榜單解讀

前言：2023年3月，重點(diǎn)30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%；一季度累計(jì)成交上漲21%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。3月，核心一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)領(lǐng)漲，市場(chǎng)仍處于需求持續(xù)釋放期。其中，既有疫情全面解禁迎來(lái)的補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加、刺激市場(chǎng)信心修復(fù)。

企業(yè)層面，TOP100房企3月單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%，同環(huán)比保持增長(zhǎng)且增幅較上月提升。一季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

(相關(guān)資料圖)

整體來(lái)看，雖然一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升、市場(chǎng)供求和企業(yè)銷(xiāo)售同環(huán)比齊增，但部分弱二三線(xiàn)城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。市場(chǎng)熱度和增長(zhǎng)動(dòng)能在二三季度能否得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。

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3月業(yè)績(jī)?cè)龇嵘患径壤塾?jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正

2023年3月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額6608.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%，同環(huán)比保持增長(zhǎng)且增幅較上月提升。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，一季度百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額14827.7億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

整體來(lái)看，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)自低位回升。一季度特別是春節(jié)以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復(fù)的行情。但目前需求端的購(gòu)買(mǎi)力仍處在歷史相對(duì)低位，市場(chǎng)熱度和企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)能否在二三季度得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。

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超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企一季度累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年一季度超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到38家。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。其中，中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、建發(fā)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%；綠城、龍湖的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇苍?0%以上。

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百?gòu)?qiáng)房企格局分化TOP10門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)35.9%

目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。從銷(xiāo)售門(mén)檻變化來(lái)看，一季度TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)35.9%至452.7億元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的門(mén)檻同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企門(mén)檻同比降幅較高達(dá)17.8%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也降低8.7%至25億元。

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“金三”成色尚可，成交環(huán)比增速放緩4月預(yù)期延續(xù)弱復(fù)蘇

3月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，重點(diǎn)30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%；成交雖同環(huán)比齊增，但增幅有收窄趨勢(shì)，一季度累計(jì)成交上漲21%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。

分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點(diǎn)恒熱；深圳低位回升，隨著改善盤(pán)集中入市，中高端購(gòu)買(mǎi)力逐步釋放，成交達(dá)到一季度單月高點(diǎn)。廣州同樣迎來(lái)了階段性放量行情，3月單月突破100萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上漲26%，漲幅在4個(gè)一線(xiàn)城市中居首。

重點(diǎn)二三線(xiàn)城市3月成交延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，不過(guò)回升幅度不及一線(xiàn)顯著。26個(gè)監(jiān)測(cè)城市整體成交1896萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)僅為24%。大體可以分為以下三類(lèi)：一是廈門(mén)、無(wú)錫等依靠中高端客群支撐市場(chǎng)熱度城市因改善盤(pán)集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線(xiàn)城市整體復(fù)蘇動(dòng)能不弱，延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，近幾周來(lái)訪(fǎng)、去化雖有回落，但整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等弱二三線(xiàn)城市增長(zhǎng)持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪行情釋放之后，需求略顯疲軟。

總體來(lái)看，3月仍處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來(lái)的補(bǔ)償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)。值得關(guān)注的是，部分弱二三線(xiàn)城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。

展望后市，我們認(rèn)為，4月成交延續(xù)弱復(fù)蘇，增長(zhǎng)動(dòng)能還將轉(zhuǎn)弱：熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。但是預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢(shì)：若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無(wú)政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。二線(xiàn)城市主力熱銷(xiāo)項(xiàng)目后續(xù)受限供應(yīng)縮量或錯(cuò)配，回暖持續(xù)性受制于供給約束。

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，本文已獲授權(quán)，對(duì)原作者表示感謝！

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