門檻,預計會有效的促進人才房三房的銷售。如果是比較好的地段,我認為三房是有機會賣光的,兩房就更不用說。
這樣的調(diào)整,也顯示出深圳在加快人才房的銷售,希望在共有產(chǎn)權房大規(guī)模入市之前,能夠把人才房消化完,給歷史劃上一個句號。
但是按照上述存量,這2萬多套人才房要全部賣掉,需要非常密集的推售安排,這個會涉及到很繁雜的組織工作,以及要考慮到前后樓盤的銷售對沖。所以,我判斷2024年還會是深圳人才房的銷售大年,如果是要上車人才房,要做的功課一是整理好人才盤存量庫的信息,二是選定自己的幾個心儀盤,三是耐心的做好相關準備,不要心慌。
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