觀點(diǎn)網(wǎng)粵港澳大灣區(qū)即將擁有全球最密集的鐵路網(wǎng)。

(資料圖片)

時(shí)速超越200公里/小時(shí)的高鐵列車在城市之間穿梭，串起一個(gè)“一小時(shí)生活圈”，人員流動(dòng)令沿途鐵路樞紐站點(diǎn)周邊土地的商業(yè)價(jià)值與日俱增。

誰不想分食這塊大蛋糕？

6月7日消息，越秀集團(tuán)與廣鐵集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。據(jù)此，雙方將圍繞產(chǎn)業(yè)上下游挖掘合作點(diǎn)，在土地資源盤活、涉鐵金融服務(wù)以及智慧交通管理等領(lǐng)域拓寬合作空間。

在此之前，越秀集團(tuán)和廣州地鐵集團(tuán)是國內(nèi)TOD領(lǐng)域建設(shè)的合作范本之一。

從地鐵到廣鐵

2016年-2017年，當(dāng)時(shí)廣州著力規(guī)劃交通樞紐用地開發(fā)反哺軌道交通運(yùn)營，市交通系統(tǒng)急需尋找有能力的開發(fā)商盤活相關(guān)土地資源，同樣是廣州國企背景的越秀集團(tuán)成為不二人選。

資料顯示，2018年8月越秀集團(tuán)與廣州地鐵投資組建廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，專注“軌交+物業(yè)”。通過一二級土地聯(lián)動(dòng)，越秀集團(tuán)以完成土地前期孵化后，再注入地產(chǎn)平臺進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的模式，為越秀地產(chǎn)搭建起低資金占用、強(qiáng)滾動(dòng)的特色TOD發(fā)展路徑。

2019年2月，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵合作更進(jìn)一步，引入后者作為第二大股東，持股19.9%，并順理成章收購廣州地鐵持有的多個(gè)軌交項(xiàng)目。

目前，TOD已成為越秀地產(chǎn)獨(dú)具特色且可持續(xù)的增儲方式。

截止到2022年底，越秀地產(chǎn)共擁有廣州琶洲南TOD、星圖TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星匯城TOD、越秀濱江·星航TOD；杭州余杭區(qū)勾莊TOD、星橋TOD8個(gè)TOD項(xiàng)目，提供土儲達(dá)到386萬平方米，占總土地儲備的13.6%。

同時(shí)，期內(nèi)TOD項(xiàng)目合同銷售額達(dá)到220.9億元，同比上升23.6%，幫助越秀地產(chǎn)在大本營廣州建立穩(wěn)固的市場地位。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2022年越秀地產(chǎn)在廣州實(shí)現(xiàn)合約銷售531.9億元，占總銷售額比例42.5%，TOD項(xiàng)目則占41.5%。

廣州地鐵之后，越秀集團(tuán)與廣鐵集團(tuán)此番聯(lián)手又將打開怎樣的想象空間？

資料顯示，廣鐵集團(tuán)（中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司）主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路。截至2023年3月，廣鐵集團(tuán)總營業(yè)里程11557公里，時(shí)速200公里及以上鐵路5488公里，均排在全路TOP5水平。

在廣州，自2019年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》被印發(fā)，城市群內(nèi)廣州交通樞紐城市功能被拔高。兩年后，《廣州市交通發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》出臺，建設(shè)全球重要綜合交通樞紐總目標(biāo)被確立。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，廣州要加快完善“五主四輔”鐵路樞紐布局，同時(shí)將推進(jìn)10條城際鐵路、12條地鐵線路的建設(shè)，力爭2025年城市軌道交通運(yùn)營開通里程達(dá)800公里以上。

廣鐵集團(tuán)方面，這家巨無霸鐵路投資企業(yè)2023年的計(jì)劃是力爭開通“2線1站”，分別是廣汕高鐵、珠機(jī)城際橫琴至機(jī)場段和廣州白云站。

