中國(guó)金茂副總裁、首席技術(shù)官田九坡

中房報(bào)記者 李紅梅 北京報(bào)道

“這次政策利好對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)重建信心有一個(gè)非常好的基礎(chǔ)，未來(lái)還是要看市場(chǎng)的供需變化而定?！?月26日，中國(guó)金茂副總裁、首席技術(shù)官田九坡利用工作間隙接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者電話采訪，講述新形勢(shì)、新挑戰(zhàn)下的產(chǎn)品迭代。

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對(duì)于剛剛過(guò)去的上半年，田九坡認(rèn)為一季度樓市整體情況向好。二季度受成交影響，整體信心有所下滑。2023年二季度中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡(jiǎn)稱(chēng)“中房MCI指數(shù)”）調(diào)查結(jié)果亦與市場(chǎng)表現(xiàn)趨于一致，在一季度走出上揚(yáng)行情后，二季度出現(xiàn)回落。

“最新中央定調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，給市場(chǎng)重新注入信心和活力。” 田九坡認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是高度政策化的，同時(shí)也是高度市場(chǎng)化的，企業(yè)要更加關(guān)注市場(chǎng)需求的變化，認(rèn)真做好產(chǎn)品?！翱蛻?hù)年輕化是大趨勢(shì)，未來(lái)改善型需求是主流?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你最近在忙些什么？當(dāng)下最關(guān)心的是什么？

田九坡：最近所有的精力都在產(chǎn)品迭代，當(dāng)下最關(guān)心客戶(hù)的需求，未來(lái)要通過(guò)產(chǎn)品來(lái)支持公司長(zhǎng)期的發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央定調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，你認(rèn)為這對(duì)行業(yè)意味著什么？

田九坡：短期來(lái)說(shuō)，政策對(duì)行業(yè)是非常大的利好，對(duì)行業(yè)重建信心有一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)受政策影響較大，屬于長(zhǎng)周期類(lèi)型，長(zhǎng)期來(lái)看需求量肯定回不到從前，相對(duì)過(guò)去會(huì)呈下行態(tài)勢(shì)。這和外部環(huán)境有關(guān)，一方面人口增長(zhǎng)乏力，另外一方面城鎮(zhèn)化增速下降，城鎮(zhèn)人口居住面積達(dá)40平方米/人，已達(dá)發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。政策對(duì)房企會(huì)形成分化效應(yīng)，供需變化是對(duì)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略影響最大的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于剛剛過(guò)去的樓市上半年，你怎么看？

田九坡：一季度非常好，整體向好，包括對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。到了二季度，特別是五六月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降，不及去年同期水平。二季度市場(chǎng)明顯復(fù)蘇動(dòng)力不明朗，雖然各城市政策不少，但力度有限。包括到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒較濃，消費(fèi)者購(gòu)房信心不足。當(dāng)然最近政策層面不斷有利好消息對(duì)重建信心有一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新模式，頭部房企扎堆升級(jí)產(chǎn)品系，作為公司首席技術(shù)官，你怎么看？

田九坡：市場(chǎng)上一些頭部房企的確都在產(chǎn)品升級(jí)，包括很多地方的民營(yíng)房企也做得不錯(cuò)。我們一直對(duì)產(chǎn)品很重視，也做了很多調(diào)研，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)年輕化是大趨勢(shì)。年輕人對(duì)于住宅產(chǎn)品的功能需求、風(fēng)格偏好，到消費(fèi)體驗(yàn)等方面都發(fā)生了比較大的變化。但我們發(fā)現(xiàn)，賣(mài)得好的產(chǎn)品也能得到一些共性認(rèn)識(shí)。

現(xiàn)在產(chǎn)品有幾個(gè)趨勢(shì)性變化：從展示來(lái)看，年輕人更重視體驗(yàn)感。比如現(xiàn)在都做實(shí)景展示的示范區(qū)。對(duì)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，年輕人更加強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的社交屬性及通透性等。原來(lái)買(mǎi)房更關(guān)注戶(hù)內(nèi)，現(xiàn)在年輕人要求配套要好，比如有會(huì)所、游泳池、書(shū)吧、健身房等，以及社區(qū)外的商業(yè)配套。我們關(guān)注到，除了功能外，現(xiàn)在年輕客戶(hù)會(huì)關(guān)注外立面，對(duì)顏值要求高，包括地下車(chē)庫(kù)的裝修，入戶(hù)大堂等。對(duì)服務(wù)也很關(guān)注。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)壓力面前，2023年以來(lái)你和公司作了哪些新思考、新策略去應(yīng)對(duì)發(fā)展問(wèn)題？

田九坡：在過(guò)去的調(diào)研中，對(duì)我觸動(dòng)比較大的一點(diǎn)是，如果按固有思維方式去做產(chǎn)品一定是錯(cuò)的。換位思考是一件非常重要但又非常難的事。同樣的政策，現(xiàn)在的市場(chǎng)和過(guò)去的市場(chǎng)發(fā)生了具大的變化。作為國(guó)企，我們對(duì)產(chǎn)品一直很重視，也在做產(chǎn)品的迭代。在工作方法上，圍繞客戶(hù)走?？蛻?hù)需求變化，產(chǎn)品要跟著客戶(hù)走。強(qiáng)調(diào)向內(nèi)看，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；兩邊看，了解市場(chǎng)趨勢(shì)；向前看，加強(qiáng)客戶(hù)研究，保持產(chǎn)品領(lǐng)先。

滿(mǎn)足年輕客群需求，是產(chǎn)品迭代的重點(diǎn)。我們也在做產(chǎn)品和服務(wù)的升級(jí)，圍繞“一核四美”展開(kāi)?！耙缓恕敝傅奈覀兛萍枷到y(tǒng)升級(jí)“四美”則包括戶(hù)型、立面、精裝、園林。比如對(duì)于立面，年輕客戶(hù)要求簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，歸家大堂要有酒店化的歸家儀式感。配套無(wú)論從地下室大堂到公區(qū)精裝修都在做一個(gè)大的迭代，并且把重要的部分都做成實(shí)景，把體驗(yàn)升級(jí)和產(chǎn)品升級(jí)作為產(chǎn)品迭代的核心方向，同時(shí)通過(guò)科技手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)2023年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你信心如何？有怎樣的判斷？

田九坡：對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)信心沒(méi)問(wèn)題。即便房地產(chǎn)市場(chǎng)回到10萬(wàn)億量級(jí)的規(guī)模，也是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。市場(chǎng)有足夠的機(jī)會(huì)，對(duì)任何一家房企都是夠發(fā)展的。要注意的是房地產(chǎn)需求從傳統(tǒng)的剛需型向改善型轉(zhuǎn)變，如何抓住機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。做這行，核心還是轉(zhuǎn)變思維方式，雖然要轉(zhuǎn)也很難。我們要適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)的變化，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)有可能是錯(cuò)的，這是一個(gè)很大的考驗(yàn)。供需變化會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)更激烈，只有引領(lǐng)市場(chǎng)才不會(huì)卷。在產(chǎn)品上，我們也是邊做邊想，不斷迭代?？傊玫漠a(chǎn)品一定是滿(mǎn)足客戶(hù)需求的。

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