樂居財(cái)經(jīng) 李禮5月23日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

投資摘要：

每周一談： 4 月銷售環(huán)比走弱 復(fù)蘇呈現(xiàn)分化

(資料圖片僅供參考)

4 月商品房銷售同比小幅提升。商品房銷售額及銷售面累計(jì)同比分別為 8.8%、-0.4%，較上月提升 4.7pct、1.4pct，基數(shù)調(diào)整后，4 月單月同比分別為 28%、5.5%，較上月提升 19.2pct、5.3pct。

銷售環(huán)比增速有顯著下滑，城市間依然存在分化。由于 4 月存在低基數(shù)效應(yīng)，通過比較環(huán)比增速可以更好反應(yīng)市場真實(shí)熱度，4 月商品房銷售額及銷售面積環(huán)比分別為-39%、-48%，其中銷售面積為近5年最低位，銷售額降幅略好于2022年水平；30 城銷售面積表現(xiàn)對(duì)統(tǒng)計(jì)局銷售口徑領(lǐng)先幅度有所收窄，但仍有一定差距，低能級(jí)城市復(fù)蘇水平仍大幅落后于核心城市。

4 月單月商品房成交均價(jià)同比、環(huán)比顯著提升。4 月單月商品房銷售價(jià)格同比21%，環(huán)比 17%，較上月分別提升 13pct，18pct。從商品房成交價(jià)可以更顯著的觀察到，4 月與 2、3 月商品房市場的成交主力在向高價(jià)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，積壓的剛需需求集中釋放后，改善性需求成為驅(qū)動(dòng)市場復(fù)蘇的主力，既包含城市改善也包含產(chǎn)品改善，預(yù)計(jì)短期內(nèi)也將仍然是情緒復(fù)蘇的主要推動(dòng)力。

開發(fā)資金來源單月同比小幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 4 月累計(jì)同比-6.4%，較上月提升 2pct，單月同比增速 0.8%，較上月下降 1.97pct。從資金來源構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增速分別為12.4%、-27.9%、29.3%、21.9%，較上月分別減少18.4pct、減少 10.5pct、增加 15.8pct、增加 2pct，表現(xiàn)為需求端改善，供給端資金減少。

竣工端維持強(qiáng)勢(shì)，新開工持續(xù)低迷，4 月單月新開工面積同比增速-28.3%，施工面積同比增速-45.7%，竣工面積同比增速 37.2%，分別較上月提升 0.7pct、減少 11.5pct、提升 5.2pct。在銷售分化弱復(fù)蘇，行業(yè)整體資金緊張背景下，房企有限的資金仍然聚焦竣工交樓，新開工意愿能力仍處于歷史低位。

投資端增速加速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 4 月累計(jì)同比增速-6.2%，調(diào)整基數(shù)后單月同比-7.3%，分別較上月跌幅擴(kuò)大 0.4pct、1.4pct。4 月土地購置費(fèi)及施工投資累計(jì)同比增速分別為-5.2%、-13.8%，較上月減少 0.6pct、減少3.2pct，房企拿地聚焦核心區(qū)，開工施工走弱，同時(shí)土地購置費(fèi)承壓，預(yù)計(jì)年內(nèi)投資難以轉(zhuǎn)正。

數(shù)據(jù)追蹤（5 月 8 日-5 月 14 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為 16pct、11pct，一線城市76pct，24pct，二線城市 9pct，5pct，三線城市-7pct，16pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比 47ct，累計(jì)同比 48pct。

土地市場：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-6pct，成交建筑面積累計(jì)同比11pct，成交金額累計(jì)同比-6pct，土地成交溢價(jià)率為 6.5%。

城市行情環(huán)比：北京（99pct），上海（63pct），廣州（24pct），深圳（140pct），南京（10pct），杭州（17pct），武漢（23pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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