流量這種事，有時(shí)候求之不得，有時(shí)則是水到渠成！

就像今年的樓市，各路大神各顯神通，但小前線卻發(fā)現(xiàn)，無論如何八仙過海，市場的熱點(diǎn)總繞不過這里——海珠。

比如最近對外開放的保利四季和頌，別的不說，一個位于“小蠻腰”下的坐標(biāo)，就使其存在感爆棚；中國鐵建西派系海珠新作單憑南向江景，也能秒殺不少濱江的項(xiàng)目……

(資料圖)

不僅如此，今年海珠樓市的“攪局者”還陸續(xù)有來～

43萬㎡地鐵上蓋綜合體殺到

最近，就在保利四季和頌直線距離500+米的地方，又有重磅調(diào)規(guī)即將出臺：總體量43萬㎡、配4所學(xué)校、雙地鐵的地塊顯得很強(qiáng)大。

最新擬調(diào)整規(guī)劃的新滘路北側(cè)地塊，位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，說白了就是海珠區(qū)府斜對面，地段好不好也不用多說了吧？

更亮眼的是，不僅地塊本身是地鐵11號線上涌公園站（在建）上蓋，在地塊西北側(cè)300米左右還有逸景路站（在建），出行條件杠杠滴。

另外，地塊南面隔新滘西路還有上涌果樹公園（中山大學(xué)上涌濕地生態(tài)科學(xué)園），是放在整個海珠都很罕有的自然生態(tài)，是一個加分項(xiàng)。

更何況，這個地塊現(xiàn)狀就是以農(nóng)林用地為主，比多數(shù)由舊廠房用地轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目，都更有生態(tài)優(yōu)勢。

此次控規(guī)調(diào)整，主要是將原規(guī)劃的居住、中小學(xué)、農(nóng)林用地，調(diào)整為居住、商業(yè)商務(wù)、公共管理與公共服務(wù)用地，增加水域及公共綠地，調(diào)整后總建面約43萬㎡。

△原規(guī)劃示意圖

△擬調(diào)整規(guī)劃草案示意圖

除了用地性質(zhì)的調(diào)整，和原規(guī)劃相比最大的不同還在于優(yōu)化了內(nèi)部微循環(huán)的支路路網(wǎng)，以及配置17處公服設(shè)施。

尤其是配置的公服設(shè)施，當(dāng)中就包含托兒所、12班幼兒園、18班小學(xué)、72班完全中學(xué)各一所，以后這里業(yè)主的孩子有可能15年都在家門口上學(xué)。

簡單來說，地塊內(nèi)部住、商、學(xué)校全部配齊，基本可以自成一體。但除此之外，地塊以外的現(xiàn)成配套已經(jīng)相當(dāng)成熟。

華海雙語學(xué)校（原華附海珠雙語學(xué)校）、六中珠江中學(xué)、海珠萬達(dá)、合生新天地等都在步行范圍內(nèi)，周邊還有大型住宅小區(qū)逸景翠園，煙火氣相當(dāng)濃厚。

△周邊部分配套

那么問題來了，新滘路北側(cè)項(xiàng)目和保利四季和頌相距不遠(yuǎn)，兩者會不會正面剛？

雖說新滘路北側(cè)項(xiàng)目綜合各方面條件都更優(yōu)，但地塊目前還沒掛牌出讓，而保利四季和頌體量小，貨量不到200套，目前已對外開放，有望近期開盤。

△保利四季和頌售樓部

也就是說，有可能新滘路北側(cè)地塊出讓、開發(fā)項(xiàng)目銷售時(shí)，保利四季和頌有可能已清盤。

至于地塊什么會出讓？目前還不明確。

但今年的藍(lán)皮書中，它以“上涌果樹公園北側(cè)地塊”的名稱露臉（用地功能劃分有差異），加上最近調(diào)整控規(guī)等動態(tài)，估計(jì)掛牌不遠(yuǎn)了。

△藍(lán)皮書中的上涌果樹公園北側(cè)地塊

第4座“蘭亭盛薈”也要來了

同樣在廣州大道南沿線，還有有望近期入市的中國鐵建洛溪橋西側(cè)項(xiàng)目。

雖然項(xiàng)目名稱暫未正式公布，不過部分信息已流出，比如4棟高層住宅、南向望江，容積率3，打造旗下高端的“西派系”產(chǎn)品，建面約120-143㎡……

