上周，廣州2023首場土拍延續(xù)國家隊(duì)包場風(fēng)格。

回顧過去兩年，以城投為主的地方國企始終活躍，在廣州的集中供地中，已經(jīng)拿下27宗地涉宅用地。

(相關(guān)資料圖)

相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)國央企，過往鮮少露面的地方國企，拿地有“歷史使命”，也有自身市場化轉(zhuǎn)型的需求。

這類拿地項(xiàng)目往往被貼上“磨嘰”又“可靠”的標(biāo)簽。

區(qū)別于房企高轉(zhuǎn)模式，一直被認(rèn)為開發(fā)進(jìn)度緩慢；“國字號”背書，在交付力上得到購房者的信任會更多。兩年過去，開工情況如何？

我們粗略將這些拿地企業(yè)分為：城投類平臺、市屬國企、區(qū)屬國企，今天先看看城投平臺項(xiàng)目的最新動向。

廣州城投：

地王項(xiàng)目即將入市

足球公園方案推進(jìn)

為托市拿地的地方國企，往往缺乏商品房整體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，多在做一二級土地開發(fā)后“轉(zhuǎn)手”，或引入合作房企。

廣州城投卻不一樣，真心地要在房地產(chǎn)占一席位。

在過去兩年的集中供地中，四次出手，其中三宗地為從化、增城、花都遠(yuǎn)郊地塊，話題度最高的則是和前恒大足球場命運(yùn)息息相關(guān)的番禺謝村地塊。

粗看挑戰(zhàn)性都不小。

實(shí)際上，和“臨危受命”的拿地新面孔不同，廣州城投較早地布局了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)線。

此前，市場行情不錯時，也常現(xiàn)身土地市場，手握不少人氣紅盤。

譬如，近期吹風(fēng)入市的廣州地王項(xiàng)目——廣州城投·東園公館，吹風(fēng)價13萬~15萬元/㎡，每有動靜便會引起輿論關(guān)注。

皆因“出身不凡”：前身是城投在2020年3月以折合樓面價64576元/㎡拿下的越秀南AD013907地塊，刷新了廣州樓面價紀(jì)錄，并保持至今。

也常見聯(lián)合拿地，對象是具備相關(guān)背景經(jīng)驗(yàn)的國企。如2019年12月拿下的城投+珠江實(shí)業(yè)天河廣氮地塊，2021年5月首次開盤成為天河?xùn)|網(wǎng)紅盤——城投珠江·天河壹品；2020年11月與空港聯(lián)合體拿地的廣州城投·空港1號，也在預(yù)熱入市。

以上項(xiàng)目從拿地到入市，周期平均在1.5-3年不等。

集中供地期間的斬獲來看，遠(yuǎn)郊三地多在招標(biāo)施工總包階段。

而關(guān)于番禺足球場，傳聞今年1月，廣州足球公園項(xiàng)目的設(shè)計方案專門召開了專家評審會。

湖北聯(lián)投：

節(jié)奏緊湊 拿地四個月高調(diào)開工

“過江龍”湖北聯(lián)投，則是少見的“急性子”。

去年廣州集中供地期間，多次報名試探后，最終在10月10日場以38992元/㎡拿下天河瀝青攪拌廠地塊。

拿地四個月，廣邀業(yè)內(nèi)人士、媒體，高調(diào)舉辦了開工儀式，公布案名為聯(lián)投·文津府，同步吹風(fēng)今年5月入市。

圖：湖北聯(lián)投官微

與一般國企不同，湖北聯(lián)投是國內(nèi)首個區(qū)域性政企聯(lián)合投融資平臺。

由湖北省政府主導(dǎo)，武漢城市圈9個城市均有出資，持股人包括我們熟悉的武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)、武漢鋼鐵集團(tuán)、東風(fēng)汽車公司、三江航天工業(yè)集團(tuán)、長江三峽工程開發(fā)總公司、葛洲壩集團(tuán)等。

以往多在湖北地區(qū)拿地，屬于湖北本土房企第一方陣，因此具備獨(dú)立開發(fā)，也熟悉營銷造勢。

入粵首作，錨定人氣高地天河?xùn)|奧體板塊，將正面應(yīng)戰(zhàn)珠江花城、保利天匯、天河壹品等東部紅盤。

據(jù) 悉將走低密度 改善路線，容積率2.7，總貨量僅500+，建面108-165平的四房、建面165-180平的4+1房，面向有一定預(yù)算的改善買家。

