從今年第一次、第二次土拍的情況來(lái)看，南京的土地價(jià)值正在激烈重構(gòu)，觸頂搖號(hào)的地塊很多，但無(wú)外乎兩個(gè)特點(diǎn)：

1. 成熟片區(qū)，周圍要么有大量的人口，要么有不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)，原住民較多；

(相關(guān)資料圖)

2. 區(qū)域供應(yīng)量不算大，沒(méi)有形成泛濫之勢(shì)；

其實(shí)這兩點(diǎn)，說(shuō)的再直白一點(diǎn)就是：供需比。供應(yīng)側(cè)，要適當(dāng)控制，不要拍太多，或者可拍的土地不夠多；需求側(cè)，既然投資客都TM消失了，總要有本地剛需吧，總要有本地改善吧。

沒(méi)有這兩個(gè)支撐，其實(shí)就挺難。

南京超一線板塊，比如很多人說(shuō)大校場(chǎng)這么強(qiáng)，為何不能觸頂？問(wèn)題就在于供給側(cè)，太多了。大校場(chǎng)目前的供應(yīng)量，需要收割全南京，光靠地緣客戶肯定不夠的。600-1000萬(wàn)左右的預(yù)算，全南京的需求，都要回收過(guò)來(lái)。

有意思的是，河西南魚嘴今年沒(méi)有供地，但由于魚嘴也需要收割全城，導(dǎo)致魚嘴和大校場(chǎng)兩大鐮刀正面較量。魚嘴抬頭一看：韭菜被大校場(chǎng)割完了...

好在，大校場(chǎng)和魚嘴，還足夠硬，只要產(chǎn)品做好，銷售的速度還是可以保證的。而與這兩個(gè)板塊總價(jià)定位相當(dāng)?shù)慕闹?，就更難了，幾個(gè)樓盤的去化，都有點(diǎn)困難。

頂級(jí)板塊如此，何況次級(jí)板塊、三四線板塊。尤其是一些新區(qū)板塊，已經(jīng)陷入“新區(qū)困境”：

不賣地，沒(méi)錢修路修地鐵建學(xué)校，信心崩塌；

多賣地，供應(yīng)量太大地價(jià)房?jī)r(jià)不穩(wěn)，信心崩塌；

最終達(dá)成某種平衡，就是供應(yīng)側(cè)被迫壓縮，必須少賣地。比如最近跟某新板塊的操盤手聊，地不太好賣，原來(lái)計(jì)劃今年推3塊地，但看現(xiàn)在的樣子，最多搞一塊，多了沒(méi)人拿，只能降價(jià)，而降價(jià)意味著前期拿地的房企被套的很深，非常難辦。

一切的邏輯，都變了。以前1年能干成的事，現(xiàn)在需要3年。以前10年能建成的新區(qū)，現(xiàn)在或許需要30年。

南京一年土地出讓金2000億的時(shí)候，城建都沒(méi)看到很快，現(xiàn)在壓縮到1000億上下（預(yù)計(jì)），那速度更不會(huì)有太高的期待了。

因?yàn)檫@個(gè)大背景，我發(fā)現(xiàn)有一些區(qū)已經(jīng)調(diào)整了供地策略。比如江寧區(qū)！

江寧區(qū)是一個(gè)縫合怪，它是由1個(gè)核心區(qū)+東部代養(yǎng)區(qū)+一堆小新區(qū)組成的復(fù)雜場(chǎng)景，很有代表性：

一個(gè)核心區(qū)：百家湖、九龍湖、楊家圩，外加老東山和上秦淮1.0；

東部代養(yǎng)區(qū)：麒麟科創(chuàng)園+紫核（紫金山創(chuàng)新帶核心區(qū)）一部分；

一堆小新區(qū)：祿口新城、江寧濱江、湖熟新城、青龍山新城、吉山新城、方山新城、湯山新城....等等！

現(xiàn)在江寧的格局是：

一堆小新區(qū)，基本不拍地，祿口正好找到綠洲，推了一塊，其他新區(qū)基本不動(dòng)了，想動(dòng)也動(dòng)不了，推了也白推。新區(qū)困境的綜合征，非常明顯。

