作者：子非魚

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【資料圖】

賣地收入跳水了

各方都在宣傳樓市回暖，主流媒體對于近日國家統(tǒng)計局披露的2月份數據解讀是，房價結束了11連跌。

但本號需要看一些本質的東西，比如就業(yè)情況如何，比如賣地情況如何，這些都是決定樓市能否回暖的關鍵力量。

前者反映著經濟與收入復蘇情況，而后者則反應了房企當下的態(tài)度。

從目前官方披露的這兩組數據來看，都不夠理想。

比如2月份失業(yè)率，不降反正了。

2023年2月份，全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率為5.6%，較去年年末5.5%提升了0.1個百分點。

同時，16至24歲年輕人的失業(yè)率又飆到了18.1%。

從失業(yè)率數據來看，在防疫放開之后，復蘇并不像大家所想的那樣，一朝回暖而是曲折被動。另外一個反應外部需求的出口，美元計價也是在下跌的。

另一個則是賣地收入。

1-2月累計，全國一般公共預算收入45642億元，同比下降1.2%。1-2月累計，全國政府性基金預算收入（主要是賣地收入）6965億元，同比下降24%。

前兩月財政收入繼續(xù)下降。賣地收入跌幅繼續(xù)擴大。

要知道，財政部給今年制定的賣地收入，其實沒有什么預期，全年增速目標才0.4%，幾乎是零增長，也即只要和去年的賣地收入保持一樣就行。

但從一二月份的賣地情況來看，顯然想要維持正增長困難都比較大。

去年一二月份賣地本來就不怎么好（去年1至2月份全國政府性基金預算收入9159億元，同比下跌27.2%），而如今在去年不好的基礎上，賣地收入還下跌了24%，跌幅比去年全年賣地收入下跌23.2%的跌幅還要大？

這說明，開發(fā)商的拿地積極性還沒有調動起來。說明，開發(fā)商一方面仍受債務影響，另一方面也沒有擴張，尤其是民企。

今年前兩個月，全國房企拿地排行十強名單上，華潤置地、越秀地產、建發(fā)房產等國企央企占據七席，民企拿地意愿依舊低迷。

這樣的背景下，何談全面回暖？

02

印鈔+推動大基建+復蘇樓市

為了提振就業(yè)，我們已經走上了“印鈔+推動大基建+復蘇樓市”的老路上。以印鈔的方式來推動流動性，激發(fā)市場活力，同時稀釋債務。

以推動大基建來推動內需復蘇和就業(yè)，推動經濟發(fā)展。

目前，兩者的轟鳴聲已經響徹天穹。

印鈔方面：

2月末，廣義貨幣(M2)余額275.52萬億元，同比增長12.9%，增速分別比上月末和上年同期高0.3個和3.7個百分點，印鈔速度創(chuàng)7年來新高。

制圖：城市財經；數據：央行

同時，央行近日宣布將在3月27日降準0.25個百分點，釋放5000億左右的資金，按照7.65左右貨幣乘數，理論上可以衍生出最多3.825萬億元的廣義貨幣M2。

推動大基建方面：各省市都在大規(guī)模啟動。

制圖：城市財經

3月20日，深圳市公布今年的投資計劃：2023年，深圳計劃安排重大項目841個，總投資約3.6萬億元，年度計劃投資2813.5億元，同比增長25.5%。

25.5%的增速，要知道2022年深圳固定投資增速才8.8%（數據：深圳市統(tǒng)計局）。

可見，經濟強悍如深圳，在外貿低迷的背景下，也需要以提振固定投資的方式，來助力經濟發(fā)展。

而在復蘇樓市方面：

首先，由證監(jiān)會推出了“啟動不動產私募投資基金試點”，簡單來說，就是為有錢人開辟了一條投資房地產的通道，號召有錢人來支援樓市。

其次，由央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，號召企業(yè)和事業(yè)單位規(guī)?；彿?，并破天荒地給予了比個人購房貸款更高的比例，貸款期限最長30年，貸款額度原則上最高可達到物業(yè)估價的80%。