如何為逐步加大的交通基礎(chǔ)設(shè)施投入籌措資金？鐵路沿線土地資源一直是重要支撐之一。

TOD大蛋糕

據(jù)了解，“十二五”期間，廣東省出臺《關(guān)于完善珠三角城際軌道交通沿線土地綜合開發(fā)機(jī)制的意見》，首先在國內(nèi)探索“城際鐵路+綜合開發(fā)”模式，用站點(diǎn)周邊土地一級開發(fā)收益，補(bǔ)助鐵路運(yùn)營過程中形成的虧空。與之匹配，廣東省籌備編制了國內(nèi)首個(gè)區(qū)域性TOD規(guī)劃。

從珠海北站、佛山三水北站，到中國人流最大的廣州南站，完成一級土地開發(fā)后，再通過土地招拍掛方式分別引入寶龍地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)行二級開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營。

通過這種形式，廣鐵集團(tuán)陸續(xù)將多幅沿線站點(diǎn)地塊擺上貨架，僅在2021年上半年，就成功掛牌出讓軌道交通站點(diǎn)周邊宗地15宗，總面積171.55萬平方米，總出讓金額428.24億元。15宗土地中，就包含廣州南站、廣州北站、慶盛樞紐片區(qū)多塊土地。

在備受矚目的廣州南站組團(tuán)地塊內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)目前正建設(shè)廣州南站ICC項(xiàng)目。項(xiàng)目業(yè)態(tài)包含商業(yè)、商務(wù)、居住、公共交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，集商務(wù)辦公、公共交通、粵港青年創(chuàng)業(yè)等功能于一體，總建筑面積約150萬平方米，總投資超200億元。

新鴻基地產(chǎn)自上世紀(jì)80年代開始，在高度立體化的香港積累起豐富的TOD建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，因此獲得了操刀南站項(xiàng)目的資格。該公司也已在南沙慶盛樞紐周邊獲取多宗土地，目前正在規(guī)劃TOD綜合體。

因此，豐富且亟待盤活的站點(diǎn)土地資源，是越秀集團(tuán)與廣鐵集團(tuán)此次合作的一大基礎(chǔ)。

目前，單在廣州市內(nèi)，廣鐵集團(tuán)正有計(jì)劃實(shí)施廣州鐵路樞紐能級提升工程，建成白云站并將著手改造廣州站、廣州東站等主要站點(diǎn)。除白云站，廣鐵集團(tuán)目前在羊城籌建的超級綜合樞紐還有新塘站、廣州北站等，它們都是潛在的合作標(biāo)的。

例如，2022年5月廣鐵集團(tuán)旗下廣深鐵路股份有限公司委托同系統(tǒng)的廣鐵置業(yè)開展新塘站地塊蓋板工程建設(shè)項(xiàng)目的部分權(quán)屬土地前期工作，涉及兩塊土地，地塊用途為交通場站、商務(wù)及居住用地等，這批地塊有望在不久的將來入市。

除此之外，隨著2021年起廣州地鐵集團(tuán)接管廣鐵集團(tuán)退出的珠三角城際鐵路公司，全面負(fù)責(zé)珠三角區(qū)域城際鐵路的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、管理，與廣州地鐵關(guān)系甚密的越秀地產(chǎn)也將有機(jī)會(huì)分一杯羹。

據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司規(guī)劃二所所長助理、軌道交通與城市發(fā)展研究中心主任金祎近期所作的報(bào)告，上述“接管”事件的背景，是城際鐵路建設(shè)投資主體正從“省市共擔(dān)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸际腥y(tǒng)籌”。

即由都市圈統(tǒng)籌開展城際鐵路項(xiàng)目的投融資和建設(shè)，廣州、深圳地鐵集團(tuán)，在這一模式下會(huì)同沿線各市籌措項(xiàng)目資本金，各市分別承擔(dān)境內(nèi)的建設(shè)資本金及運(yùn)營補(bǔ)虧，對于站點(diǎn)地區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)實(shí)現(xiàn)了責(zé)權(quán)統(tǒng)一，由地市自主開展TOD專項(xiàng)規(guī)劃。

據(jù)介紹，一份大灣區(qū)軌道站點(diǎn)周邊的土地資源摸查顯示，通過將軌道交通站點(diǎn)5千米半徑范圍與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界疊加，大灣區(qū)鐵路沿線現(xiàn)存可開發(fā)存量用地就接近300萬畝。

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