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【資料圖】

上面一吹風(fēng)，下面就知道該楊帆了。

7月份的某重磅級(jí)會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，樓市安靜了一段時(shí)間。

本來(lái)以為會(huì)風(fēng)平浪靜一陣子，結(jié)果最近幾天福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市紛紛表示已經(jīng)在擬定新的優(yōu)化限購(gòu)政策。

看來(lái)安靜的時(shí)間，是制作新的“船帆”去了。

這次新政主要的發(fā)力方向是降低二套房的首付比例，很明顯，這是又再招呼“改善”人群加杠桿進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房接盤(pán)。

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明面上講的是激活二套購(gòu)房需求，實(shí)際上就是引導(dǎo)還有投資想法的人，進(jìn)場(chǎng)樓市再“打上幾圈”。

地方上出政策無(wú)可厚非，咱們地方上的財(cái)政目前還離不開(kāi)樓市，這能“理解”。

但有些媒體跟風(fēng)報(bào)道的時(shí)候麻煩也把一些話術(shù)更新一下版本。

來(lái)來(lái)回回就那么幾句，什么個(gè)體能買(mǎi)到的最好的資產(chǎn)，什么當(dāng)下抵抗通脹唯一的選擇，一點(diǎn)新花樣是都懶得出。

最好的資產(chǎn)怎么就讓二線省會(huì)城市二手房掛牌數(shù)量上在上半年暴增？

怎么這些房東業(yè)主就這么沒(méi)耐心陪著我們偉大的房地產(chǎn)，再迎來(lái)一個(gè)新的牛市，讓自己“最好”資產(chǎn)再跟著著翻一翻？

到底只是單純的沒(méi)耐心呢?還是對(duì)救市的方式?jīng)]信心？或者說(shuō)壓根就是覺(jué)得這場(chǎng)“傳花”游戲已經(jīng)在絕大部分城市進(jìn)入了尾聲？

抵抗通脹唯一的選擇？2021年后進(jìn)場(chǎng)的那些頂著5.5%-6.5%之間利率的人，問(wèn)問(wèn)有幾個(gè)房子跑贏通脹的？

別跑贏通了，看看每個(gè)月統(tǒng)計(jì)局頗為“保守”的70城市房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)就知道，怕是房子的持有成本都蓋不住。

看著是資產(chǎn)，實(shí)則是負(fù)債，這就是相當(dāng)一部分城市所謂優(yōu)質(zhì)“資產(chǎn)”的基本盤(pán)。

前幾天中國(guó)工程院院士、北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部主任喬杰預(yù)計(jì)今年的出生人口是800多萬(wàn)，就這個(gè)趨勢(shì)下去，30年負(fù)債換一份不知道什么時(shí)候變現(xiàn)的資產(chǎn)，但凡理性的點(diǎn)的人，大概率的得對(duì)樓市望而卻步。

現(xiàn)在降低二套房子的首付比例下限，明面上是給個(gè)體降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)，實(shí)則是“敦促”投資群體趕緊負(fù)債買(mǎi)房。

個(gè)體不買(mǎi)房，債務(wù)就得堆積在房企手里，市場(chǎng)的信心經(jīng)不起再來(lái)一個(gè)恒大碧桂園，所以把債務(wù)從房企手里轉(zhuǎn)移出去是當(dāng)下最要緊的事。

從去年到今年，為了樓市這點(diǎn)債務(wù)，中債增進(jìn)跟進(jìn)了，商業(yè)銀行授信了，債券也發(fā)行了，結(jié)果房企該雷還是繼續(xù)雷，事實(shí)證明只有個(gè)體進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房才是能穩(wěn)住暴雷的最后穩(wěn)定劑。

但這有個(gè)前提，就是個(gè)體還能買(mǎi)的動(dòng)。

有人可能還幻想著這波二套首付比例降低的救市新政一旦落實(shí)，樓市的一盤(pán)水就全活了。

這多少有點(diǎn)異想天開(kāi)。

二套針對(duì)的是哪些人群？改善型。

問(wèn)題是這群人也不是個(gè)頂個(gè)的都是不缺錢(qián)的主，大部分想要改善都少不了置換那一步。

問(wèn)題是你手頭的現(xiàn)有的房子賣(mài)給誰(shuí)？但凡好賣(mài)上半年也不至于二手房掛牌數(shù)量堆積成了小型堰塞湖。

從小城市往大城市改善的，三四線城市更加過(guò)剩的新房庫(kù)存，你的二手房想賣(mài)給誰(shuí)？

大城市本地區(qū)改善的，二線省會(huì)城市庫(kù)存情況倒是好一點(diǎn)，但價(jià)格又過(guò)于“堅(jiān)挺”，就現(xiàn)在新房這個(gè)滯銷(xiāo)狀態(tài)，你的二手房不出點(diǎn)大血就想找到接盤(pán)的？

