地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期近兩年來，能夠穩(wěn)健穿越周期并實現(xiàn)盈利的房企已經(jīng)不多了，作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖成為行業(yè)樣本。

8月18日，龍湖率先交出中期業(yè)績答卷。在超6成房企上半年都預計虧損的情況下，龍湖集團實現(xiàn)歸母凈利潤約為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，核心凈利潤同比增長0.6%至65.9億元。

(資料圖片僅供參考)

龍湖實現(xiàn)利潤穩(wěn)定增長的背后，是其聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務的新發(fā)展模式發(fā)揮顯著效果，令集團利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非開發(fā)業(yè)務利潤占比增至過半。這進一步增強了龍湖抵抗地產(chǎn)行業(yè)風險的能力。

在當前的市場環(huán)境下，信心比黃金更重要，龍湖管理層也底氣十足地給外界吃下一顆定心丸。

在業(yè)績發(fā)布會上，龍湖執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼指出，龍湖今年的債務壓力已經(jīng)過去，到今年年底時，明年到期的債務可能只有230億左右，公司有充分資源償還。

龍湖之所以能安全穿越行業(yè)周期，趙軼表示，主要是因為龍湖永遠堅持底線思考，從底線的角度去思考未來，用流入來安排流出，量入為出。同時，集團內(nèi)部對保持優(yōu)秀的債務結(jié)構(gòu)有一個高度共識，以及提前鋪排融資資源來應對風險或波動。

已無債務壓力

當前的地產(chǎn)行業(yè)信心脆弱，沒有什么比財務安全更受關(guān)注。作為當前少數(shù)始終如一、穿越周期保持穩(wěn)健活下來的優(yōu)質(zhì)房企，龍湖的財務狀況成為全行業(yè)關(guān)注的重點。

首先從自身的造血能力來看，龍湖依然穩(wěn)健。據(jù)龍湖2023年中期業(yè)績報告，其上半年實現(xiàn)合同銷售額為985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%。比外，實現(xiàn)營業(yè)收入620.4億元，核心凈利潤同比增長0.6%至65.9億元。

營收的穩(wěn)定讓龍湖牢牢守住了現(xiàn)金流安全的底線，在今年上半年全集團實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

此外，強烈的危機意識讓龍湖在三年前就提出降負債的管理策略。現(xiàn)階段，龍湖的整體債務規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，97%的外債已做掉期，以全面對沖外匯波動的風險。

截至上半年底，龍湖在手現(xiàn)金724.3億元，有息負債總額2070.9億元。平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年。

在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎(chǔ)上，截至今年上半年底，龍湖的凈負債率約為57.2%，現(xiàn)金短債比1.96，剔除預收款的資產(chǎn)負債率61.9%，創(chuàng)近五年新低。

在這樣一個低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的財務狀況下，龍湖始終堅持底線思考原則，繼續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，同時提前鋪排融資資源。

前不久，龍湖提前償還了一筆17億元人民幣的境內(nèi)債，而這只是其提前償債的一例。據(jù)悉，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。

這意味著龍湖的債務壓力已經(jīng)過去了，這對提振市場信心是非常關(guān)鍵的。

據(jù)趙軼稱，今年接下來龍湖會逐步償還明年到期的大概80億港幣銀團貸款。到今年年底時，龍湖剩下明年到期債務約為230億元，其中110億元是境內(nèi)債券，120億元是國內(nèi)開發(fā)貸款。2027年之前已無美元債。

在政策支持下，龍湖也有充足的資源來應對到期債務。

“最近我們參與了央行和證監(jiān)會組織的調(diào)研和一些探討，感受到各位監(jiān)管層領(lǐng)導對民營企業(yè)的關(guān)心支持是非常明顯的，明確提出要強化金融市場，支持優(yōu)秀民企的合理融資需求?！壁w軼透露道。

作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖，成為去年來政策支持的主要受益者之一，在信貸、債券、股權(quán)等多個融資渠道成功發(fā)行多個"首單"。

銀行端依然是龍湖融資渠道的主力，截至上半年底，龍湖的銀行融資占比達55%，其中經(jīng)營性物業(yè)貸是龍湖的優(yōu)勢融資渠道，上半年增加貸款額100億元，而且貸款期限很長。

趙軼表示，經(jīng)營性貸款的增加是一個很大的定心丸，為公司的長期的發(fā)展奠定了一個基礎(chǔ)。

深挖“護城河”

在地產(chǎn)行業(yè)的弱復蘇下，龍湖的非開發(fā)業(yè)務為其建造了一條獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的“護城河”，這也是其始終能保有順暢融資渠道的關(guān)鍵。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入管理紅利時代，探索新發(fā)展模式已經(jīng)成為行業(yè)共識，而龍湖則是先行者。

立足過去在運營與服務業(yè)務中的深耕，2023年初，龍湖在成立30周年之際，提出以開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展構(gòu)建新發(fā)展模式，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務，進一步增加龍湖的估值空間。

2023年上半年，龍湖由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%。其中，運營業(yè)務上半年不含稅租金收入達63.3億元；服務業(yè)務及其他收入達66.7億元，權(quán)益后利潤同比增長39%。

購物中心是龍湖非開發(fā)業(yè)務中最被外界所看好的。截至2023年6月末，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營的購物中心達81座。

龍湖集團董事長兼首席執(zhí)行官陳序平指出，龍湖上半年如期新增運營5座商場，其中2座為輕資產(chǎn)，輕重并舉，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。同店營業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

據(jù)介紹，下半年，龍湖還將有約6座商業(yè)項目在北京、上海、濟南等城市開業(yè)。

在為龍湖貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，商業(yè)也助力了龍湖融資更為順暢，因為在當前的市場環(huán)境下，資本市場往往會更看好經(jīng)營性物業(yè)的價值。

趙軼表示：“目前龍湖已經(jīng)開業(yè)的天街經(jīng)營性物業(yè)貸只做了47個，還有30個未來會持續(xù)做，未來還有40多個天街持續(xù)開出來，可以做接近900億元的經(jīng)營性物業(yè)貸”。

此外，在政策的支持下，龍湖旗下的購物中心未來也有望通過REITs實現(xiàn)退出。

趙軼提到，龍湖高度關(guān)注消費類公募REITs，正在穩(wěn)步做準備，一方面是資產(chǎn)獨立的準備，因為REITs對資產(chǎn)的獨立性要求很高，另一方面是提升資產(chǎn)回報率。

相較于商業(yè)地產(chǎn)REITs還處于探索階段，保租房REITs已經(jīng)落地，龍湖也有望通過此路徑實現(xiàn)長租公寓的“投、融、管、退”閉環(huán)。

據(jù)了解，作為基本盤的龍湖冠寓，截至目前開業(yè)房間數(shù)已達11.9萬間，已納保超4萬間，助力城市青年安居。

開發(fā)、運營、服務協(xié)同發(fā)力，龍湖毫不掩飾對穿越行業(yè)周期的信心。

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