觀點(diǎn)網(wǎng)再現(xiàn)項(xiàng)目增資，這一次是中海在北京石景山的項(xiàng)目中海長安譽(yù)。在增資完成后，該項(xiàng)目也迎來新的合作者廈門國貿(mào)和北京建工。

【資料圖】

4月27日，北京金鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資項(xiàng)目于北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，該增資項(xiàng)目擬征集2個(gè)投資方，持股比例各為20%，募資資金對應(yīng)持股比例40%。

增資完成后，原股東持有融資方股權(quán)比例為60%，新增投資方合計(jì)持有融資方40%股權(quán)。募集資金主要用于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營。

據(jù)了解，融資方北京金鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由北京中海地產(chǎn)有限公司100%持股。金鑫興業(yè)目前主要負(fù)責(zé)開發(fā)北京市石景山中海長安譽(yù)項(xiàng)目。

6月7日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露該增資項(xiàng)目成交結(jié)果。南京茂寧地產(chǎn)有限公司、北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司、北京中海地產(chǎn)有限公司將分別投資2.8億元、2.8億元、8.3億元，分別持股20%、20%、59.29%。

挑剔的合作

事實(shí)上，中海長安譽(yù)目前已經(jīng)處于銷售階段。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)披露的數(shù)據(jù)，長安譽(yù)分別于3月11日、5月27日取得住宅樓、地下汽車庫及設(shè)備配套的銷售許可證。

其中，批準(zhǔn)銷售10棟住宅共計(jì)502套，準(zhǔn)許銷售面積約為6.71萬㎡。截至6月9日，期房已簽約190套，簽約面積達(dá)2.5萬㎡，成交均價(jià)7.6萬元/㎡。而據(jù)中海方面披露，開盤首日去化80%以上。

中海長安譽(yù)樓盤表

來源：北京市住建委，觀點(diǎn)指數(shù)整理

中海長安譽(yù)項(xiàng)目于今年3月25日開盤，據(jù)稱當(dāng)日去化80%。早在地塊掛牌之初，就有消息稱，從2013年就開始為儲(chǔ)備用地做相關(guān)工作，直到2022年的北京第四集中供地才正式出讓。

項(xiàng)目周邊也布局較多中海的項(xiàng)目，包括金石公館、金璽公館、中海大廈寫字樓、中海金鑫閣等。長安譽(yù)規(guī)劃設(shè)計(jì)10棟住宅樓，為7-17層的洋房+小高層產(chǎn)品，戶型則包括113-116㎡三居、130-135㎡四居、162-166㎡四居，共502戶。

而對于這樣一個(gè)在售階段的項(xiàng)目，又為何會(huì)通過產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行項(xiàng)目公司的增資？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀點(diǎn)新媒體表示，有國企參與的話，通過產(chǎn)權(quán)交易所是必須的交易流程，這種情況是在之前已經(jīng)達(dá)成合作意向。

此次，北京金鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完成增資，南京茂寧地產(chǎn)有限公司、北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司、北京中海地產(chǎn)有限公司分別投資2.8億元、2.8億元、8.3億元，分別持股20%、20%、59.29%。

南京茂寧地產(chǎn)有限公司由廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司持股95%，北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司則由北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司持股100%。

企查查信息顯示，廈門國貿(mào)為國有獨(dú)資企業(yè)，北京建工為國有控股企業(yè)，增資之后，二者在長安譽(yù)項(xiàng)目公司中的所占股份也并不大，這或許也是在拿地時(shí)未以聯(lián)合體參拍的原因之一。

類似的操作此前也曾發(fā)生。就北京市場而言，2022年2月，北京中泰金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬進(jìn)行增資擴(kuò)股，募集金額擇優(yōu)確定，對應(yīng)持股比例49%。北京中泰金建由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股100%。

根據(jù)公開信息，北京中泰金建負(fù)責(zé)開發(fā)位于北京市海淀區(qū)的中海·匯德里項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊是在2021年10月的北京第二批集中供地摘得，成交價(jià)45億元，溢價(jià)率5.63%。

2022年5月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司新增投資北京中泰金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資金額88431.35萬元，對應(yīng)持股比例49%。

