今天最新LPR如期而至，但預(yù)期中的房貸降息卻沒有實現(xiàn)。

這多少有點反轉(zhuǎn)的味道，要知道，8月15日公布MLF利率下調(diào)后，市場對于今天降息的預(yù)期是有點拉滿的。

△最新LPR1年期利率下調(diào)10BP、5年期以上不變

【資料圖】

有網(wǎng)友吐槽，沒想到100萬月供少80元都沒能到手。

不過，市場分析卻認(rèn)為，五年期LPR未降的原因主要有三：一，調(diào)低短期利率，有利于進一步刺激消費。

二，符合條件的城市（樓價同比、環(huán)比三連降）已經(jīng)可以主動下調(diào)房貸利率至低于LPR的水平；

三，如果新增房貸利率繼續(xù)降息，短期內(nèi)也會讓其與存量房貸的利息差進一步擴大。這樣一來，后續(xù)存量房貸利率下調(diào)的概率反而會更大些。

不過無論是失望也好，又重新燃起新希望也好，一個不爭的事實就是，一年一度“金九”的腳步近了！

就在最近，廣州今年的搖號宅地就已經(jīng)紛紛有了新動靜，比如番禺5個地塊，要么案名曝光，要么規(guī)劃出爐，快一點的都已經(jīng)蓄客準(zhǔn)備開盤。

中心區(qū)方面，KK前幾天才挖來了羊城食品廠項目一手猛料（），沒想到轉(zhuǎn)個身，白云嘉禾望崗東北側(cè)項目——國貿(mào)云上，小區(qū)規(guī)劃、戶型圖等，也悉數(shù)曝光。

△國貿(mào)云上示范區(qū)效果圖

大招目前還等不來，到底今年“金九”紛紛上線新盤要如何卷才能贏？一起來看看當(dāng)初拍地擠破頭的搖號地塊如何突圍。

剛需改善大包圍，產(chǎn)品有亮點

嘉禾望崗東北側(cè)項目，顧名思義就是在3地鐵交匯的嘉禾望崗樞紐附近，具體在松園路和望崗大馬路之間，從地鐵站走800米左右可到現(xiàn)場，位置是挺不錯。

不過，KK走到松園路的時候，路口被封閉了起來，除了施工人員、車輛，其他人不能內(nèi)進。而且這里也是禁飛區(qū)，小飛機沒法飛，看不到里面是什么情況。

△松園路路口

當(dāng)然，來都來了，KK肯定不會就這樣“水”大家，雖然內(nèi)部看不到，可是規(guī)劃很好看啊！

看KK挖到的資料，整個樓盤占地約6.6萬㎡，分為居住區(qū)、配套體育場館兩部分，其中居住區(qū)7棟住宅+1所12班幼兒園+部分公建配套，相對來說生活氛圍純粹。

除了8#樓為17層的正南向小高層，擁有幾乎跨越整個小區(qū)的無遮擋樓間距，其余樓棟都是32或33層的西南/東南高層，小區(qū)中間為大片中央園林。

△效果圖

產(chǎn)品面積段和戶型圖也出來了，建面約85-105-125-143㎡ 3至4+1房，實用率基本都超過了8成。

戶型圖是設(shè)計過程稿，后續(xù)可能會有調(diào)整，可以先參考一下。

△戶型分布示意，供參考，后續(xù)可能調(diào)整

建面約85㎡是傳統(tǒng)直廳三房，餐廳處也有一處小飄窗，可以做南北對流。

建面雖小，也設(shè)計是LDK一體化，加上陽臺開間去到約5.8米，如果把客廳和書房打通，整個動區(qū)的空間感會很強。

而且，它所有房間都做了南向，即4開間朝南，小戶型這樣做挺不錯。主臥3面飄窗，拓展空間比較多，可以把其中1面飄窗改成衣柜，留2面采光的話很通透明亮。

△建面約85㎡戶型圖

建面約105㎡戶型的格局差不多，主要是多了一個北向房間，并調(diào)整了主衛(wèi)的位置。

這個面積還有另一個格局，主要是入戶玄關(guān)改到了客餐廳中間位置，餐廳的飄窗變大一些，其它都是大同小異。

△建面約105㎡戶型圖

建面約125㎡做了4房+1，屬于比較中規(guī)中矩的南北對流直廳。客廳旁邊的X空間可以自由設(shè)計，融入LDK變成大方廳也行，單獨分隔出來做多功能空間也沒問題。

