作者 | 劉玉嬌

【資料圖】

編輯 | 夏縣明、梁秀杰

視覺 | 劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁

據(jù)聯(lián)合資信發(fā)布的星河實(shí)業(yè)2022年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，過去三年，星河實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在55%-57%的水平，負(fù)債保持健康。同時(shí)，即使是在2022年行業(yè)整體信用環(huán)境緊張的情況下，星河也再一次獲得“深圳地產(chǎn)資信10強(qiáng)”——這是經(jīng)四大國有銀行層層選拔出的深圳地區(qū)最具資信實(shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ?0家代表性品牌房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，星河已連續(xù)十一屆進(jìn)入“資信10強(qiáng)”榜單，可見金融機(jī)構(gòu)對(duì)于星河優(yōu)質(zhì)資信的高度認(rèn)可。

星河控股集團(tuán)（以下簡稱“星河控股”）及其旗下公司可以說是穿越周期的標(biāo)桿企業(yè)，因其相對(duì)保守的投資策略在粵系房企中脫穎而出，成功“出線”。在眾多房企被“三道紅線”所困時(shí)，星河控股作為總部在深圳的老牌房企之一，始終行動(dòng)穩(wěn)健。

星河在穿越周期時(shí)，因沒有規(guī)模焦慮，反而具有充足時(shí)間深耕項(xiàng)目，專注于結(jié)合產(chǎn)城融合趨勢，打造特色實(shí)踐項(xiàng)目。近日，睿和智庫團(tuán)隊(duì)深度調(diào)研了星河位于南京玄武中心區(qū)的南京·星河WORLD項(xiàng)目，探秘產(chǎn)城融合發(fā)展中的星河實(shí)踐。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

南京的“產(chǎn)城融投”特色實(shí)踐

2015年，玄武新中心的發(fā)展規(guī)劃——《南京市玄武區(qū)鐵北地區(qū)城市設(shè)計(jì)》正式出爐，規(guī)劃指出，新玄武板塊將被打造成比肩河西新中心的科創(chuàng)智慧中心，以高端商貿(mào)商務(wù)、文化創(chuàng)意、科創(chuàng)研發(fā)產(chǎn)業(yè)為核心定位，助力最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

2017年，星河控股開始布局南京產(chǎn)業(yè)高地——紅山新城，以總價(jià)60億落地新玄武，打造大型“產(chǎn)融聯(lián)盟新城”，南京·星河WORLD應(yīng)運(yùn)而生。

如今，玄武區(qū)作為南京發(fā)展最成熟的片區(qū)之一，已走入了“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合”發(fā)展路徑的第三步，南京·星河WORLD項(xiàng)目也成為了促進(jìn)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新地標(biāo)。

作為星河“產(chǎn)融聯(lián)盟新城”產(chǎn)品系列的第一個(gè)異地復(fù)制項(xiàng)目，該項(xiàng)目打造了星河COCO City、情景式購物街區(qū)、創(chuàng)意辦公、國際化社區(qū)、精品幼兒園、高中學(xué)校和智慧科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)七大高端業(yè)態(tài)，并因地制宜地將“產(chǎn)城融投”特色模式落地玄武。

圖表1：項(xiàng)目概況

圖片來源：公開資料，睿和智庫整理

南京·星河WORLD是包含產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅的產(chǎn)城融合綜合體項(xiàng)目，旨在打造集科研、創(chuàng)業(yè)、金融、商業(yè)、居住于一體的綜合社區(qū)。公開資料顯示，項(xiàng)目總投資額約150億元，總建筑面積60萬平方米，新增就業(yè)崗位1.3萬個(gè)，已于2020年10月28日正式開園。

從區(qū)域來看，南京·星河WORLD位于南京玄武區(qū)鐵北紅山新城恒嘉路以西，地處南京產(chǎn)業(yè)高地紅山新城“科技創(chuàng)新研發(fā)帶”，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面得天獨(dú)厚。南京玄武區(qū)的紅山新城是區(qū)域內(nèi)“一區(qū)五園”創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)中的“五園”之首，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中與區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

圖表2：項(xiàng)目區(qū)位圖

圖片來源： 百度地圖，睿和智庫整理

與此同時(shí)，南京·星河WORLD還位于“極客小鎮(zhèn)”核心，未來該區(qū)域?qū)⒁浴拔穆?眾創(chuàng)”為帶動(dòng)，引進(jìn)高端人才、世界500強(qiáng)企業(yè)中具有創(chuàng)新能力的總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心，以及人工智能、云計(jì)算、無人機(jī)、創(chuàng)新金融、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)，為該項(xiàng)目拓寬了企業(yè)資源。項(xiàng)目整體位于紅山路商圈，毗鄰南京站，周身四站點(diǎn)環(huán)繞（地鐵1、3號(hào)線，地鐵6、9號(hào)線在建），交通便利。

