多年后，地產(chǎn)行業(yè)談起2023年的春天，一定會談到一個現(xiàn)象，那就是“化債熱”。

(資料圖片僅供參考)

2023年以來，隨著各種利好政策落地，樓市整體預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，總體溫和復(fù)蘇。這種大環(huán)境下，出險房企自救動作順勢跟著加快。

我粗略數(shù)了下，2月份以來，已經(jīng)有包括恒大、奧園、旭輝、融創(chuàng)、世茂、正榮等超過10家，過去位列中頭部的房企，在“化債”動作上有了新進(jìn)展。特別是整體難度比較高的境外債，不少出險房企取得了實質(zhì)性進(jìn)展。

4月3日，作為地產(chǎn)行業(yè)下游的易居企業(yè)控股(02048)，也宣布了境外債重組方案，并獲得了單一大股東阿里的同意票，當(dāng)天易居股票大漲58%。

整個地產(chǎn)行業(yè)的“化債”肉眼可見在提速，都在搶春風(fēng)化暖的窗口期。

目前大家關(guān)心這些企業(yè)的債務(wù)重組時，都會關(guān)心方案誠意度如何。這肯定也是債權(quán)人看中的，只有欠債人傾囊而出，才能給投資人信心。

易居反思，過去因為過度追求規(guī)模，以及頭部客戶集中度高，導(dǎo)致應(yīng)收賬款積累和大量壞賬。對于未來，易居表示將不再追求規(guī)模的發(fā)展，轉(zhuǎn)向追求有質(zhì)量的發(fā)展。

孫宏斌也進(jìn)行了反思，指出過去過于樂觀和激進(jìn)。集體反思，「立正挨打」，都在傳遞給投資者積極的信號。

能不能化債成功決定生死，其實到了這種時候，能拿出方案不缺誠意，甚至不介意把褲兜翻出來給你看。

再說得直接點，就剩一條底褲時，誠意是最基本的通行證。

拿被熱議的融創(chuàng)境外債案來說，給債權(quán)人提供多種置換債務(wù)的方式，可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等，債權(quán)人既可以將全部或部分債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，提前變現(xiàn)，也可以選擇繼續(xù)持有債權(quán)，給債權(quán)人較為靈活的決策空間，且對所有大小債權(quán)人一視同仁。這是一種誠意。

孫宏斌掏出的4.5億美元也轉(zhuǎn)成融創(chuàng)中國股權(quán)，和債權(quán)人一起捆綁。這也是一種誠意。

再說最近的易居，這家不同于房企的輕資產(chǎn)型公司，化債方案最主要的思路和房企一樣，也是拿出核心資產(chǎn)。

裝著「房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與咨詢業(yè)務(wù)」的克而瑞，裝著「在線房地產(chǎn)營銷服務(wù)業(yè)務(wù)」的天貓好房和樂居，易居把這兩塊最核心資產(chǎn)的65%股權(quán)置出。也就是說，易居把控股權(quán)交出去了，這對創(chuàng)始人和管理層而言，肯定是舍不得的。

通過核心資產(chǎn)的65%股權(quán)抵債，股東供股籌集4.8億元港幣，現(xiàn)金支付債權(quán)人一部分現(xiàn)金和本息收益，并承諾大股東包銷，易居這套化債組合拳，可以讓債權(quán)人較短時間內(nèi)獲得債券償付，也保留了債權(quán)人對潛在股權(quán)上升收益的可能性。同樣是滿滿的誠意。

誠意之外，我覺得更值得關(guān)注的是有沒有“火種”。

化債自救就好比泅渡過河，不管用什么方式，到岸是首要目標(biāo)，也是最基本的前提。

但如果過河之后只剩最后一口氣，這種上岸只是延緩死亡，債權(quán)人拿不回權(quán)益，沒有意義。

所以孫宏斌在境外債務(wù)重組說明會上強調(diào)，必須是系統(tǒng)周全，能支持公司真正恢復(fù)過來的債務(wù)重組。經(jīng)營動作上，融創(chuàng)過去一年力保交付，同時保護(hù)價值，不再低價處理核心資產(chǎn)，保留了用發(fā)展來化解流動性的可能。

易居化債方案，阿里投下關(guān)鍵一票，相當(dāng)于給了一塊過河木筏，可以幫助易居盡快上岸。

聞訊，市場反手買了個“大漲”。

冷靜下來，大家再去看易居的方案，我認(rèn)為值得關(guān)注其中一條：

拿出重組資產(chǎn)的15%股權(quán)激勵經(jīng)營管理層。

這一招等于把核心團(tuán)隊和企業(yè)作了深度捆綁，輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)，最值錢的是人，專業(yè)的團(tuán)隊就是易居希望的“火種”。

交出控制權(quán)后，易居保留了營銷代理和營銷渠道兩大基石業(yè)務(wù)，同時克而瑞、天貓好房、樂居的運營權(quán)抓在手上，如此一來，只要易居能走出債務(wù)困境，團(tuán)隊就會是企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營的一大利器。

自救熱潮下，大家都在化債，到底在化什么，這是一個問題。

誠意，是償債意愿，火種，是償債能力。

一個都不能少。

郁亮判斷，未來房地產(chǎn)新房市場，仍然能在一段時間內(nèi)保持每年12億平米左右的需求。

保利發(fā)展研究院發(fā)布的《2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》認(rèn)為：未來5年，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，包括二手房在內(nèi)的話，則超20萬億元。

駱駝瘦了，但駱駝還是很大，未來的房地產(chǎn)行業(yè)依舊能容得下很多企業(yè)。

出險企業(yè)也有機會殺回來，只不過機會不是均等的。

化債大考，是新一輪分化的開始。

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