奧園地產(chǎn)創(chuàng)始人 郭梓文

從來沒有什么白衣騎士，只有戰(zhàn)到最后永不言棄的房企領(lǐng)航人。

(相關(guān)資料圖)

商海經(jīng)營浮沉，靠的是機(jī)遇、膽識(shí)、魄力，還有一種玄之又玄的感覺。今天回頭看，眼中有光的奧園郭梓文，還真是有感覺。

在2021年下半年遭遇突如其來的出險(xiǎn)行業(yè)困境后，奧園郭老板于當(dāng)年11月在奧園高爾夫酒店迅速召開了一場(chǎng)“遵義會(huì)議”式的高層緊急會(huì)議，再三告誡手下高管，一定要認(rèn)清形勢(shì)，做最困難的準(zhǔn)備，打生死攻堅(jiān)持久戰(zhàn)。

當(dāng)時(shí)的形勢(shì)已經(jīng)出險(xiǎn)告急，但與會(huì)者中的大多數(shù)高管，包括各區(qū)域諸侯總并不以為然，或許他們還沉浸在2015-2019年奧園一路高歌猛進(jìn)，攻城撥寨，一路坐享高薪高提成高福利的慣性思維中，并沒有意識(shí)到一場(chǎng)生死危機(jī)已經(jīng)如影相隨。

事實(shí)上，這場(chǎng)基于流動(dòng)性資金引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，其慘烈度之深、持續(xù)時(shí)間之長、波及面之廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年包括行業(yè)主管、金融機(jī)構(gòu)投資人、業(yè)主在內(nèi)的幾乎所有行業(yè)親歷者的最壞預(yù)期。全行業(yè)無人幸免，至今深未見底?？梢宰糇C，過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)自由落體式的下墜中，參加奧園“遵義會(huì)議”的半數(shù)參會(huì)者，因?yàn)楦簧瞎?jié)奏，早早掉了隊(duì)。

狹路相逢勇者勝，大浪淘沙剩者贏。對(duì)比同行，經(jīng)歷過20多年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)雨浪急，一路爬坡過坎的郭老板顯然是那個(gè)極少數(shù)看得清形勢(shì)的明白人。

開啟了艱難重組極限求生模式后，奧園趕在2023年上半年結(jié)束前后，一口氣拋出六份公告，正式宣布債務(wù)重組迎來突破性進(jìn)展，境外主要債權(quán)人同意奧園境外重組方案并簽署重組協(xié)議。

據(jù)7月2日公告，奧園拋出來的方案亮點(diǎn)是，奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。值得注意的是，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，令?yuàn)W園資產(chǎn)負(fù)債率顯著改善，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣。

明白人清楚，這妥妥的36億美元凈資產(chǎn)，其實(shí)就是債權(quán)人真金白銀的削債，可謂是亞洲史無前例最大規(guī)模量級(jí)的削債。債權(quán)人何以如此大方？郭老板滿滿誠意自掏腰包付出的4億股權(quán)是一方面，郭老板指揮若定、手下核心高管團(tuán)隊(duì)忠誠穩(wěn)定眾志成城，絕無躺平或許也是原因之一。

21世紀(jì)什么最貴？人心齊，泰山移。忠誠可靠專業(yè)敬業(yè)的團(tuán)隊(duì)，是企業(yè)活下去活得好最珍貴的資產(chǎn)。君不見，兩年來多少困難出險(xiǎn)房企分手分家內(nèi)耗，合伙人反目，高管反戈，很多吃相還很難看。

按照重組方案成功債轉(zhuǎn)股完成，郭老板仍將是鐵定奧園第一大控股股東。有自以為是好事者妄議說郭老板或?qū)⑹W園控股權(quán)，殊不知債權(quán)人最不希望的就是郭老板跑了，郭老板要是不控股、不管奧園事，債權(quán)人同意重組的信心何在，投資回報(bào)還能往哪里找。

事實(shí)上，奧園的自救苦戰(zhàn)一直不走尋常路。從力邀山東健康、南粵星橋基金、中金國測(cè)等國資合作方“加盟”合作，到如今債務(wù)重組方案出爐，奧園走到今天，經(jīng)歷了過五關(guān)斬六將。

郭老板在內(nèi)部曾公開反思過，公司過去過于追求規(guī)模導(dǎo)致對(duì)投資過于樂觀，管理過于放權(quán)，對(duì)降杠桿的節(jié)奏也沒把握到位，不得不暫時(shí)失去二十多年引以為榮的信譽(yù)。

莫斯科不相信眼淚，市場(chǎng)更是無情。除了反省和總結(jié)，更關(guān)鍵的是果斷行動(dòng)。清醒認(rèn)識(shí)到內(nèi)部發(fā)展和管理模式存在的問題不難，摒棄高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，果斷放棄舊有發(fā)展模式，甚至冷落曾經(jīng)攻城略地如今落差心態(tài)失衡的老臣老將也是題中之義。能者上，平者讓，庸者下，說起來容易，實(shí)施起來太難。

親歷奧園艱難自救的內(nèi)部人士感嘆，圈內(nèi)仁義著稱的郭老板還是相當(dāng)有遠(yuǎn)見和非凡魄力的。該得罪的老臣，郭老板親自談，該砍的開支預(yù)算，郭老板親自砍。出險(xiǎn)一年半，奧園經(jīng)歷不下5輪的組織架構(gòu)深度調(diào)整，不變的指揮棒就是維護(hù)市場(chǎng)組織高效運(yùn)營，集中最優(yōu)勢(shì)資源，以最少的消耗，贏取更長的發(fā)展時(shí)間，謀求活得更久更好。

郭老板看得也很明白，“真還傳”仍需繼續(xù)努力。尤其在當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和銷售壓力仍在，對(duì)奧園可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)功考驗(yàn)也才剛剛開始。重組公告出爐，郭老板就在內(nèi)部會(huì)再三敦促管理團(tuán)隊(duì)要“繼續(xù)努力，不負(fù)所望，一步一個(gè)腳印踏實(shí)走出低谷，行穩(wěn)致遠(yuǎn)！”

現(xiàn)在說奧園重組成功還為時(shí)過早，距離奧園恢復(fù)良性生產(chǎn)經(jīng)營還得看全行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能不能好轉(zhuǎn)。但可以說，在數(shù)十家且未來半年里或許還會(huì)有更多被迫加入的暴雷出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)隊(duì)伍中，迎面走來狀態(tài)正佳，有望脫穎而出自救成功者，奧園算是其中少數(shù)幾個(gè)排名領(lǐng)先的一個(gè)。

算上6月30日接連補(bǔ)發(fā)的三份財(cái)報(bào)，奧園為沖刺復(fù)牌交易鋪平道路。假定境外公開債重組成功、境內(nèi)公開債重組成功，奧園相當(dāng)于美的、龍湖等三好學(xué)生的狀態(tài)了。絕境求生，也不過如此。甚至，郭梓文的目標(biāo)更堅(jiān)決：奧園要更努力，不僅活下去，還要活得更好。

相比昔日規(guī)模房企接連退市黯然離場(chǎng)，奧園的加速重組與復(fù)牌更像行業(yè)久違的一劑“強(qiáng)心針”。在雷聲滾滾的行業(yè)中，出險(xiǎn)房企自救上岸的時(shí)代已然來臨。

畢竟，從來沒有什么白衣騎士，只有戰(zhàn)到最后永不言棄的房企領(lǐng)航人。郭梓文，郭老板好樣的。

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