奧園地產(chǎn)創(chuàng)始人 郭梓文

從來沒有什么白衣騎士，只有戰(zhàn)到最后永不言棄的房企領(lǐng)航人。

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商海經(jīng)營浮沉，靠的是機遇、膽識、魄力，還有一種玄之又玄的感覺。今天回頭看，眼中有光的奧園郭梓文，還真是有感覺。

在2021年下半年遭遇突如其來的出險行業(yè)困境后，奧園郭老板于當年11月在奧園高爾夫酒店迅速召開了一場“遵義會議”式的高層緊急會議，再三告誡手下高管，一定要認清形勢，做最困難的準備，打生死攻堅持久戰(zhàn)。

當時的形勢已經(jīng)出險告急，但與會者中的大多數(shù)高管，包括各區(qū)域諸侯總并不以為然，或許他們還沉浸在2015-2019年奧園一路高歌猛進，攻城撥寨，一路坐享高薪高提成高福利的慣性思維中，并沒有意識到一場生死危機已經(jīng)如影相隨。

事實上，這場基于流動性資金引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)危機，其慘烈度之深、持續(xù)時間之長、波及面之廣，遠遠超過當年包括行業(yè)主管、金融機構(gòu)投資人、業(yè)主在內(nèi)的幾乎所有行業(yè)親歷者的最壞預(yù)期。全行業(yè)無人幸免，至今深未見底。可以佐證，過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)自由落體式的下墜中，參加奧園“遵義會議”的半數(shù)參會者，因為跟不上節(jié)奏，早早掉了隊。

狹路相逢勇者勝，大浪淘沙剩者贏。對比同行，經(jīng)歷過20多年房地產(chǎn)行業(yè)風雨浪急，一路爬坡過坎的郭老板顯然是那個極少數(shù)看得清形勢的明白人。

開啟了艱難重組極限求生模式后，奧園趕在2023年上半年結(jié)束前后，一口氣拋出六份公告，正式宣布債務(wù)重組迎來突破性進展，境外主要債權(quán)人同意奧園境外重組方案并簽署重組協(xié)議。

據(jù)7月2日公告，奧園拋出來的方案亮點是，奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。值得注意的是，強制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，令奧園資產(chǎn)負債率顯著改善，實現(xiàn)輕裝上陣。

明白人清楚，這妥妥的36億美元凈資產(chǎn)，其實就是債權(quán)人真金白銀的削債，可謂是亞洲史無前例最大規(guī)模量級的削債。債權(quán)人何以如此大方？郭老板滿滿誠意自掏腰包付出的4億股權(quán)是一方面，郭老板指揮若定、手下核心高管團隊忠誠穩(wěn)定眾志成城，絕無躺平或許也是原因之一。

21世紀什么最貴？人心齊，泰山移。忠誠可靠專業(yè)敬業(yè)的團隊，是企業(yè)活下去活得好最珍貴的資產(chǎn)。君不見，兩年來多少困難出險房企分手分家內(nèi)耗，合伙人反目，高管反戈，很多吃相還很難看。

按照重組方案成功債轉(zhuǎn)股完成，郭老板仍將是鐵定奧園第一大控股股東。有自以為是好事者妄議說郭老板或?qū)⑹W園控股權(quán)，殊不知債權(quán)人最不希望的就是郭老板跑了，郭老板要是不控股、不管奧園事，債權(quán)人同意重組的信心何在，投資回報還能往哪里找。

事實上，奧園的自救苦戰(zhàn)一直不走尋常路。從力邀山東健康、南粵星橋基金、中金國測等國資合作方“加盟”合作，到如今債務(wù)重組方案出爐，奧園走到今天，經(jīng)歷了過五關(guān)斬六將。

郭老板在內(nèi)部曾公開反思過，公司過去過于追求規(guī)模導致對投資過于樂觀，管理過于放權(quán)，對降杠桿的節(jié)奏也沒把握到位，不得不暫時失去二十多年引以為榮的信譽。

莫斯科不相信眼淚，市場更是無情。除了反省和總結(jié)，更關(guān)鍵的是果斷行動。清醒認識到內(nèi)部發(fā)展和管理模式存在的問題不難，摒棄高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，果斷放棄舊有發(fā)展模式，甚至冷落曾經(jīng)攻城略地如今落差心態(tài)失衡的老臣老將也是題中之義。能者上，平者讓，庸者下，說起來容易，實施起來太難。

親歷奧園艱難自救的內(nèi)部人士感嘆，圈內(nèi)仁義著稱的郭老板還是相當有遠見和非凡魄力的。該得罪的老臣，郭老板親自談，該砍的開支預(yù)算，郭老板親自砍。出險一年半，奧園經(jīng)歷不下5輪的組織架構(gòu)深度調(diào)整，不變的指揮棒就是維護市場組織高效運營，集中最優(yōu)勢資源，以最少的消耗，贏取更長的發(fā)展時間，謀求活得更久更好。

郭老板看得也很明白，“真還傳”仍需繼續(xù)努力。尤其在當下，房地產(chǎn)行業(yè)的流動性和銷售壓力仍在，對奧園可持續(xù)競爭力的內(nèi)功考驗也才剛剛開始。重組公告出爐，郭老板就在內(nèi)部會再三敦促管理團隊要“繼續(xù)努力，不負所望，一步一個腳印踏實走出低谷，行穩(wěn)致遠！”

現(xiàn)在說奧園重組成功還為時過早，距離奧園恢復(fù)良性生產(chǎn)經(jīng)營還得看全行業(yè)經(jīng)濟形勢能不能好轉(zhuǎn)。但可以說，在數(shù)十家且未來半年里或許還會有更多被迫加入的暴雷出險地產(chǎn)企業(yè)隊伍中，迎面走來狀態(tài)正佳，有望脫穎而出自救成功者，奧園算是其中少數(shù)幾個排名領(lǐng)先的一個。

算上6月30日接連補發(fā)的三份財報，奧園為沖刺復(fù)牌交易鋪平道路。假定境外公開債重組成功、境內(nèi)公開債重組成功，奧園相當于美的、龍湖等三好學生的狀態(tài)了。絕境求生，也不過如此。甚至，郭梓文的目標更堅決：奧園要更努力，不僅活下去，還要活得更好。

相比昔日規(guī)模房企接連退市黯然離場，奧園的加速重組與復(fù)牌更像行業(yè)久違的一劑“強心針”。在雷聲滾滾的行業(yè)中，出險房企自救上岸的時代已然來臨。

畢竟，從來沒有什么白衣騎士，只有戰(zhàn)到最后永不言棄的房企領(lǐng)航人。郭梓文，郭老板好樣的。

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