房間方面，客臥與其它房間分離，和業(yè)主的動線錯開，而且鄰近次衛(wèi)，可以有類套房的體驗。

主臥超多飄窗，不僅休息區(qū)2面大飄窗，衣帽間、主衛(wèi)浴都有飄窗，梳妝臺、休閑小沙發(fā)都可以安排上。

△建面約125㎡戶型圖

最壕的建面約143㎡戶型也未過豪宅線，只在8#樓小高層，專梯入戶，是建面約125㎡戶型的升級版，客房變成真正的套房，并且調(diào)整成正南向。

不過，這個戶型的X空間不能改成單獨的房間，因為它是進出客套房的必經(jīng)之地。除了融入方廳里，它也可以改成客套房的一部分，給長輩居住相當(dāng)于一個豪華大套間了。

△建面約143㎡戶型圖

地價2.46萬/㎡，房價可以卷一下？

地塊出讓時被爭奪到搖號，跟原始地價相對不高不無關(guān)系。

當(dāng)時封頂總價24.82億，約合24650元/㎡，除去配建之后可售住宅樓面價約2.7萬。

即使按地價2倍預(yù)測產(chǎn)品售價，對比隔壁約6.3萬/㎡的新世界云耀，仍有較大操作空間。

△新世界云耀

最終出來的產(chǎn)品，除了建面約85㎡三房，兩個樓盤在其余幾個面積段都有產(chǎn)品重合，少不了正面剛。

雖然項目自身沒什么配套，但鄰居嶺南新世界的配套已相當(dāng)成熟，云門New Park等商業(yè)都可以共享，地鐵站旁邊還有第八人民醫(yī)院，走路或開個“電雞”都可以方便利用。

△云門New Park

倒是學(xué)校方面，新世界云耀有嶺南新世界配套的華附小學(xué)、華新學(xué)校等，基本內(nèi)部搞定。

國貿(mào)云上不一定能共享教育配套，但附近松園路靠鶴龍二路的位置規(guī)劃有中小學(xué)用地，有消息傳出可能引入某名校，是潛在的利好。

△周邊教育配套

綜合以上因素，估計產(chǎn)品定價還有不少操作空間的，甚至可能和新世界云耀的單價拉開明顯的差距，刷一波口碑。

再加上，放在嘉禾望崗樞紐周邊，除了一手競品新世界云耀，還有嶺南新世界一大波二手作為競爭對手。

△嶺南新世界

所以，價格也正是KK認(rèn)為項目最能卷的一點了。

后續(xù)還有一大波新增供應(yīng)

不說你可能不知道，國貿(mào)云上只是嘉禾望崗周邊片區(qū)新增住宅項目的前菜。

早在去年4月公布的《嘉禾望崗周邊片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》就涉及多個地塊的用地性質(zhì)調(diào)整，新增6個涉居住用途的地塊，國貿(mào)云上所在地塊是其中之一。

△嘉禾望崗周邊片區(qū)擬優(yōu)化規(guī)劃草案示意圖

其余地塊并未透露具體面積，但國貿(mào)云上北側(cè)的嘉禾車輛段地塊占了大頭，據(jù)查占地不小于35.6萬㎡，比24.2萬㎡的番禺陳頭崗?fù)＼噲鼍C合體地塊（越秀星瀚TOD）更大。

而嘉禾車輛段上蓋地塊兼具居住/交通場站/商業(yè)/商務(wù)/中小學(xué)等用途，未來又是自帶學(xué)校、商業(yè)配套的大盤。

△嘉禾車輛段地塊 來源：網(wǎng)易航空

當(dāng)然，整個片區(qū)還是以商務(wù)、商業(yè)用途為主，將打造成白云智慧城，重點引入數(shù)字科技、智慧電商、智慧能源、智慧醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。

目前，白云智慧城已開工建設(shè)，并已有廣州移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園簽約進駐，會有一定量的置業(yè)需求。

△白云智慧城效果圖

另外，南面約2公里的廣州設(shè)計之都一期已開園，二期、三期都在推進中，估計日后也會有部分買家外溢。

△廣州設(shè)計之都

簡單說，嘉禾望崗一帶看點不少，但相應(yīng)地規(guī)劃落地周期也不短，利好兌現(xiàn)需要看長線。

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