歸根究底還是大部分人確實(shí)有點(diǎn)接不動(dòng)了。

改善的不愿意把自己的資產(chǎn)賤賣(mài)，剛需又不認(rèn)可當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，于是掛牌數(shù)量一堆積，市場(chǎng)就要僵給你看。

如果只是二手房掛牌劇增還好說(shuō)，問(wèn)題是房企那邊為了加速回款還在不斷的加速推出新盤(pán)“添亂”。

新房二手這么一扎堆，供大于求的趨勢(shì)是沒(méi)跑了。

所以當(dāng)前基本的共識(shí)是，都知道現(xiàn)在房企和二手房業(yè)主著急出貨的多，急著進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)少，基于這個(gè)認(rèn)識(shí)持幣觀望幾乎成了一種默認(rèn)的“潛規(guī)則”。

為什么碧桂園債務(wù)出現(xiàn)違約？為什么上半年房貸利率能不斷的降低？

但凡樓市熱一點(diǎn)，新房賣(mài)的快一點(diǎn)，二手房掛牌的數(shù)量少一點(diǎn)，不斷降低利率這好事能出現(xiàn)？碧桂園這種進(jìn)了救助白名單的房企能暴雷？

開(kāi)玩笑嘛。

2

退一萬(wàn)步講，就算這波二套房降低首付比例的救市新政又給樓市續(xù)了一波命，下一輪呢？

再接著又準(zhǔn)備找誰(shuí)接盤(pán)呢？

別以為一輪靠刺激出來(lái)的房地產(chǎn)的繁榮，能維持住樓市的債務(wù)多么長(zhǎng)久。

2020年 ，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額17.36萬(wàn)億，土地出讓金8.41萬(wàn)億，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

2021年 ，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額18.19萬(wàn)億 土地出讓金8.7萬(wàn)億，一年時(shí)間曾經(jīng)的歷史雙新高就成了昨日黃花。

按理說(shuō)連續(xù)兩年時(shí)間不斷刷新記錄的商品房銷(xiāo)售額和土地出讓金，怎么著都能讓房企和地方財(cái)政喘勻了一口氣。

結(jié)果事實(shí)證明，洶涌而來(lái)的債務(wù)狂潮并不允許樓市中存在“開(kāi)張吃半年”的現(xiàn)象。

房企在用高杠桿加高周轉(zhuǎn)瘋狂食利十幾年時(shí)間里，眾多參與者仿佛都有著吃不完的紅利。

個(gè)體，早些年有閑錢(qián)有膽子的進(jìn)場(chǎng)投資人群，享受到了有史以來(lái)最快的資產(chǎn)增值速度。

他們用早年投資的房產(chǎn)折現(xiàn)了后來(lái)人長(zhǎng)達(dá)30年的未來(lái)收入，從而得到了財(cái)富數(shù)十倍的增值，甚至階層的跨越。

組織，銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)為房企提供的信貸資源，成為了房企過(guò)去十幾年高周轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑和土拍市場(chǎng)上攻城略地的彈藥。

而房企巨大的融資需求所產(chǎn)生的利息，也讓金融機(jī)構(gòu)全程參與到了這波房地產(chǎn)牛市，從而賺的盆滿缽滿。

地方，當(dāng)房企用金融機(jī)構(gòu)融來(lái)的資金和購(gòu)房人的儲(chǔ)蓄還有未來(lái)收入，在土拍市場(chǎng)上“一擲千金”時(shí)，地方財(cái)政愈發(fā)堅(jiān)定的認(rèn)可了1994年分稅制改革后，土地出讓權(quán)這塊留給地方財(cái)政的滄海遺珠的價(jià)值。

于是以土地為錨，地方開(kāi)啟了舉債式的高速發(fā)展，更多的新城，更大的新區(qū)，當(dāng)然還有更多的債務(wù)也就順利成章的出現(xiàn)了。