最重要的是改變了賣地規(guī)則。年初由自然資源部發(fā)布了《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，其中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

簡單理解就是堅持了不到兩年的集中供地，又變了。

當時推出集中供地，主要是因為在當時樓市火熱土地火熱的背景下，想要通過這種方式來加大開發(fā)商的一次性拿地資金壓力，從而給土地市場降溫。

但后來我們知道，土地市場幾乎透心涼。重點城市流拍遍地，哪怕后來有國資房企兜底，但賣地收入依舊擋不住下跌。

制圖：城市財經；數據：財政部

從去年年末開始，就有很多城市主動退出兩集中供地。所以，集中供地也就沒有再堅持的必要性。

03

房地產稅不會等太久

但從去年年末開始重點城市退出集中供地的效果來看，仍沒有激起任何浪花。今年1至2月份賣地收入同比下跌24%就是最好的說明。

按照這種趨勢，別說今年的賣地收入能夠實現0.4%的增長，大概率還是會下跌。畢竟大多數房企仍陷在債務危機中無法自拔。

去年賣地收入相比于2021年就已經有2萬億的窟窿，如果今年賣地收入比去年還少，這個窟窿便會越來越大。

而我們都知道，賣地收入是地方政府最重要的錢袋子。地方政府的錢袋子，雖然有4本賬目，但主要來自兩方面，一個是一般預算內收入（主要是稅收），另一個則是地方性政府基金預算收入（主要是賣地）。

很多城市，都非常依賴后者。去年在賣地收入整體縮水的背景下，就出現了很多城市發(fā)不出公務員工資的情況，有的停運公交，有的拍賣國營的旅游景點、食堂、殯儀館的經營權限。

賣地收入高增長的時代已經結束了，因為房地產已經進入了黑鐵時代：人口見頂、城市化速率見頂、房屋供應見頂。

在這種背景下，高層早就想好了應對之策，那就是房地產稅。

當初討論房地產稅的時候，就是想著在土地財政青黃不接的時候，順勢推出來補充地方政府的錢袋子。

在2022年之前，房地產稅之所以遲遲沒有試點，主要是因為賣地收入依舊非常高，沒有必要推出。

2021年年底，財政部等四部門就在北京召開了“房地產稅改革試點座談會”，準備試點。然2022年準備推出的時候，偏偏又遭遇了樓市寒冬，最終試點擱淺。

如今，如果賣地收入進一步縮水，地方財政的壓力會更大，亟需新的錢袋子來補充，房地產稅是最好的方式。2022年2月15日，住建部透露，通過耗時三年普查，已經摸清楚了全國共有6.1億棟房屋建筑，或許就是在為房地產稅的落地做準備。

所以，本號認為未來兩年，隨著樓市成交量逐步走向理性，房地產試點工作會穩(wěn)步推進。

至于哪些地方會率先試點，就不猜測了，但深圳必定是其中之一。

因為深圳是最佳選擇地。這一點，去年10月份財政部發(fā)布的財政部發(fā)布的《關于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》就有劇透，文件提出：

支持深圳加快建立與先行示范區(qū)相適應的現代財稅體制。

來源：國家財政部官網

這句話暗含的意思，可能就是鼓勵深圳誰先試行房地產稅。

深圳之所以是最佳試點地，主要有三方面原因：

第一，深圳是國家經濟特區(qū)，是國家經濟制度的試驗田。

第二，深圳是國家經濟特區(qū)，享有立法權。開征房地產稅試點，需要立法，試點也至少需要發(fā)布條例，深圳正好有這個權限。

第三，深圳是目前為數不多的擺脫了土地財政的城市，試點對賣地收入影響不大。

在深圳等城市試點并取得成果之后，再正式立法，并逐漸向其他城市復制推廣。

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