△中鐵建洛溪橋西側(cè)項(xiàng)目效果圖

又一江景豪宅無疑，而且是同類產(chǎn)品首進(jìn)廣州中心區(qū)，市場關(guān)注度不低。

而在該項(xiàng)目北面約500米的地方，最近還有另一個潛在對手，已經(jīng)悄悄動起來。

說的就是今年供地藍(lán)皮書中，海珠的唯二宅地之一，即上述上涌果樹公園北側(cè)地塊之外，三滘立交地塊。

光看地塊名稱，就知道它又是一宗高快速路立交上蓋地塊，位于廣州大道南、環(huán)城高速交匯處西北側(cè)，隔河涌為海珠客運(yùn)站、南洲地鐵站。

△藍(lán)皮書中的三滘立交地塊

就在日前，該地塊在網(wǎng)上發(fā)布土壤污染修復(fù)工程施工招標(biāo)公告，顯示地塊占地93544㎡，主要就地塊土壤內(nèi)鉛、砷、苯并(a)芘及石油烴(C10-C40)以及地下水砷等超標(biāo)內(nèi)容的修復(fù)。

項(xiàng)目最高投標(biāo)限價(jià)約2923萬元，計(jì)劃工期為簽訂合同之日起330個日歷天。

也就是說，如果地塊在土壤修復(fù)完成之后再掛牌，今年內(nèi)應(yīng)該都不會掛牌出讓。

實(shí)際上，該地塊在2015-2016年已由高速公路立交、匝道用地調(diào)整為二類居住用地，并已完成政府收儲，規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目計(jì)容建面約16.7萬㎡。

未來將成廣州繼天河?xùn)|圃立交、增城新塘立交、黃埔蘿崗立交之后，第4座立交上蓋項(xiàng)目，打造海珠版“蘭亭盛薈”。

進(jìn)擊的海珠，誰的戰(zhàn)斗力max？

總的來看，光是一條廣州大道南，就有近期入市的2個全新盤+2宗待出讓宅地，雖然最終不一定正面剛，但地段相差不遠(yuǎn)，價(jià)格方面預(yù)計(jì)相差不大。

比如近期入市的保利四季和頌、中鐵建洛溪橋西側(cè)項(xiàng)目，成交樓面地價(jià)分別4.8萬/㎡、4.3萬/㎡，一個主打超高實(shí)用率，一個以南向望江為賣點(diǎn)，都有沖10萬/㎡的潛力。

兩個項(xiàng)目分別與兩宗未出讓的宅地相鄰，對其未來樓面價(jià)甚至產(chǎn)品售價(jià)都可能有參考作用。

但除了同在廣州大道南沿線的2新盤+2宅地之外，海珠近期入市的還有純大平層的越秀新港東項(xiàng)目，以及定位海珠版“和樾府”的越秀鋅片廠地塊項(xiàng)目，個個都來勢洶洶。

△越秀鋅片廠地塊項(xiàng)目規(guī)劃

當(dāng)然，這些項(xiàng)目也并非完美無瑕，如有的體量偏小，也有的不那么近地鐵等，因此卷產(chǎn)品肯定少不了。

比如保利四季和頌，一方面將單位層高拔高至約3.15米，比市面常規(guī)產(chǎn)品高出15-35厘米，居住空間感大大提升。

另一方面通過贈送大量空間，如建面約120㎡的1+3房設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)同等建面比常規(guī)產(chǎn)品更大的居住尺度。

△保利四季和頌120㎡戶型圖

而如果要說，這些項(xiàng)目當(dāng)中戰(zhàn)斗力最強(qiáng)，最有機(jī)會成為新一代網(wǎng)紅的，小前線認(rèn)為還是有待掛牌出讓的新滘路北側(cè)地塊。

總結(jié)主要優(yōu)勢：

1、體量大，總建面約43萬㎡，中心區(qū)難得；

2、配套全，自帶商業(yè)及學(xué)校，覆蓋托兒所、幼兒園、小學(xué)、初中、高中等階段；

3、環(huán)線雙地鐵上蓋，出行相對便利；

4、臨近濕地公園，生態(tài)良好。

不過，其它項(xiàng)目的江景、緊靠重點(diǎn)商圈等賣點(diǎn)，都正是它所欠缺的，所以并不適合獨(dú)沽一味做高端豪宅。

未來開發(fā)項(xiàng)目如果能在產(chǎn)品上花心思，戶型設(shè)計(jì)有所突破的話，收獲一波剛改、改善客流量不是問題。

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