繁榮是需要一點(diǎn)“小小”的代價(jià)的。

當(dāng)所有個(gè)體和組織都在這場(chǎng)“支柱性產(chǎn)業(yè)”的上升期中瘋狂獲利時(shí)，角落里滴滴答答作響的債務(wù)暴雷倒計(jì)時(shí)，就注定成了無(wú)人關(guān)注的微小雜音。

而龐大的債務(wù)一旦開(kāi)始逼近，只要個(gè)體接盤(pán)速度慢一點(diǎn)，那么就連一絲的喘息空間都不會(huì)有。

2021年一季度恒大首先繃不住，于是“先雷為敬”，隨后2022年一堆民營(yíng)房企和被感染了雞瘟的雞群一樣，在短時(shí)間內(nèi)陸續(xù)蹬腿暴斃。

違約，爛尾，暴雷，成了去年樓市里的高頻詞匯，風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)變。

就像《最后的晚餐》中那個(gè)猶大一樣，曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值堅(jiān)信不疑的信徒們轉(zhuǎn)身就拋棄了自己曾經(jīng)的堅(jiān)定信仰，攥緊了手里的貨幣，開(kāi)啟了隔岸觀火的模式。

只要個(gè)體不進(jìn)場(chǎng)，債務(wù)這個(gè)燙手的山芋就遲早會(huì)把樓市燒出個(gè)不斷擴(kuò)大的債務(wù)黑洞。

換句話說(shuō)想要房企不暴雷，想要地方財(cái)政不受窮，想要金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)不擴(kuò)散，那么就要一直保持2020和2021年那樣的樓市增速。

問(wèn)題是，個(gè)體的錢(qián)包撐得住這種畸形的高速增長(zhǎng)么？

2022年，商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億，同比下降26.7,%，土地出讓金6.68萬(wàn)億，同比下降23.3%。

新房銷(xiāo)售和土地出讓金一共就下跌了不到30%，結(jié)果房企的暴雷就和竄稀一樣止不住，地方上更是以昆明城投為首，直接有債務(wù)擺爛的趨勢(shì)。

2020和2021兩年時(shí)間，不斷上漲的商品房銷(xiāo)售額背后是無(wú)數(shù)個(gè)體用儲(chǔ)蓄和未來(lái)收入的接盤(pán)行為，結(jié)果換來(lái)的就是連一年時(shí)間都撐不住。

樓市和其背后地方的債務(wù)，胃口已經(jīng)大到了少吃一點(diǎn)都要喊“餓”的地步。

取之盡錙銖，用之如泥沙。

這種盤(pán)，難接。

3

我們當(dāng)前的樓市，既有無(wú)法抑制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)膨脹的新自由主義的“散漫”，也有對(duì)房企降價(jià)三番五次叫停的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特有“美感”。

都說(shuō)該集百家之所長(zhǎng)，但就目前看，樓市大概是集了百家之所短。

不該占的好像都占了。

前天央行和金融監(jiān)管局還有證監(jiān)會(huì)三個(gè)部門(mén)，召開(kāi)了一個(gè)電視會(huì)議，在談到房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，強(qiáng)調(diào)要“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”。

看樣子還是要走“應(yīng)貸盡貸”的路子。

踩一腳油門(mén)車(chē)就能動(dòng)，不是踩的人技術(shù)有多高，而是油箱里還有油供你燃燒消耗。

樓市一輪周期行情能起來(lái)，也許是刺激的政策恰到好處，也許是房企不斷砸出地王讓個(gè)體恐懼從而加速進(jìn)場(chǎng)，但根本的原因還是個(gè)體的錢(qián)包和對(duì)未來(lái)收入的信心。

只有個(gè)體的錢(qián)包還算豐厚，才能湊得齊首付；只有個(gè)體對(duì)未來(lái)收入還有信心，才敢扛得起30年的貸款。

也只有這兩個(gè)前置條件都達(dá)到時(shí)，刺激樓市的政策才可能“生效”，所謂的樓市新周期才可能啟動(dòng)。

所以怎么說(shuō)呢，如果當(dāng)個(gè)體錢(qián)包逐漸“消瘦”時(shí)，再多的刺激就像踩一輛油箱油量告急的汽車(chē)油門(mén)一樣。

也許用盡全力踩一踩，汽車(chē)還能跑上那么一段不算長(zhǎng)的路程，但想再跑的更遠(yuǎn)，恐怕就很難了。

就這樣。

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