◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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當(dāng)前土拍火熱，一些大型國(guó)資房企早已按挨不住，要掀起新一輪大“吸血”了。

4月20日，越秀地產(chǎn)公告建議“按100股可獲配30股”以9港元/股認(rèn)購(gòu)價(jià)，發(fā)行9.29億股供股，籌集約83億港元，補(bǔ)血大灣區(qū)、華東核心城市及其他重點(diǎn)省會(huì)投資等。

恰好昨天，在成都土拍會(huì)上，越秀地產(chǎn)擊敗10多家房企，斥資13.9億元競(jìng)得成華區(qū)保和街道長(zhǎng)春社區(qū)2組一幅68.4畝用地，容積率2.0，樓面價(jià)1.52萬(wàn)元/㎡。

今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)高層透露2023年拿地預(yù)算400億元，與過(guò)去三年規(guī)模相似。梳理來(lái)看，年初至今，越秀地產(chǎn)在京、滬、杭、蓉等累計(jì)拿地耗資逾百億元。

相較于碧桂園、雅居樂(lè)等采取配股融資，不涉及新老股東利益平衡問(wèn)題，但越秀采取供股融資，意味著“若股東認(rèn)購(gòu)，就需要拿錢，若不認(rèn)購(gòu)，股東權(quán)益會(huì)被稀釋”。

按照越秀地產(chǎn)給出的9元/股認(rèn)購(gòu)價(jià)，較公告披露前最后交易日每股收市價(jià)12.56港元折讓約28.3%。

坊間猜測(cè)，越秀集團(tuán)作為越秀地產(chǎn)的控股股東，或想趁機(jī)多認(rèn)購(gòu)些股份有關(guān)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)能給予更大折扣。

也難怪，當(dāng)日越秀地產(chǎn)股價(jià)收盤時(shí)大跌了11.56%，今日開(kāi)盤后繼續(xù)震蕩下挫，說(shuō)明很多投資人并不認(rèn)可這一融資方案。

2022年，越秀地產(chǎn)取得新增融資599億元，其中境內(nèi)融資524億元，境外融資75億元。截至去年底，其總借債約883億元，比2021年底增加127.7億元，凈負(fù)債率較2021年末明顯上升15.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到62.7%。

同期末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約218.5億元，一年內(nèi)到期借債157.4億元，應(yīng)付款及票據(jù)16.4億元，其他應(yīng)付款及費(fèi)用763.2億元，可看出其現(xiàn)金流并不算寬裕。

按“三道紅線”要求，“全綠檔”房企新增有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。越秀地產(chǎn)符合“全綠檔”標(biāo)準(zhǔn)，但要加大擴(kuò)張步伐，大額新增舉債會(huì)惡化其核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，股權(quán)融資更符合大股東的戰(zhàn)略意圖。

越秀地產(chǎn)前次供股融資發(fā)生于九年前，當(dāng)時(shí)凈募約37.9億港元，如今這次募資吸血規(guī)模大增，但同樣都是用來(lái)賣地?cái)U(kuò)張，但規(guī)模差異已不是一兩個(gè)量級(jí)。

編輯：密探君

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