廣州南投：

手握9宗地 拿地最多

從數(shù)量上看，廣州南投是在過去兩年集中供地中拿地最多的國企，共有9宗，全部集中在南沙。

南投公司背后是南沙城投100%持股，主要負(fù)責(zé)南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)功能性地產(chǎn)板塊開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，具體操盤項(xiàng)目類型以寫字樓、共有產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)業(yè)園等為主。

與前面兩家平臺不同，南投房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)相對較少，整體進(jìn)度較慢。

從公開資料上看，目前9宗地塊，進(jìn)度分3撥，較快4宗地詳細(xì)規(guī)劃已批，包括：

橫瀝島尖DH0508028、DH0508032地塊；

2021NJY-14 南沙區(qū)橫瀝島尖DH0508028、DH0508032地塊；

2021NJY-17 南沙區(qū)橫瀝島尖DH0507042-DH0507045地塊；

聯(lián)合越秀、中鐵拿地的橫瀝島DH0506013地塊。

據(jù)悉，以上不少地塊地基作業(yè)去年陸續(xù)開始進(jìn)行。

而與珠實(shí)聯(lián)合拿地的2021NJY-13南沙區(qū)南沙灣地塊，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞消息，去年曾釋放了項(xiàng)目信息，合作方新增了一家國企嶺南商旅集團(tuán)，目前還未入市。項(xiàng)目已發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，最新消息是正在公示申請、調(diào)整道路及軌道交通工程規(guī)劃條件。

其次，則處在土地污染調(diào)查、文物調(diào)查等前期工作階段：

2022NJY-8廣州市南沙區(qū)珠江街萬新大道西南側(cè)、四涌東南側(cè)地塊；

2022NJY-7南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)冠勝路地塊。

還沒三宗地暫未查到明顯動向：

2021NJY-12南沙區(qū)橫瀝島會議中心西側(cè)地塊

2021NJY-15 南沙區(qū)南沙街友展路以東地塊；

2022NJY-1南沙區(qū)珠江街一涌西測地塊。

進(jìn)展相似的還有，南沙資產(chǎn)以及花都城投兩家區(qū)級城投的地塊。

2022年10第三批集中供地中，廣州南沙資產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)底價拿下2022NJY-9廣州市南沙區(qū)珠江街萬泰大道南北側(cè)、規(guī)劃一橫路西北側(cè)地塊，今年3月公布了土壤污染狀況調(diào)查。

同批次拿地的花都城投花都商業(yè)大道北（二期）地塊，近期開始招標(biāo)，計劃建設(shè)總工期2023年3月至2025年6月。

城投類平臺活躍拿地，除了我們熟悉的充當(dāng)為為地價、財政、市場提振信心的“托底俠”作用背后還有自身企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的需求。

億翰智庫分析，對城投公司來說，政府一直在引導(dǎo)城投公司角色的轉(zhuǎn)變，將其向市場化路徑發(fā)展。過往，城投公司拿地更多是土地質(zhì)押融資或者一二級土地開發(fā)，進(jìn)行地塊前期的平整，較少的參與商品房的開發(fā)運(yùn)營。

但是在角色轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上，城投公司可以順勢以較低的溢價率拿到城市熱門板塊的土地，從地方政府的融資平臺向?qū)嶓w企業(yè)轉(zhuǎn)型，獲得更為穩(wěn)健的經(jīng)營性收入。

不過不可否認(rèn)的是，全國范圍來看，相比以往房企，城投公司拿地開工建設(shè)速度較慢，是普遍情況。

就廣州而言，具備獨(dú)立開發(fā)能力的廣州城投、湖北聯(lián)投等，進(jìn)度較快，也將成為本地房產(chǎn)權(quán)新勢力，如廣州城投1-2月權(quán)益金額躋身廣州TOP10；

過往房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)較少的，大概率將引入房企合作，如越秀、珠實(shí)、中鐵等國字號房企是熱門對象，獨(dú)立開發(fā)周期較長。

下一篇，我們探討根據(jù)“神秘色彩”的市、區(qū)屬國企拿地項(xiàng)目進(jìn)展，敬請留意~

PS：本文地塊開工情況來自廣州公共資源交易中心、廣州自然資源與規(guī)劃局及各公開渠道，如有實(shí)地進(jìn)展情況補(bǔ)充，歡迎評論區(qū)告訴我們哦~

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