此后，在2022年6月的北京第二批集中供地，中海摘得順義新城第19街區(qū)地塊，拿地企業(yè)為北京中海地產(chǎn)有限公司的全資子公司北京中海盈璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，拿地之后，中海也曾通過北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行增資處理。

8月末，該項(xiàng)目取得預(yù)售證，項(xiàng)目名為玖峪家園（湖光玖里），并于9月上旬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所為項(xiàng)目公司擬募集資金，對應(yīng)持股比例30%。

同年11月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，北京中海盈璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資項(xiàng)目獲得北京首都開發(fā)股份有限公司的投資，投資金額約為3億元。而據(jù)市場消息，之前就已傳出中海與首開有過相關(guān)接觸。

房企之間的合作已不是什么新鮮事，只是自過去一段時(shí)間以來，對于合作方的選擇不得不慎之又慎。曾有投資者在參加房企股東會(huì)時(shí)，就相關(guān)問題與管理層展開交流，該企業(yè)明確表示，具有國央企資質(zhì)及資金狀況、信用表現(xiàn)優(yōu)異的民企會(huì)是合作的首選。而這也已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)。

優(yōu)勢積累

回到中海本身，北京石景山實(shí)為該企業(yè)近年來在北京重點(diǎn)深耕的區(qū)域。

觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，中海已經(jīng)在北京市場斥資342.85億元拿下9宗地塊，若除去本月1日成交的石景山衙門口1615-713地塊，僅2022年中海在北京的拿地款支出也已經(jīng)超300億元，約為314.55億元。

中海2022年以來在京拿地情況

來源：公開信息，觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，2022年石景山區(qū)成交宅地共6宗，中海奪得其中1/3，未競得的地塊中，也不乏中?！芭e起”的號碼牌。

當(dāng)然，在北京市場拿地需要實(shí)力與運(yùn)氣的雙重加持，“搖號”的設(shè)定使得熱門地塊的最終歸屬還是帶有懸念。

在石景山地區(qū)，中海打造的住宅項(xiàng)目已近二十個(gè)，公開信息顯示，中海自2008年起進(jìn)入石景山地區(qū)，早期項(xiàng)目有金石公館、金璽公館、長安雅苑等，2018年后的中海寰宇天下、中海首鋼·長安云錦，2019年中海在石景山連拿三宗地塊，并于2020年陸續(xù)推出中海首鋼·長安云尚、中?！ぬ煦@、中海首鋼·天璽。2021年的新盤中海寰宇天下天賦、中海云庭……

在石景山的持續(xù)加碼，又是否會(huì)對項(xiàng)目的去化造成擠兌？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對觀點(diǎn)新媒體表示，中海在石景山是一個(gè)深耕的態(tài)勢，但它其實(shí)也形成了很好的對于客群的了解，同時(shí)，對于自身的產(chǎn)品優(yōu)化和產(chǎn)品升級的自我迭代，以及在石景山也形成了很好的品牌效應(yīng)。

“所以其實(shí)這種持續(xù)的深耕和多盤的布局，對于中海反而是不斷強(qiáng)化優(yōu)勢的一個(gè)過程?！?/p>

郭毅提到，中海在石景山的項(xiàng)目也是在細(xì)分的不同板塊，項(xiàng)目之間產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、面積、總價(jià)也能拉開梯度，面向不同的人群。項(xiàng)目之間競爭的激烈性也沒有那么直接。

項(xiàng)目去化表現(xiàn)可能也是中海持續(xù)加碼的底氣來源之一。據(jù)官方數(shù)據(jù)披露，2022年3月25日，北京中海匯德里項(xiàng)目開盤，單日銷售人民幣50億元；9月18日，北京中海首開·湖光玖里項(xiàng)目開盤，銷售人民幣40.5億元……

而從首次進(jìn)入該區(qū)域以來，石景山地區(qū)已逐漸形成一個(gè)更為成熟的城市界面。以首鋼為核心，在文旅科創(chuàng)的基礎(chǔ)上形成具有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚。

“中關(guān)村科技園石景山園、北京銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園等國家級重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成了科創(chuàng)文化以及金融的相互鏈接、相互聯(lián)動(dòng)，這樣一個(gè)多元化的產(chǎn)業(yè)集群的布局，” 郭毅表示，“對于石景山未來的發(fā)展勢頭來看，我覺得京西的購房家庭還是都非常認(rèn)可的?！?/p>

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