據(jù)了解，項(xiàng)目是紅山新城成立后出讓的第一幅綜合用地，土地性質(zhì)要求項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)整合在一起，這也與星河致力打造“聚人才、集產(chǎn)業(yè)、共成長”的區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地的目標(biāo)不謀而合。

從項(xiàng)目定位來看，星河精準(zhǔn)導(dǎo)入了深圳·星河WORLD“產(chǎn)城融投”成功經(jīng)驗(yàn)，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會(huì)的形式為入駐南京·星河WORLD的企業(yè)提供一系列配套服務(wù)，涵蓋了產(chǎn)融投資、政企對(duì)接、產(chǎn)業(yè)合作等服務(wù)，整體實(shí)現(xiàn)多平臺(tái)、全方位共享共贏。在人才引進(jìn)方面，項(xiàng)目通過電子科大科創(chuàng)平臺(tái)、南京大學(xué)等本地高校、星河?領(lǐng)創(chuàng)天下海歸創(chuàng)業(yè)學(xué)院等渠道，幫助園區(qū)企業(yè)引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀人才。

保持戰(zhàn)略定力，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)聚集

項(xiàng)目運(yùn)營方星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是星河控股旗下專門從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營板塊的公司，秉承“創(chuàng)智共融，聚業(yè)興城”的企業(yè)宗旨，深耕粵港澳大灣區(qū)，戰(zhàn)略布局長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等多個(gè)重點(diǎn)城市群，而南京·星河WORLD正是其代表項(xiàng)目之一。

深圳·星河WORLD是星河踐行“產(chǎn)城融投”特色經(jīng)營模式的首個(gè)作品，項(xiàng)目已吸引超1200家企業(yè)進(jìn)駐，其中上市企業(yè)44家，26家為500強(qiáng)企業(yè)，提供了7.5萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，年產(chǎn)值逾1000億，并新增稅收100億元，成為了“產(chǎn)業(yè)高地、人才高地、稅收高地”標(biāo)桿示范。

而南京·星河WORLD正是對(duì)深圳項(xiàng)目的一次經(jīng)驗(yàn)復(fù)制與迭代升級(jí)，也是星河在華東打造的首個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，將成為紅山新城打造“產(chǎn)城融合的典范”中的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)35億元，新增就業(yè)崗位1.3萬個(gè)。與此同時(shí)，其通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)基金支持、產(chǎn)業(yè)配套打造三方面，實(shí)現(xiàn)多元精準(zhǔn)化服務(wù)，助力智能制造、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建方面，星河以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為指引，以龍頭企業(yè)為引導(dǎo)，多種渠道并舉。結(jié)合星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的孵化、規(guī)劃、招商、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)入星河產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的優(yōu)勢科創(chuàng)資源，吸引眾多科技領(lǐng)軍企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)與高端人才入駐。

在產(chǎn)業(yè)基金支持方面，南京·星河WORLD聯(lián)合玄武區(qū)政府與深創(chuàng)投集團(tuán)共同發(fā)起了10億專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基金，旨在發(fā)掘和培育一批創(chuàng)新程度高、市場競爭力強(qiáng)、發(fā)掘潛力大的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，圍繞企業(yè)運(yùn)營所需，通過直接投資或聯(lián)合投資等渠道和方式，助推企業(yè)加速成長。

南京·星河WORLD

圖片來源：睿和智庫

在產(chǎn)業(yè)配套打造方面，南京·星河WORLD在玄武區(qū)及紅山新城的支持下，落實(shí)了政企聯(lián)合建設(shè)的紅山新城政務(wù)服務(wù)中心，紅山新城規(guī)劃展示館，充分展示城區(qū)歷史與規(guī)劃未來，一站式解決入園企業(yè)工商注冊(cè)、稅務(wù)、人才戶證、項(xiàng)目申報(bào)等需求。

2017年至今，南京·星河WORLD發(fā)展頗為艱辛。但在疫情與經(jīng)濟(jì)下行并存的背景下，項(xiàng)目依舊積極承擔(dān)歷史使命，主動(dòng)融入玄武區(qū)“一軸兩片多板塊”發(fā)展布局，相繼引進(jìn)中國鐵塔、中科軟、京東五星等150家頭部企業(yè)，截至今年3月，星河產(chǎn)業(yè)園招商率已超97%，極大助力了城市的高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目也背靠“產(chǎn)城融投”的“大樹”，發(fā)展得愈發(fā)茂盛。

結(jié)語

產(chǎn)城融合，并不是新一輪的翻新城建，而是經(jīng)過深思熟慮搭建的城市、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)“平臺(tái)”，其探索之路，注定道阻且長。星河控股作為粵系的低調(diào)房企，也正在通過不斷夯實(shí)“產(chǎn)城融合”道路，悄然穿越周期，成為房企洗牌后新一輪的無冕之王。

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