東部代管區(qū)：不操心，由科創(chuàng)園和地鐵小鎮(zhèn)自己玩。

重點(diǎn)，回歸到了江寧核心市區(qū)。

2年前，上秦淮1.0基本建成，上秦淮2.0強(qiáng)勢(shì)崛起，江寧對(duì)于云臺(tái)山河以南片區(qū)，還是非常關(guān)注的，但這幾年明顯有點(diǎn)慢了，配套進(jìn)度不快，推地也不算太積極，策略發(fā)生了明顯的變化。

與此同時(shí)，江寧的精力主要放在核心片區(qū)的土地存儲(chǔ)上。今年江寧推出的兩塊地全部觸頂搖號(hào)，一個(gè)是科學(xué)園的招商G08，一個(gè)是廈門象嶼的百家湖G16，全部在成熟片區(qū)。

而與此同時(shí)，江寧也在積極騰挪老東山的地塊，比如朗詩(shī)玲瓏新亭、中天云來(lái)等地塊，都是去年精心準(zhǔn)備的，而隨著朗詩(shī)玲瓏新亭的爆火，朗詩(shī)對(duì)面的一大片地塊也隨之浮出水面：

這樣的片區(qū)，城市界面一般，安置房扎推，放在前幾年，南京的樓市大V和其讀者們嗤之以鼻，但時(shí)間到了2023，突然發(fā)現(xiàn)這才是樓市的基本盤。

城市界面漂亮、規(guī)劃齊整、未來(lái)可期，一起都很好，但就是缺了一樣?xùn)|西：人！

雖然沒(méi)有官方的文件，但從當(dāng)下的賣地策略來(lái)看，江寧在急劇收縮，將投入到外圍板塊的資源，慢慢回收到成熟片區(qū)。

而新城區(qū)另外一個(gè)致命的問(wèn)題是：板塊的土地出讓金，已經(jīng)無(wú)法覆蓋建設(shè)成本。

比如青龍山板塊，在樓市火爆期，收割了全國(guó)眾多知名房企：最高樓面積逼近2萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都不敢這么賣，最終收獲211.15億元，與江核政務(wù)新區(qū)的賣地資金量，基本相當(dāng)。

有了這211億元，青龍山板塊的建設(shè)資金就夠了？

遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這些土地出讓金，已經(jīng)花的七七八八了，但BYG還未搬走，畫餅中的CBD影子還沒(méi)見到，多所學(xué)校還沒(méi)進(jìn)展，地鐵12號(hào)線還未列入規(guī)劃....

想建成這個(gè)板塊，不算開發(fā)商建房的投入，就光一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和必要的投入，500億都不夠。但實(shí)話實(shí)話，青龍山板塊拿到這200億之后，就再也沒(méi)有能力額外賣地了。

土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)新區(qū)開發(fā)的模式，玩不動(dòng)了。成本太高了，實(shí)在太高了，中間過(guò)程還有巨量損耗，不忍直視...

很多人不理解，不是拍了很多錢了嘛，地鐵還沒(méi)建，學(xué)校沒(méi)開學(xué)，CBD還沒(méi)起來(lái)，債務(wù)卻一大堆，錢去哪兒了？

我說(shuō)的是江寧，其實(shí)南京也是如此，全國(guó)很多城市，也是如此！

何時(shí)脫離這個(gè)困境？再來(lái)一波漲價(jià)去庫(kù)存，老百姓的錢繼續(xù)砸進(jìn)去，然后修地鐵，建CBD，維持紙面繁榮。

但漲價(jià)庫(kù)存，短期之內(nèi)難以成型，而且耐藥性越來(lái)越強(qiáng)。

樂(lè)觀的說(shuō)，50%+的新區(qū)、新城，建設(shè)將陷入停滯！買房，是個(gè)技術(shù)活。

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